Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренде жилья приготовили реформу: сдающих квартиры «в серую» решили штрафовать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
Арендная плата поступает в доход собственника жилья – а значит, он должен заплатить налог. Закон предоставляет массу вариантов для исполнения налоговой обязанности перед государством:
— самый простой – отчислять подоходный налог (13%), оставаясь физическим лицом,
— самый сложный – зарегистрироваться как предприниматель и отчислять 6% со всех доходов (по упрощенной схеме) либо приобретать патент на определенный срок,
— оптимальный – получить статус «самозанятого» и платить только 4% от полученного дохода (но пока это доступно только жителям тех регионов, где реализуется соответствующий проект).
Однако не секрет, что число т.н. «нелегальных наймодателей» (которые скрывают доход от аренды жилья и не платят налог) гораздо больше, чем ответственных налогоплательщиков.
Органы власти всерьез нацелены на выявление незаконной аренды жилья (о программе решительных действий я рассказывала здесь) – а в этом случае арендодателям не миновать штрафов:
— 20% от суммы налоговой задолженности, а если будет доказан умысел на сокрытие налога, штраф увеличивается до 40% (ст. 122 НК РФ).
Разумеется, взыскание штрафа не освобождает от обязанности заплатить налог и начисленную неустойку.
Не стоить забывать, что с компенсируемой нанимателем стоимости коммунальных услуг собственник также должен заплатить налог – если они начисляются не по счетчикам, а по нормативам. Это упущение может навлечь штраф даже на послушного налогоплательщика.
Права квартиросъемщика без договора аренды
Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.
Какими же правами обладают квартиросъёмщики? Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но! Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.
К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.
Рассмотрим, с какими рисками столкнется собственник при сдаче жилья:
- Аферисты. Именно такие условия необходимы для них, без оформления договора они, не оставляя следов, могут совершить мошенничество. Например, могут сдать вашу квартиру еще кому-то. На длительный срок и с предоплатой.
- Если квартиранты живут без оформленного договора, они могут:
- привести с собой недопустимое количество жильцов;
- поселить в квартире животных, которые испортят имущество;
- не пускать собственника в квартиру;
- испортить находящееся в квартире имущество, в том числе результаты проведенного ремонта;
- вывезти из квартиры какие-то ценные предметы, сославшись на то, что их там не было.
Со скольки лет можно снять квартиру в аренду? По закону РФ, полностью дееспособными признаны люди, достигшие восемнадцати лет. С 14 до 18 лет, несмотря на то, что ребенок может уже ощущать себя взрослым, все его действия контролируются либо родителями, либо опекунами, либо государственными органами. Поэтому, когда возникает вопрос, можно ли снять квартиру в 15 лет самостоятельно, однозначный ответ – нет.
Однако стоит рассмотреть ситуации, когда это необходимо. Например, учеба в другом городе.
Общежитие предоставляется не во всех учебных заведениях (официально – во всех бюджетных, но не везде можно найти свободные места), поэтому снимать жилье все-таки придется. Но как?
Гражданский Кодекс РФ, а именно статья 26 гласит, что ребенок с 14 до 18 лет признан государством частично дееспособным, поэтому он может нести ответственность за свои поступки, совершать некоторые финансовые операции, заключать договора. Обязательное условие – письменное разрешение от родителей на свершение всех действий.
Стоит рассмотреть стандартную ситуацию, когда ребенок поехал учиться. На момент окончания школы ему может быть от 14 до 17 лет. Стоит вопрос: может ли ребенок проживать один и можно ли снять квартиру в 14 лет? С этого возраста официально ребенок может снимать квартиру с согласия взрослых. Для этого родители в свободной форме пишут разрешение. Жесткой формы нет, оно может выглядеть следующим образом:
«Я (фамилия, имя, отчество, год рождения, паспортные данные) даю согласие на заключение сделки моего сына/дочери (вносятся данные ребенка) с арендодателем на съем квартиры по адресу (указывается адрес).
Дата, подпись»
Можно ли снимать квартиру в 15 лет? Аналогично, с согласия родителей и при наличии соответствующего документа (заявления).
Сознательность арендодателя
Необходимо признать, что население России оказалось в социально-психологическом отношении не подготовленным к резким экономическим преобразованиям, которые повлекли за собой изменение в сознании и психологии. Культ наживы часто превалирует над разумными действиями, поэтому можно услышать, что все равно, кому сдавать, лишь бы платили деньги. Поэтому многих арендодателей не интересует, со скольки лет можно снять квартиру и можно ли заключать договор с несовершеннолетним..
Безответственный подход провоцирует подростковую преступность. Как спрашивать с детей, если взрослые сами сознательно нарушают закон, сдавая в аренду жилье несовершеннолетним без согласия и присутствия родителей.
Многое перенимается с Запада. Многое, но не лучшее. Например, в Швеции аренда квартир молодыми людьми – явление распространенное, так как купить жилье стоит дорого, и позволить себе это молодые люди не могут. Арендодатель потребует при снятии жилья не только ID (электронный паспорт), но и рекомендации с прошлого места жительства (может попросить и характеристику), а также гражданин должен доказать свою платежеспособность, предоставляя документ об уплаченных налогах.
Поэтому снять квартиру можно только совершеннолетним гражданам и лишь по безналичному расчету, так как арендодатель платит со съема квартиры налоги, которые действительно идут на обустройство государства. Именно поэтому женщины с детьми до 5 лет в общественном транспорте ездят бесплатно, а люди на пенсии могут спокойно уехать на несколько месяцев в Испанию от холодной зимы.
