Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Муниципального унитарного предприятия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Процесс создания МУП, как и любого юридического лица включает в себя следующие этапы и действия:
1. Принятие решения о создании.
Такое решение принимается главой муниципального образования. Готовится проект данного решения отраслевым подразделением администрации, по профилю деятельности которого и будет специализироваться МУП. Одновременно с проектом решения должен быть подготовлен проект технико-экономического обоснования. В этих документах, а так же в пояснительной записке отражаются ожидаемые результаты деятельности и необходимые для создания ресурсы. Пояснительная записка в обязательном порядке согласовывается с соответствующими профильными департаментами администрации МО (финансов, собственности, правовой). Решение о создании МУП подлежит обязательному согласованию с представительным органом МО.
2. Подготовка и утверждение учредительных документов МУП.
Учредительные документы регламентируют все основные аспекты деятельности предприятия. В число этих документов входит учредительный договор и устав. Для унитарных предприятий учредительным документом является устав.
В уставе МУП в обязательном порядке находят свое отражение следующие обязательные позиции:
— цель и предмет деятельности;
— имущество;
— права и обязанности;
— управление деятельностью;
— реорганизация и ликвидация
Цель и предмет деятельности определяется теми вопросами местного значения, для решения которых создается предприятие.
Состав имущества передаваемого муниципальным образованием МУП определяется профилем его деятельности. Особенностью этого имущества является то, что оно неделимо и распоряжение им строго контролируется муниципальным образованием.
МУП имеет право участвовать в деятельности других организаций, открывать филиалы представительств.
Предприятие не имеет право продавать, передавать в аренду или в иной форме использовать переданное ему имущество без согласия собственника. Собственник имеет право на получение части прибыли от деятельности МУП. Предприятие обязано отчитываться о результатах своей деятельности перед собственником. Отчетность осуществляется в ежеквартальном режиме и осуществляется по установленным формам. Наряду с традициионными формами статистической, налоговой отчетности в отчете МУП дополнительно дается информация о выполнении установленных для него финансовых показателей о направлениях использования прибыли, по численности работы и форме их оплаты.
Устав МУП готовится отраслевым органом, инициировавшим создание предприятия, и утверждается департаментом по управлению собственностью.
3. Назначение руководителя МУП.
Общий порядок назначения руководителя МУП предусматривает предложение отраслевым органом кандидатуры, согласование ее со службой по управлению муниципальным имуществом и главой МО. Затем кандидатура должна быть согласована с представительным органом (соответствующим комитетом городской думы).
Затем готовится приказ о назначении руководителя МУП и трудовой договор.
Данные документы подписываются одновременно с уставом МУП и решением о его создании.
4. Формирование уставного фонда.
Уставной фонд представляет собой стоимостную оценку имущества, которое передается МУП в хозяйственное ведение и которым оно отвечает по своим обязательствам). Минимальная величина уставного фонда должна быть равна 1000 минимальных размеров оплаты труда.
Формирование уставного фонда осуществляется путем передачи соответствующего муниципального имущества от администрации МО МУП. Факт передачи оформляется актом, подписываемым представителем администрации и директором МУП. Предельный срок передачи составляет 3 месяца с момента создания МУП.
5. Оплата государственной пошлины осуществляется директором МУП. Размер пошлины равен 2000 руб.
6. Оформление заявления на регистрацию.
Оформляется от имени администрации МО и содержит информацию о том, что содержательные позиции устава соответствуют требованиям действующего законодательства, что содержащаяся в нем информация является достоверной и соблюден установленный порядок создания МУП.
7. Представление документов на государственную регистрацию.
Документы представляются в регистрирующий орган, в качестве которого выступают налоговые органы по месту нахождения МУП. В число предоставляемых документов входит:
— заявление;
— решение о создании;
— устав;
— акт передачи имущества.
8. Государственная регистрация МУП осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента принятия документов и предусматривает внесение МУП в единый государственный Реестр юридических лиц. Предприятию выдается свидетельство о государственной регистрации.
9. Получение идентификационных или статистических кодов.
Указанные коды используются для нужд статистического и налогового учета. Присваиваются они в органах статистики и зависят от формы собственности, направления специализации, отраслевой принадлежности и др.факторов.
