Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения физическим лицом для осуществления предпринимательской деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.
Подводные камни сделок с нежилыми помещениями
Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.
- Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
- Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
- Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
- Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.
Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу
Весь процесс покупки коммерческой недвижимости можно разделить на 3 этапа.
Этап 1. Выбор и оценка объекта
Первым делом стоит определиться с целью покупки (для собственного использования в качестве офиса, склада, производственных площадей
После этого можно приступать к подбору подходящего объекта коммерческой недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, но в этом случае будьте готовы потратить довольно большое количество времени. Придётся не только найти помещение, но и обязательно осмотреть его на предмет состояния и пригодности для ваших целей. И вам сильно повезёт, если вы найдёте подходящую коммерческую недвижимость с первого или второго раза.
Также необходимо будет произвести оценку объекта. Нередки случаи, когда выставленная продавцом цена не соответствует реальной стоимости, но для аргументированного торга необходима экспертная оценка.
Поэтому стоит рассмотреть вариант обращения к профессиональным риэлторам. Это позволит вам сэкономить огромное количество времени и денег, поскольку посредник возьмёт на себя подбор и оценку объекта, проверку юридической чистоты сделки, составление договора, подготовку пакета необходимых для покупки коммерческой недвижимости документов и регистрацию права собственности.
Этап 2. Проверка объекта
С 2017 года у нас в стране работает единый орган, хранящий сведения об объектах как жилой, так и коммерческой недвижимости — ЕГРН. Выписка из реестра является законным и достаточным подтверждением права собственности.
Существует несколько типов выписок, в каждом из которых содержатся разные сведения об объекте. При покупке коммерческой недвижимости достаточно так называемой «выписки из
- номер объекта в кадастровой базе данных, а также его кадастровую стоимость;
- фамилию, имя и отчество собственника, вид права собственности и документа её подтверждающего, дату регистрации;
- полное наименование объекта, его адрес, назначение и площадь;
- план помещений;
- отсутствие/наличие обременений или ограничений, актуальные правопритязания.
Такая выписка позволяет физическому лицу проверить собственника/собственников (путём сверки паспортных данных с указанными в выписке), уточнить стоимость, а также технические характеристики недвижимости, избежать приобретения проблемного объекта (с обременением или притязаниями на него третьих лиц).
Естественно, физлицо может затребовать и иные выписки из ЕГРН, например
Для заказа выписки достаточно знать кадастровый номер объекта и его точный адрес. Сделать это можно на сайте Росреестра, электронную выписку предоставят в течение 3 дней после уплаты государственной пошлины.
Одним из подводных камней при покупке коммерческой недвижимости может стать незаконная перепланировка или реконструкция здания. В этом случае у покупателя могут возникнуть сложности со сдачей площадей в аренду или последующей продажей объекта. Возможным выходом здесь станет оформление физлицом изменений «задним числом». Правда и платить за них придётся вам.
Приобретая отдельно стоящее здание, необходимо помимо всего прочего запросить подтверждение того, что земля, на котором оно находится, также принадлежит собственнику строения.
Этап 3. Заключение договора
Специалисты рекомендуют физическому лицу не спешить и перед тем как купить коммерческую недвижимость заключать предварительный договор. Это позволяет гарантировать соблюдение обязательств обеими сторонами и даёт время на проверку юридической чистоты сделки без опасения что объект будет продан другому.
Убедившись в том, помещение не является предметом спора, не имеет обременений, все предыдущие сделки по нему были абсолютно законными, а продавец или его представитель имеет все необходимые полномочия, можно переходить к подписанию основного договора
При составлении договора
- подробное описание объекта;
- сроки и порядок оплаты и передачи недвижимости;
- паспортные данные покупателя и продавца;
- документы, подтверждающие право собственности на коммерческую недвижимость.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
На что следует обратить внимание при покупке объекта недвижимости.
Обязательно закажите выписку из ЕГРН на предмет наличия или отсутствия каких-либо ограничений. Проверьте, чтобы во всех документах «бились» адреса, ФИО, площади, кадастровые номера, предмет договора аренды земельного участка.
Если все в порядке или параллельно с этим этапом необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Это важно сделать в том случае, если покупатель:
- По каким-то причинам сомневается, что цена корректна либо планирует использовать оценку в качестве аргумента для снижения стоимости.
- Должен это сделать по внутренним корпоративным стандартам.
- Хочет оценить несколько похожих объектов по одной методике с применением одних и тех же стандартов и допущений.
