Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В последние годы участились предложения риелтеров физическим лицам продать жильё городской администрации в рамках той или иной социальной программы (предоставления жилья сиротам, помощи беженцам и т.п.). Может ли администрация приобретать жилую площадь, пользуясь услугами риелтеров? Закон не запрещает ей прибегать к помощи посредников, а значит такое вполне возможно и отнюдь не обязательно является мошенничеством. Однако не исключена и возможность нечестной сделки со стороны посредника.
В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:
- Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
- Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
- Оплата справок из БТИ.
- Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
- Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
- Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
- Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
- Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
- Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
- Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
- Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Как проводится аукцион
Для участия в аукционе необходимо получение сертификата электронной подписи, который может быть получен в центре с соответствующей аккредитацией. Стоимость ее получения может различаться, поэтому информацию такого рода стоит уточнить заранее.
Владельцы квартир часто прибегают к услугам агентств для проведения аукциона, которые представляют в торгах интересы собственника. В такой ситуации оформляется доверенность, а наличие такого документа дает специалистам возможность действовать от имени гражданина. При этом речь не идет о том, что такой документ дает возможность продавать и получать денежные средства за продавца жилого объекта. Документ определяет полный объем полномочий, которыми владелец наделяет своих представителей.
Процесс сделки с привлечением механизма электронного аукциона состоит из следующих последовательных этапов:
- подготовка пакета документов для участия, перечень которых содержится в документации о проведении аукциона;
- обеспечение заявки в виде определенной суммы;
- получение статуса участника торгов;
- принятие участия в проводимом аукционе с указанием цены контракта;
- осмотр жилого помещения организатором торгов;
- подписание договора и акта приема-передачи;
- оформление перехода права собственности и перечисление средств на счет продавца
Выгодно ли продавать квартиру администрации города?
Передать имущественные права на квартиру юридическому лицу – администрации населенного пункта – любой собственник может беспрепятственно, если муниципалитет заинтересован в такой покупке. Оформление сделки производится через договор купли-продажи.
Произвести отчуждение недвижимого имущества можно:
- осуществив деприватизацию квартиры;
- составив документ с конкретной суммой для оплаты.
Продажа квартиры государству имеет несколько преимуществ:
- нюансы приобретения недвижимости у частных лиц и компаний закреплены на законодательном уровне;
- собственник жилой площади не рискует попасть в руки мошенников и потерять имущество;
- если согласие муниципалитета получено, нет необходимости искать другого покупателя, размещать рекламу о продаже, встречаться с заинтересованными людьми.
Процесс продажи квартиры администрации
Начало процесса инициирует собственник жилого объекта. Для этого владелец помещения обращается в органы местного самоуправления с заявлением, в котором выражает свое желание передать на баланс государства квартиру на возмездной основе. Поданный заявителем документ будет перенаправлен в подведомственный орган, который отвечает за вопросы жилищного строительства.
В течение 30 дней заявление будет рассмотрено и последует ответ. При положительном исходе будут назначена дата проведения торгов и условия возможного подписания контракта. При отсутствии заинтересованности в поступившем предложении у собственника квартиры останется вариант самостоятельно следить за открывающимися аукционами, которые дадут ему возможность участия и шанс на продажу недвижимости.
Как проводится аукцион
Для участия в аукционе необходимо получение сертификата электронной подписи, который может быть получен в центре с соответствующей аккредитацией. Стоимость ее получения может различаться, поэтому информацию такого рода стоит уточнить заранее.
Владельцы квартир часто прибегают к услугам агентств для проведения аукциона, которые представляют в торгах интересы собственника. В такой ситуации оформляется доверенность, а наличие такого документа дает специалистам возможность действовать от имени гражданина. При этом речь не идет о том, что такой документ дает возможность продавать и получать денежные средства за продавца жилого объекта. Документ определяет полный объем полномочий, которыми владелец наделяет своих представителей.
Процесс сделки с привлечением механизма электронного аукциона состоит из следующих последовательных этапов:
- подготовка пакета документов для участия, перечень которых содержится в документации о проведении аукциона;
- обеспечение заявки в виде определенной суммы;
- получение статуса участника торгов;
- принятие участия в проводимом аукционе с указанием цены контракта;
- осмотр жилого помещения организатором торгов;
- подписание договора и акта приема-передачи;
- оформление перехода права собственности и перечисление средств на счет продавца
Продажа квартиры городской администрации при помощи риэлторов
За последнее время стали в больших объемах появляться предложения риэлторов для граждан о продаже квартир администрации муниципалитета в ходе реализации какой-либо социальной программы (например, выделение жилых площадей сиротам, переселенцам и прочим категориям лиц). Может ли администрация покупать недвижимость, пользуясь помощью экспертов? Законом не запрещена возможность оказания посреднических услуг риэлторами при покупке квартир администрацией города. Впрочем, существует вероятность и мошеннических действий со стороны риэлторов.
ВНИМАНИЕ !!! Даже когда соглашение с риэлтором не противоречит закону, это не дает полной гарантии того, что продавец жилья не окажется в затруднительном положении. Чтобы осознать это, необходимо изучить все нюансы продажи недвижимого имущества городской администрации посредством третьих лиц.
Объединив сведения о предопределенной для реализации жилой площади, риэлтор предлагает владельцу обязательную продажу его жилого помещения в области какой-либо программы (по помощи сиротам, помощи беженцам и др.). При этом третье лицо заявляет, что только у него есть допуск к администрации, без которого квартиру не продать. Как итог, продавец зачастую платит лишнюю сумму третьему лицу, передавая ему средства, составляющие значительный объем цены квартиры.
Отсюда следует вывод о том, что хотя законодатель и не накладывает запрет на приобретение городской администрацией квартир посредством риэлторов, отдельные указания её руководства могут противиться этому для сохранения денег в бюджете. В связи с этим, перед тем, как подписывать договор с посредником о реализации жилой площади городской администрации, имеет смысл изучить принципы, которым она следует при приобретении недвижимости у граждан. Это даст возможность не допустить спорных ситуаций и не попасться на уловки злоумышленников.
Обмен муниципальной квартиры на частное жильё
Если речь идёт об обмене квартиры без приватизации на частную жилплощадь, то оба объекта недвижимости сохраняют свой статус и не меняют форму собственности. То есть меняются только собственники жилья. Такой обмен — скрытая сделка продажи, которую можно оформить самостоятельно или с помощью посредников и агентств недвижимости. У посредников обычно существует база подобных объектов недвижимости для поиска потенциальных покупателей.
Бывает, что покупатель, приобретая подобную муниципальную квартиру через агентство, оформляет на нее право собственности без осмотра. После завершения обмена, бывший собственник неприватизированной квартиры получает деньги.
Пользоваться обменным фондом по закону нельзя, поскольку есть риск, что одна из сторон сделки получит статус нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Показ квартиры покупателям
Смотрите, кому квартира будет показана и ориентируйтесь на обстоятельства. Если недвижимость пришла смотреть семья, делайте акцент на безопасности, небольшом расстоянии к школе/садику. Когда показываете жилье пожилым людям, наличие поблизости садика погоды не сделает, а вот высокий уровень шумоизоляции и непродуваемые окна могут склонить чашу весов на вашу сторону. Если даже есть какие-то недочеты, постарайтесь представить их как преимущества.
Потенциальные покупатели будут задавать вопросы, потому лучше заранее подготовить документы, что могут пригодиться для подтверждения ваших слов. Например, выписку из Росреестра, план квартиры, документы, что подтверждают регулярную оплату коммунальных платежей.
Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.
Жилищные гарантии для детей-сирот
Когда ребенок, оставшийся без родителей, покидает стены интерната, государство обязано предоставить ему крышу над головой. Для этой категории молодежи существует отдельная очередь, на которую сироту ставят по достижении 14-летнего возраста.
Для получения жилья молодой человек должен соответствовать следующим критериям:
- Достичь совершеннолетия. Правда, если воспитанник детдома приобрел полную дееспособность раньше, допускается получение квартиры и до 18 лет.
- Иметь статус сироты или ребенка, лишенного родительской опеки.
- Официально заявить о том, что он нуждается в господдержке по обеспечению жилплощадью.
В 2013 году в Закон № 159 от 21.12.1996 г, регламентирующий порядок предоставления социальных гарантий детям-сиротам, были внесены изменения. Если раньше сироту снимали с учета в 23 года, то сейчас он находится в очереди до момента получения жилья. При появлении возможности администрация выделяет ребенку помещение и заключает с ним договор срочного найма.
Через 5 лет, которые отводятся сироте для адаптации в обществе, власти заключают с ним обычный договор социального найма . С этого момента квартиру разрешается оформить в собственность. Пятилетний срок может быть сокращен, но только в индивидуальном порядке.
Вычеркнуть очередника из списка можно только при наличии следующих оснований:
- Предоставление осиротевшему ребенку недвижимости.
- Утрата российского гражданства.
- Смерть или признание умершим в установленном порядке.
- Переезд и постановка на очередь в другом российском регионе.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству
Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству и работать через поставщиков недвижимости жилья?
Конечно, большинство собственников может быть и рады бы продать квартиру быстро и за наличный расчет, но рынок недвижимости давно стоит, многие месяцами выставляют свое жилье на сайтах, пытаются продать через риелтора, а госзакупки — это реальная возможность продать квартиру государству.
Частные покупатели часто торгуются, выискивают причины, чтобы сбить цену, а государство заранее все прописывает в техническом задании. К тому же, когда поставщик недвижимости обращается к собственнику жилья с предложением, свое вознаграждение он закладывает сверх цены собственника.
Классический аукцион при продаже недвижимости
Суть процедуры заключается в следующем: квартира, дом или апартаменты публично выставляются на продажу по цене намного ниже рынка. Обращающимся заявителям во всеуслышание сообщается, что жильё реализуется через аукцион на определённых условиях: желающие участвовать должны внести обеспечительный платёж в подтверждение своих намерений и как гарантию своей состоятельности. На один и тот же день, в одно и то же время назначается встреча со всеми потенциально заинтересованными покупателями. Претенденты на имущество обычно собираются в просторном зале с эстрадой. Руководит процессом аукционист, он строго следит за тем, чтобы не нарушались правила торгов. Между непосредственными участниками происходит финансовое соревнование за лот на повышение ставок. Кто предложит денег больше, тот и побеждает. Третий удар молотка аукциониста определяет счастливого обладателя недвижимости. В традиционном цивилизованном варианте аукционного метода купли-продажи всё достаточно прозрачно, без неожиданностей.