10. Постановка на налоговый учет
Осуществляется налоговыми органами одновременно с государственной регистрацией и предусматривает присвоение МУП ИНН
11. Открытие расчетного счета в банке
Производится директором МУП и в обязательном порядке предусматривает предварительное заверение образцов подписи распорядителей счета.
12. Изготовление печати и углового штампа.
13. Получение лицензии
Лицензия — это официальный документ дающий право предприятию заниматься определенным видом деятельности на определенной территории в течение определенного периода времени. Выдается лицензия полномочными на это органами. Она представляет собой бланк со многими степенями защиты, порядковым номером, с указанием выдавшего органа и указанием владельца лицензии.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях
Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.
Если нас читают люди, далекие от ЖКХ, то поясним, что у управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) есть предусмотренная законом обязанность вести актуальный реестр собственников в обслуживаемых домах, при прямых договорах на коммунальные услуги – отслеживать изменения среди собственников и оперативно сообщать об этом ресурсоснабжающим организациям, предоставлять реестр собственников инициатору общего собрания, вести претензионно-исковую работу с должниками. Все это немыслимо при отсутствии возможности получить данные из ЕГРН.
Активные собственники, которые знают о своей обязанности проводить общие собрания в доме, столкнутся с проблемами при оформлении результатов таких собраний.
Если ранее сведения из ЕРГН были общедоступными, то теперь появятся ограничения. Они касаются сведений об определенных персональных данных – фамилии, имени, отчестве и о дате рождения собственника – физического лица. Для такой информации прописали особый порядок предоставления (ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Примечание. Речь идет не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Для простоты понимания будем называть лицо, не пожелавшее раскрыть свои данные, гражданином N.
Теоретически гражданин N. сможет подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных, содержащихся в ЕГРН. Если найдутся такие желающие, то по их недвижимости в ЕГРН появится соответствующая отметка.
Только при наличии такой отметки третьи лица смогут получить персональные данные гражданина N. в составе выписки из ЕГРН. Без отметки о согласии третьи лица получат выписку без Ф. И. О., даты рождения.
Предусмотрен ряд исключений из этого общего правила.
Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:
- присутствует договор аренды;
- человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
- имущество находится в наследуемом пожизненном владении.
На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.
Передача имущества в муниципальную собственность
Регистрация права хозяйственного ведения на объекты осуществляется, согласно нормам права. Хозяйственное ведение предполагает передачу имущества муниципальной или государственной организации унитарного типа для реализации целей и задач данного предприятия.
Наиболее важные вопросы, относительно управления имуществом, решает собственник. Без согласия собственника, организация унитарного типа, которая имеет право хозяйственного ведения, не может осуществлять действия по отчуждению имущества, не может передавать его в качестве залога, сдавать в аренду, продавать.
Наличие имущества не дает унитарной организации права брать кредит без согласования с собственником. Все финансовые сделки должен утвердить собственник.
По определению, хозяйственное ведение является специфической формой ограниченного вещного права юридических лиц. Рамки деятельности, относительно переданного имущества, определяются нормами права и особенностями деятельности предприятия.
Порядок проведения реорганизации унитарных предприятий выглядит следующим образом.
- Органом, действующим от имени собственника имущества унитарного предприятия (госорганом, администрацией района/города/поселка) принимается решение о преобразовании.
- Не позднее 3 рабочих дней направляется уведомление в налоговую службу.
- О предстоящем преобразовании ставятся в известность кредиторы.
- Реорганизация в форме преобразования вносится в план приватизации. В решении перечисляются активы, которые перейдут от унитарного предприятия к АО.
- Проведение оценки имущества унитарного предприятия по отдельным объектам либо в отношении целого имущественного комплекса.
- Как только уведомление принято и внесена запись о преобразовании унитарного предприятия в госреестр юрлиц, унитарное предприятие размещает публикацию в журнале «Вестник государственной регистрации». Спустя месяц там же размещается вторая публикация.
- Пока размещаются публикации, проводится инвентаризационный учет имущества унитарного предприятия для подготовки передаточного акта. Кроме того, осуществляется подготовка к регистрации АО.
- В налоговую подаются документы для регистрации акционерного общества.
- На 6-ой рабочий день можно получить в налоговой документации, подтверждающую проведение регистрации.
При преобразовании унитарного предприятия в АО применяются требования законодательства о приватизации. Только орган, действующий от имени собственника унитарного предприятия, может принять решение о преобразовании ФГУП. Так, решать будет государственный орган, действующий от имени Российской Федерации. Реорганизация в форме преобразования должна быть включена в план приватизации с указанием срока, условий и порядка изменения статуса унитарного предприятия.
Приватизируемое имущество перечисляется в передаточном акте, стоимость которого составит уставной капитал АО. По итогам преобразования государство потеряет права на активы ФГУП, но в то же время получит права на ценные бумаги АО.
Органом по управлению имуществом утверждается Устав АО и регистрируется преобразование. Наряду с утверждением Устава выбирается председатель, определяются члены ревизионной комиссии, утверждается наблюдательный совет. Как только АО будет зарегистрировано, деятельность ФГУП прекращается.
В рассматриваемом случае порядок действий таков:
- Принимается решение о реорганизации учреждения в АО.
- Уведомляются внебюджетные фонды и налоговая служба (не позднее 3 рабочих дней после принятия решения). На основании уведомления в госреестр юрлиц вносится запись о проведении реорганизации учреждения.
- Не позднее 5 дней с момента направления в ФНС обозначенного уведомления, ставятся в известность кредиторы о грядущих изменениях.
- Как только запись о проведении реорганизации внесена, в журнале «Вестник государственной регистрации» дважды с периодичностью раз в месяц реорганизуемым учреждением размещается уведомление о реорганизации в АО.
- В порядке ст. 74 ТК РФ, не позднее 2 месяцев до изменений, работникам направляются (вручаются) уведомления. После этого вносятся изменения в трудовые книжки.
- Комиссия, уполномоченная на реорганизацию, составляет передаточный акт после проведения всех расчетов.
- Необходимо подать в налоговую службу документы на регистрацию АО. Процесс длится 5 рабочих дней. С этого момента процедура реорганизации считается завершенной.
- Преобразование включается в программу приватизации.
- Проведение инвентаризации имущества, сверка финансовых обязательств унитарного предприятия.
- Подготовка промежуточного баланса унитарного предприятия на дату подписания акта инвентаризации.
- Проведение аудиторской проверки итогов инвентаризации и промежуточного баланса.
- Определение приватизируемого имущества.
- Определение имущества, не подлежащего приватизации.
- Утверждение размера уставного капитала АО, номинальной стоимости и количества акций.
- Муниципальной администрацией принимается постановление об условиях приватизации унитарного предприятия.
- В течение 3 рабочих дней после принятия решения о порядке преобразования в АО уведомляются налоговая и кредиторы.
- Готовится документация для регистрации выпуска акций.
- Подача документов в налоговую для регистрации вновь создаваемого АО.
К плюсам реорганизации путем преобразования ФГУП в акционерное общество относятся:
- АО может претендовать на меры господдержки, то есть получение займов на выгодных условиях, субсидирование и т. д.;
- возможность АО привлекать в свое развитие инвестиции;
- налоговые льготы для акционерных обществ и прочее.
К минусам реорганизации в форме преобразования можно отнести то, что не все имущественные объекты могут быть приватизированы АО (например, социальные, культурные и другие).
В соответствии со ст. 34 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) можно реорганизовать в форме преобразования в автономную некоммерческую организацию (АНО). Для этого органом, осуществляющего полномочия учредителя унитарного предприятия, принимается решение о реорганизации.
Шаг 1: подготовка протокола общего собрание или решения о смене директора ООО Как правильно составить решение (протокол общего собрания) о реорганизации ООО? По общему правилу такой документ должен включать в себя следующие сведения:
- Дата и место составления;
- Наименование юридического лица (полное и сокращенное);
- Юридический адрес;
- Данные руководителя (ФИО, паспортные данные, место жительства);
- Сведения об участниках общества;
- Размер уставного капитала;
- Реквизиты банковских счетов;
- Выбранная форма реорганизации.
Скачать образец решения Скачать образец протокола Шаг 2: уведомление ФНС о начале реорганизации На этом этапе руководитель ООО обязан в письменной форме уведомить регистрирующий орган о начале процедуры реорганизации.
При этом обязательно необходимо учитывать все положения, которые предусматривает Федеральный закон «Об унитарных предприятиях», действующие положения ГК РФ о проведении реорганизации, а также Федерального закона «О приватизации».
Если имущество муниципальное, то необходима обязательно его приватизация, в другом случае реорганизация не допустима. Решение о приватизации принимает собственник МУП.
Комплект документов для подачи в регистрирующий орган:• Заявление по форме Р12001, заверенное нотариально.• Устав (2 экземпляра).• Передаточный акт.• Документ подтверждающий присвоение выпуску акций государственного регистрационного или идентификационного номера.• Госпошлина в размере 4000 рублей за регистрацию нового юридического лица.
• Справка из ПФР об исполнении обязанностей по персонифированному учету (можно не предоставлять, если вы уверены в положительном ответе из ПФР).
• Гарантийное письмо на юридический адрес (документ не обязательный, но в свете новых изменений по юрадресам крайне желательный для подачи).
• Уведомление о переходе на УСН, если собираетесь применять (можно подавать не сразу, а в течение 30 дней после регистрации нового АО).
4 этап: передача ведения реестра владельцев ценных бумаг Регистратору.
В случае реорганизации МУП в ООО этот способ не подходит, а подходит исключительно преобразование и это необходимо также учитывать.Прежде всего, если предприятие муниципальное, то оно не может быть преобразовано, только частные предприятия могут быть преобразованы в другую форму собственности.
Если предприятие муниципальное, то реорганизация ООО не проводится.
Участниками хозяйственных обществ не могут быть также органы местного самоуправления и те организации, которые не предусмотрены действующим законом.
Реорганизация МУП в ООО предусматривает изменение организационно правовой формы предприятия.
После завершения собрания составляется документ, в котором указывается следующая информация:
- Факт изменения формы деятельности организации — с ЗАО в ООО.
- Особенности, условия и период выполнения действий, направленных на изменение формы компании.
- Регламент замены акций на доли учредителей в УК.
- Текст и нюансы перерегистрации устава (составляется для общества). Здесь требуется учесть, что публичное АО вправе работать без применения печати.
Если руководители выбирают такой вариант деятельности, этот факт находит отражение в уставе.
Как только решение принято, а итоговые бумаги заполнены, требуется проинформировать ФНС о старте процесса реорганизации предприятия. Для этого требуется направить по e- На выполнение этой работы дается трое суток со дня, когда было принято решение.
Прежде всего, имущество, которое вы хотите приватизировать, нужно зафиксировать в передаточном акте. Обязательно нужно провести ревизию всего имущества, которое имеется в МУП. При этом отметим, что муниципальное унитарное предприятие – компания коммерческого типа и права собственности на закрепленное имущество она не имеет.
После того как ревизия будет проведена, акт, составленный по ее результатам, должны проверить аудиторы. Это позволяет предотвратить возможное хищение имущества.
Также специалисты по аудиту проверяют, насколько правильно выставлена стоимость балансового имущества, отданного в руки частников.
Доход, который поступит в соответствующий бюджет от приватизации объекта, должен быть равен стоимости объекта в реальности.
- При проведении приватизации будет проведена ревизия всего имущества, принадлежащего унитарному предприятию. Акт, сформированный по итогам проведения ревизии, должен пройти аудиторскую проверку.
Соответственно, совершение этих действий будет исключать возможность хищения муниципального имущества, и предприятие пройдет многоуровневую проверку до смены организационно-правой формы.
- При преобразовании МУП в ООО, вновь создаваемое общество с ограниченной ответственностью может соответствовать требованиям закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в котором определены критерии отнесения хозяйственных обществ к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Это или количество его сотрудников, или прибыль за последние 3 года, или остаточная стоимость его средств.
Таким образом, ООО может претендовать на меры государственной поддержки, оказываемой субъектам малого и среднего предпринимательства, как то: получение микрофинансовых займов, субсидирование процентных ставок по кредитам, полученным в банках, информирование и консультирование по актуальным вопросам ведения предпринимательской деятельности.
- Вновь созданное ООО имеет возможность привлекать дополнительные средства для развития своей деятельности, это прежде всего инвестиционные средства.
- ООО может перейти на упрощенную систему налогообложения, соответственно, снизить налоговую нагрузку, направив средства на свое развитие. Кроме того, при переходе на «упрощенку» становится менее сложным взаимодействие с проверяющими органами – сокращается количество отчетных документов, направляемых в различные инстанции.
- В случае если общество с ограниченной ответственностью не применяет специальный налоговый режим, у него имеется возможность уменьшать налог на прибыль за счет списания убытков прошлых лет текущими доходами.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Налогообложение при аренде
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.
Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года
Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.
Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.
После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРП и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.
Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.
Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.
Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРП, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.
На вопрос, что такое муниципальные унитарные предприятия, сможет ответить далеко не каждый. Картина становится более ясной, если вспомнить, какими видами деятельности в основном занимаются МУПы.
Это сельские аптеки, доставка продуктов в отдалённые северные районы, транспортное сообщение с небольшим пассажиропотоком, банно-прачечные услуги населению, хлебопекарни, обслуживающие дома престарелых и социальные учреждения, и многое другое, без чего невозможно прожить в российской глубинке.
Ликвидация ГУПов и МУПов откладывается?
Очевидно, что все эти виды деятельности, являясь крайне важными в плане социальном, не могут быть прибыльными просто по определению. Для выполнения этой нужной и неблагодарной работы и создавались МУПы, согласно принятому в 2003 году закону. Их учредителями выступали муниципалитет или правительство региона, при этом имущество (соответственно, государственное или муниципальное) самому предприятию не принадлежало (отсюда — унитарное), в его функции входило только управление. В законе о таких предприятиях шла речь и о ряде преференций для них.
Сегодня МУПы могут претендовать на целевое финансирование (сюда относятся дотационные отчисления, субсидирование, а также субвенции). Госзакупки они также делают по особым правилам — без конкурсов. Однако преференции — вещь заманчивая. Вот и начали расти по стране унитарные предприятия как на дрожжах.
По сравнению с 2013 годом их количество увеличилось на 40 процентов и составило 624 тысяч.
Чего греха таить, пользуясь преимуществами, отдельные руководители МУПов стремились избежать конкурсных процедур, нарушая антимонопольное законодательство.
И в ФАС, разрабатывая законопроект о реорганизации МУПов, решили рубануть с плеча — проект документа предполагает не только запрет на создание новых предприятий, но и прекращение деятельности уже существующих.
«Такой формы собственности как МУП и ГУП больше нет нигде в мире, поскольку она давно доказала свою неэффективность. Созданные в переходный период, эти предприятия свою задачу выполнили и должны освободить место для малого и среднего бизнеса», — считает замглавы федеральной антимонопольной службы Сергей Пузыревский.
Однако по мнению председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Андрея Кутепова, к процессу сокращения МУПов следует подходить вдумчиво. Особенно внимательно относясь к тем организациям, которые выполняют чётко выраженные социальные функции.
Что делать с МУПом – реорганизовать или ликвидировать
Муниципальные унитарные предприятия, которые были созданы до 8 января 2020 года и работают на конкурентных рынках, придется реорганизовать или ликвидировать. Срок — до 1 января 2025 года.
До этой даты деятельность унитарных предприятий на конкурентных рынках допускается, но с ограничением.
Доход от такой деятельности не должен превышать 10 процентов совокупной выручки МУПа за последний календарный год.
Решение о судьбе МУПа должен принять его учредитель. Если он этого не сделает до конца 2024 года, предприятие могут ликвидировать в судебном порядке по иску судебного органа (п. 6 ст. 23 Закона № 135-ФЗ). Чтобы этого не допустить, проанализируйте деятельность ваших МУПов и решите, как поступить с каждым из них. Статья поможет сделать оптимальный выбор.
В какие организационно-правовые формы можно реорганизовать МУПы
Документ: Новации, о которых идет речь в этой статье, предусмотрены Федеральным законом от 27.12.2019 № 485-ФЗ. Он внес изменения в федеральные законы от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»
- Муниципальное унитарное предприятие можно реорганизовать в другое МУП — то, которому можно будет продолжить работу после 1 января 2025 года. Законодатель разрешил муниципальным образованиям сохранить унитарные предприятия, которые:
- — осуществляют деятельность в сфере естественных монополий;
— работают в сферах культуры, искусства, кинематографии и сохранения культурных ценностей; - — обеспечивают жизнедеятельность населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.
- Этот вариант подойдет только для МУПов, которые функционируют в смежных отраслях. Остальные предприятия вы можете реорганизовать:
- — в муниципальные бюджетные учреждения;
— акционерные общества; - — общества с ограниченной ответственностью.
- Реорганизация затронет прежде всего ресурсоснабжающие и другие социально значимые предприятия.
- На заметку: Какую пользу принесет муниципалитетам реорганизация и ликвидация МУПов