Имеет ли ИП право на налоговый вычет
Уменьшение суммы подоходного налога или вычет, может получить физическое лицо при приобретении недвижимости. Имеет ли смысл подавать налоговые декларации с целью возвращения части налогооблагаемой суммы при покупке коммерческого объекта? Данная ситуация попадает под одну категорию вместе со сделками купли-продажи между родственниками и неработающими гражданами. Иными словами, при покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не производится.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления
Выручка от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица менее трех или пяти лет (в зависимости от применения вышеуказанных правил), или используемого в коммерческих целях (независимо от срока владения помещением), облагается Подоходный налог с физических лиц — 13% подоходный налог с физических лиц.
Данный налог рассчитывается на основе налоговой базы, которая обычно считается эквивалентной стоимости сделки по договору купли-продажи недвижимости. Однако она может быть (по выбору налогоплательщика) уменьшена на
- фиксированные скидки по этим операциям, установленные отдельными положениями Налогового кодекса.
Эта скидка составляет 250 000 рублей для нежилой недвижимости (1 000 000 рублей для жилой недвижимости). В этом контексте важно правильно классифицировать объекты собственности в соответствии с критериями, установленными в законе. Очевидно, что выгоднее продавать объекты, признанные гражданами жилыми — если, конечно, для этого есть юридические основания.
В 2015 году индивидуальный предприниматель Степанов В.А. построил гараж с помощью строительной компании, которая задолжала ему деньги. В результате ему удалось значительно снизить затраты на строительство. Степанов продал гараж в 2016 году за 700 000 рублей и должен был заплатить с этого дохода налог в размере 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако Степанов использовал вычет в размере 250 000 рублей для уменьшения налоговой базы по нежилому имуществу. После этого вычета подоходный налог с доходов от продажи гаража составляет 58 500 рублей, или 13% от 450 000 рублей (700 000 рублей — 250 000 рублей).
- Мы определили затраты, связанные с приобретением продаваемого имущества.
Как правило, это сумма, переданная предыдущему владельцу здания (или строительной компании, если соответствующий объект недвижимости был сдан в эксплуатацию подрядчиком) при заключении договора купли-продажи.
Договоры купли-продажи недвижимости регулируются главой 30, раздел 7 Гражданского кодекса. Несмотря на отсутствие специальных правил, которые обычно применяются только к частным продавцам, особенно при продаже нежилой недвижимости, есть некоторые практические соображения, о которых следует помнить.
Основным из них является юридический статус продавца. В то время как правоспособность организации очевидна, продавец-человек может быть
- Быть несовершеннолетним — в этом случае требуется согласие законного представителя, а также, в некоторых случаях, органа опеки и попечительства.
- Быть недееспособным — в этом случае от его имени может действовать опекун или попечитель.
- Введен в заблуждение относительно характера сделки и
- Действие под влиянием силы или угрозы силы;
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Сравнительная характеристика процедур
Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:
- более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
- низкая стоимость недвижимости;
- все документы будут юридически проверены;
- удобная электронная форма проведения.
Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.
Преимущества при покупке у частного лица:
- разнообразие предложений;
- быстрые сроки оформления сделок;
- нет риска проиграть аукцион;
Недостатки:
- непроверенные покупатели;
- недостоверность технической документации;
- возможность выявления обременений.
Выбор объекта зависит от целей приобретения. Если помещение покупается для дальнейшего использование самим предпринимателем, необходимо искать объекты, подходящие для ведения конкретного вида деятельности. При инвестиционных целях покупки применяются другие критерии.
Важно. При выборе также важен способ оплаты покупки. При ипотечном кредитовании и лизинге на конечную стоимость будет влиять выбор банка/лизинговой компании и предлагаемых условий софинансирования. Есть свои требования к помещениям и у самих финансовых организаций.
Как правило, на городских рынках широкий выбор помещений коммерческого назначения:
- офисных;
- торговых;
- складских;
- производственных.
Некоторые предприниматели, теряясь в массе предложений, обращаются к специалистам – риэлторским конторам и юристам. Главное преимущество пользования услугами специалистов – сопровождение сделки на всех этапах от поиска объекта и составления договора до проверки юридической чистоты сделки и контроль осуществления расчетов с продавцом.
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?
Форма предназначена исключительно для сообщений об отсутствии или некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество.
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Налог При Продаже Нежилого Помещения В 2022 Году Для Физических Лиц». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Пример со сдачей внаем однокомнатной квартиры на ул. Белецкого в Минске (четвертая экономико-планировочная зона). Так, ставка, установленная решением Минского городского Советов депутатов, действовавшим в декабре 2022 года, — 23 рубля, а ставка для Минска по приложению 2 к Налоговому кодексу — 32,5 рубля.
По каким ставкам налога теперь нужно платить налог за сдачу в аренду недвижимости? В каких ситуациях все-таки придется доплачивать налог за сдачу внаем жилья? Есть льготы у декретниц на налог за сдачу квартир? Специалисты МНС ответили на вопросы читателей FINANCE.TUT.BY по уплате подоходного налога за сдачу в аренду недвижимости. Напомним, с этого года в Беларуси внесли изменения в Налоговый кодекс.
Некоторые новшества касаются как раз сдачи в аренду жилья и машино-мест.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Покупка коммерческой недвижимости: важен каждый нюанс
Решив приобрести в собственность объект коммерческой недвижимости, необходимо тщательно изучить все данные, его касающиеся. Причем речь идет не только о правовой «чистоте», отсутствии обременений, проблем с землей, находящейся непосредственно под зданием. Стоит внимательно рассмотреть перспективы финансового вложения с точки зрения получения предполагаемой выгоды от покупки, лучше, если они будут долгосрочными и гарантированными.
На вышеуказанный аспект влияет месторасположение коммерческого здания или помещения, его физическое состояние. Этот пункт может потребовать в дальнейшем крупных денежных и временных затрат, связанных не только с ремонтом, но и модернизацией, перепрофилированием. Следует просчитать возможности развития деятельности, под нужды которой приобретается объект, с учетом его особенностей.
Обязательно осведомиться о планах городской власти насчет района, в котором находится недвижимость (не предвидится ли в нем глобальных изменений, неблагоприятных для владельца).
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.
Как рассчитать НДФЛ от продажи нежилого помещения
Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.
Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?
Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.
Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.
Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2012 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.
Бесплатный курс поможет попробовать новые технологии и завести личного нейроассистента Программа курса
Неважно, что до продажи помещение было в собственности более 10 лет. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.
Также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.
Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Кадастровую стоимость смотрите ту, что указана в ЕГРН на 1 января года, когда помещение было продано.
Поясню на примере. Допустим, в 2022 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 Р. Его кадастровая стоимость на 1 января 2022 года — 6 000 000 Р. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с продажной ценой:
6 000 000 Р × 0,7 = 4 200 000 Р
Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 559 000 Р: 4 300 000 Р × 13%.
Если помещение продадут, например, за 4 000 000 Р, тогда налог придется заплатить с 4 200 000 Р, ведь кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог — 546 000 Р: 4 200 000 Р × 13%.
- три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;
- пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.
Также минимальный срок в три года действует, если на дату продажи жилье единственное.
Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.
- Я хочу обратить ваше внимание вот на что.
- Поэтому ИФНС, скорее всего, попросит вас пояснить, почему при продаже двух нежилых объектов вы задекларировали доход и рассчитали НДФЛ только по одному из них.
- Такого пояснения должно быть достаточно.
Налогообложение при продаже недвижимости ИП: какие налоги платить, если продается нежилое или коммерческое помещение
ИП при продаже недвижимости нужно уплатить налог. Какой именно, зависит от системы налогообложения и от того, как использовали имущество
Читатель спрашивает: «Я индивидуальный предприниматель. Собираюсь продавать помещение, которое использовал под офис. Мне придется заплатить какой-то налог после продажи?»
На то, что ИП использовал имущество для предпринимательской деятельности, могут указывать следующие признаки:
- Предприниматель получал доходы от использования имущества и отражал их в книге учета доходов и расходов, а если ИП работает на патенте — в книге учета доходов.
- Предприниматель оплачивал коммунальные расходы с расчетного счета и фигурировал в договорах как ИП.
- ИП указывал адрес недвижимости в договорах с контрагентами, в счетах и других документах.
- Имущество проблематично использовать в личных целях. Например, это относится к цеху или магазину.
- Покупатель перевел деньги за недвижимость на расчетный счет ИП.
Вид и порядок расчета налога зависят от системы налогообложения, на которой работает предприниматель.
ИП на УСН «Доходы». Со всей суммы от продажи недвижимости ИП на УСН «Доходы» надо уплатить налог по обычной ставке, чаще всего это 6%. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.
Как ИП работать на УСН
ИП на УСН «Доходы минус расходы». Надо включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму доходов отчетного квартала.
Про УСН «Доходы минус расходы»
В расходах по сделке можно учесть только траты на оформление продажи. Например, стоимость услуг нотариуса.
Если ИП продал недвижимость раньше, чем прошло 10 лет с момента покупки, ему придется:
- Исключить расходы на покупку из всех периодов, в которых он ее учитывал.
- Начислить амортизацию и включить ее в расходы во всех периодах, в течение которых предприниматель использовал недвижимость.
- Пересчитать налог за все периоды пользования недвижимостью. Если в результате налог увеличился, нужно уплатить недоимку и пени.
- Подать уточненные декларации за все периоды использования недвижимости в деятельности по УСН.
ИП на ОСН. На общей системе налогообложения в расходы включают остаточную стоимость недвижимости. Это первоначальная стоимость имущества за минусом амортизации.