Что говорит судебная практика?
До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.
Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.
Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.
ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.
С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).
Возможные последствия незаконной сдачи квартиры в аренду
Сдача недвижимости в аренду зачастую нацелена на получение дополнительного дохода. В настоящее время очень активно действуют мошенники и аферисты, желающие поживиться на неопытном арендодателе.
Самыми популярными являются следующие виды афер:
- Пересдача арендованной квартиры без согласия владельца. Ситуация очень актуальна, если собственник переехал в другой регион и редко приезжает в родной город. Недобросовестный квартиросъемщик просто предоставляет жилье другим людям с целью получения прибыли, а вот кем они окажутся, никому не известно.
- Преступные действия с недвижимостью на основании поддельных документов.
Подводные камни при заключении договора
В договоре аренды квартиры на 11 месяцев должно указываться:
- ФИО арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адрес регистрации.
- Сколько комнат в квартире, предоставляемой на аренду.
- Адрес арендуемого помещения.
- Количество людей, прописанных в нем.
- Серия и номер свидетельства о праве собственности и дата его выдачи.
- Число, с которого договор вступает в силу (оно может отличаться от даты заключения договора).
- ФИО людей, кто будет проживать в квартире вместе с арендатором (в том случае, если жилье снимает семья, студенты или сотрудники).
- Сроки действия договора. В данном случае – 11 месяцев.
- Правила посещения собственником квартиры во время ее сдачи в аренду.
- Финансовые расчеты собственника и квартиросъемщика – стоимость аренды в месяц, порядок и даты выплат, залоговые суммы, задатки и так далее.
- Штрафы за несоблюдение условий соглашения.
- Форс-мажорные обстоятельства, при которых арендатор может съехать с квартиры, не нарушая условия договора.
- Правила пользования жилым помещением, предоставляемым в наем.
- Права и обязанности арендатора и арендодателя.
- Полная опись имущества.
- Показания счетчиков за свет, воду и газ (при их наличии) на момент заезда.
- Количество комплектов ключей, которые арендодатель передает арендатору.
- Акт возврата имущества при расторжении договора.
- Соглашение о продлении срока действия договора по обоюдному желанию собственника и квартиранта.
Что будет с ценами дальше
Замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова:
В январе и феврале ситуация не изменится даже в отсутствие внешних потрясений: спрос на аренду в эти месяцы всегда неактивный. Оживления рынка можно ожидать в марте — апреле, но опять же, если не появится новых шокирующих факторов. Ведь рынок найма очень чутко реагирует на любые социально-экономические изменения в стране.
Сейчас нет предпосылок ни для роста цен, ни для их снижения. Рынок аренды не показывал значительной ценовой динамики ни в кризисные периоды, ни в 2020–2021 годах, когда на рынке продаж надувался ценовой пузырь. Традиционно при пониженном спросе арендные ставки уменьшаются на 5–10%, а при росте спроса поднимаются на те же 5–10%. В исключительных случаях наиболее дешевые объекты дорожают сильнее, как самые востребованные у арендаторов.
Стандартные контракты на съем квартиры
Самый распространенный вид договора на квартиру в Израиле – это бланк фирмы «Раайонот 2000», который можно купить в любом канцелярском магазине страны. Вам не придется это делать, так как его вам предоставит хозяин. Это так называемый «стандартный» договор, считается, что он равномерно регулирует порядок отношений двух сторон: арендующего и арендодателя.
Если ваш арендодатель не основывается на таких «стандартных» договорах (а это бывает очень часто), предложенный вам договор, скорее всего, будет составлен его адвокатом, а значит будет максимально защищать права вашего арендодателя.
Получая на руки такой договор, имейте в виду, что вам придется добавить туда те пункты, которые «обогатят» его обязательствами со стороны вашего арендодателя, чтобы он не только перечислял ваши обязанности и возможные штрафы, а еще и создавал определенные обязательства арендодателю перед вами. Вообще, лучше, чтобы жизнь была более симметричной штукой.
Гарантии оплаты по счетам
Дополнительные гарантии, которые у вас могут потребовать – это гарантии оплаты по счетам: муниципальный налог («арнона»), электричество («хашмаль»), вода («маим»), управдом («ваад баит» и газ («газ»). Это должно гарантировать арендодателю оплату по всем счетам, если вы выедете из квартиры, не погасив все существующие задолженности.
Тип требуемых гарантий в этой области – это ваши чеки, выданные на имя соответствующих инстанций. Например, вы выписываете открытый (без суммы и даты) чек на управдома в вашем доме (этот платеж «привязан» к квартире и не может быть «привязан» к вам лично) — и так далее.
Если вы, после въезда, переведете все платежи квартиры на свое имя (о том, как это сделать читайте в этой статье), то все остальные счета: «арнона», электричество и вода и так будут изначально на ваше имя. Таким образом, в случае непогашения их вами, данные компании будут взыскивать с вас долг напрямую. В таком случае, чеки на имя этих компаний можно не выписывать.
Стоит ограничить ликвидность всех предоставляемых вами чеков, то есть поставить на них сверху две диагональные линии, чтобы они не могли были переданы третим лицам.
Что должен знать арендатор
Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.
Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
- нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
- нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
- деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
- важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
- на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
- все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
- договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;
Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества
Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:
- Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
- Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.
Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.
Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.
Похожие записи: