Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для выгодной продажи земельного участка нужно выставить верную цену. Определить цену на недвижимость можно самостоятельно или с привлечением агентств недвижимости. За самостоятельную оценку не придется платить, но за точность такой цифры никто не поручится. При завышенной цене владелец будет долго продавать собственность, а при заниженной – потеряет деньги. Если же обратиться в агентство, то придется заплатить за экспертное мнение. Но зато владелец будет более-менее уверен в цене и получит официальное заключение, которое можно предъявить покупателям.
Оценка земельного участка
Если вы решили оценить имущество самостоятельно, обратите внимание на факторы, которые влияют на стоимость земельного участка:
- Размер участка. Больше квадратных метров – дороже участок.
- Географическое положение. Чем ближе к большому городу, тем дороже можно оценить. Это связано с комфортом и возможностями, которые предоставляет город.
- Возможность добраться. Чем проще добраться до участка, тем выше можно ставить цену. Если можно доехать до города без пробок на общественном транспорте, то такой участок всегда будет востребованным. Чем дальше в глушь, тем дешевле земля.
- Назначение земли. В зависимости от назначения стоимость варьируется. Участки в садовых товариществах, дачных кооперативах, сельскохозяйственные угодья оцениваются по-разному.
- Рельеф участка. Плоскую поверхность можно продать дороже, чем ухабистую. Владельцы специально выравнивают участок для строительства дома, огорода, сада, любого другого использования. Холмистые и расположенные в низменности участки заметно отстают в цене.
- Качество грунта. Для разведения фермерского хозяйства глина совсем не подойдет. А завоз чернозема и удобрений обойдется новому хозяину дорого.
- Уровень грунтовых вод. Если грунтовые воды расположены близко к поверхности, то стройку на таком месте могут запретить.
- Ухоженность участка. Избавьтесь от мусора, вывезите все лишнее, посадите газон и сами заметите, как приятно будет смотреть на чистый участок. Продажа такой собственности не затянется.
- Наличие строений. Хорошая недвижимость может в разы увеличить стоимость земельного участка. А вот рухлядь лучше снести самостоятельно, иначе новые владельцы потребуют снизить цену в счет издержек на снос.
- Коммуникации. Согласитесь, участок, где имеется электро- и газоснабжение, канализация или, например, собственная скважина с чистой питьевой водой, выглядит куда более привлекательно, чем участок без подобных благ.
И напоследок. Сравните цены на похожие участки в интернете. Посмотрите стоимость в своем регионе, со своей площадью, прикиньте заранее, готовы ли вы торговаться и на какую сумму. Заложите все это в первоначальную стоимость.
Как можно разделить имеющийся участок?
Кодексом установлено, что земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
ВАЖНО!
Разделить участок возможно при условии, что каждая из образованных после раздела частей образует новый земельный участок без нарушения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
Согласно новому законодательству, у граждан появится возможность разделить участок, предоставленный для строительства дома.
Продажа земли без дома
Первые два выше рассмотренных варианта касаются продажи земельного участка с возведёнными жилыми строениями. Но Иванова И.И. больше интересует вопрос, как продать землю без дома. Например, когда нужно продать часть земельного участка, простыми словами отрезать кусок свободной земли и продать.
Такое возможно при делении участка. Собственник может выделить два, три и более отдельных и самостоятельных надела, продать каждую часть, кроме той, на которой возведён жилой дом. В итоге Иванов И.И. остаётся владельцем жилого объекта и части участка под ним.
Прежде чем производить раздел участка, нужно выяснить по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) в местной администрации, каков может быть минимальный размер участка (обычно не менее 5 соток).
Документы для продажи земли без дома
- Основание возникновения права собственности у владельца участка (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
- Выписка из ЕГРН о законном владении и подтверждении отсутствия обременений (сервитутов).
- Договор купли-продажи, составленной в письменной форме. Если собственник несовершеннолетний гражданин, документ удостоверяется у нотариуса и требует разрешение опеки на сделку, в том числе и когда такой владелец признан недееспособным.
- Свидетельство о браке или разводе, если собственником выступает супруга, сменившая фамилию после вступления или расторжения брака.
- Согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, когда другой супруг приобрёл землю или долю участка в браке и оформил объект на себя (ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).
- Нотариальная доверенность, если интересы владельца или покупателя представляет другой человек.
- Заявление о государственной регистрации на переход права собственности.
- Паспорт.
- Кредитный договор или закладная при ипотеке.
- Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права на участок земли.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Можно ли продавать часть земли без межевания?
Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.
Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).
В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).
По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код.
Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.
Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.
Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Нужно ли разрешение одного из супругов на покупку/продажу земли? Прежде всего, нужно определиться с тем, что собой представляет собственность супругов. Согласно ГК и СК РФ, всё имущество, нажитое во время брака (за небольшими исключениями), подчиняется следующим правилам:
- То, что было приобретено в период после регистрации брака в ЗАГСе, считается общей собственностью – кто бы ни был указан в ЕГРН как собственник.
- Если супруги заключили брачный контракт, нужно руководствоваться его правилами.
- Собственность может быть поделена по соглашению – как после развода, так и во время брака.
- Все споры могут быть решены в суде.
Следовательно, если нет прямого указания в законе или брачном контракте, всегда нужно согласие супруга на продажу общей земли. А вот с покупкой – всё сложнее.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Как продать участок СНТ без межевания
Продажа земельного участка, расположенного в СНТ, относительно которого не проводилось межевание, вполне допустима. Во многих случаях такие участки удалось получить владельцам в бессрочное безвозмездное пользование еще во время Советского Союза. Поэтому они не стоят на кадастровом госучете, не прошли процедуру оформления права собственности, следовательно официальным владельцем является садовое некоммерческое товарищество.
Чтобы продать земельный участок СНТ без межевания, нужно:
- Предоставить в Росреестр копию решения местной администрации о передаче участка в пользование владельца (оригинал имеется на руках у продавца);
- Получить от госрегистраторы выписку ЕГРН с базовыми характеристиками земельного участка.
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
Покупка земли не потребует нотариального согласия супруга
С одной стороны, положения ст. 39.15 Земельного кодекса России регламентируют отношения, связанные с предварительным согласованием предоставления участка земли, подачей соответствующего заявления. С другой, Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает предоставление нотариально удостоверенного согласия одного из супругов только в случае сделки по распоряжению недвижимостью.
8 октября 2020 года Верховный Суд РФ в своем решении № АКПИ15-1048 признал пункт 2 приказа Минэкономразвития России от 12 января 2020 года недействующим. Полное название пункта «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на покупку участка земли без проведения торгов». Данный пункт предусматривал, что если один из супругов приобретает землю, к заявлению о приобретении нужно приложить нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку земельного участка в собственность.
08 Фев 2020 juristsib 993
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Журналы Вак Список 2020
- Бланк Квитанции На Оплату Госпошлины На Продление Разрешения На Оружие 2020
- Льготы ветеранам труда федерального значения в 2020 году в омске
- Количество Семей В России 2020
Какие документы нужны для покупки земельного участка в 2020 году
Кроме этого, иметь на руках нотариально заверенный документ о согласии супруга на сделку необходимо при всех видах сделок, где:
- нужна будет госрегистрация;
- потребуется нотариально оформленное.
Предлагаем ознакомиться Как разделить доли в приватизированной квартире
Нотариальное оформление нужно при сделках, перечисленных в ст. 339, ст. 584 ГК:
- договор по ипотеке;
- договор о залоге имущества;
- договор ренты.
Есть ли возможность оспорить Даже если у супругов был объект, который приобретен до брака, могут возникнуть проблемы из-за того, что в период семейной жизни оба супруга вносили свой вклад в улучшение данного объекта, капитальный ремонт, строительство, расширение. Все действия, проводимые совместно в период брака, за счет которых выросла рыночная стоимость объекта, дают право оспорить сделку и требовать свою часть от недвижимости.
Улучшение состояния объекта должно отражаться не только визуально, но и быть задокументировано. Для этого необходимо собирать все чеки об оплате, предоставлять выписки с банковских счетов. Независимо от того, в какой ситуации оказывается супруг или супруга, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома и без получения согласия. Так как подобная сделка была проведена с нарушением закона, суд в большинстве случаев принимает сторону истца.
- Удостовериться, что личность гражданина, который оформляет соглашение – подлинная. Путем проверки документов, позволяющих идентифицировать ее.
- Определить, является ли лицо, оформляющее разрешение адекватным, действующим по собственной воле и желанию.
- Определить степень родства между человеком, который хочет продать земельный участок, и человеком, являющимся непосредственным владельцем этого участка, и желающим оформить разрешение на его продажу.
- Необходимо понять основания, опираясь на которое, гражданин дает согласие на продажу его имущества.
- Сверить, совпадает ли документ, предоставленный нотариусу, с образцом, по которому этот документ необходимо оформлять.
Информационная статья, описывающая процедуру оформления разрешения супруга на продажу земельного участка, а как же любого другого имущества, принадлежащего одному из супругов. Согласно тем обязанностям, которые накладывает на людей факт длительного совместного проживания, а затем и брака, каждый из супругов несет свою долю ответственности за то движимое и недвижимое имущество, которым они начинаюсь владеть совместно – с момента свадьбы.