Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка что такое и для чего оно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание участка проводится для установления его границ на местности. Это позволит избежать лишних проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи на таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
Когда необходимо межевание
В настоящее время межевание является добровольным, и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один;
- узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями);
- восстановить старые границы, которых нет на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах);
- взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита);
- купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию).
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Специалист сравнивает фактическое положение участка с имеющейся кадастровой основой и картографическими данными прошлого. Если на участке отсутствует забор, его углы обозначают колышками. Обмеряют участок специальным прибором (для определения географических координат), который показывает чёткие границы, площадь и размеры.
Это один из самых важных этапов межевания, поскольку неверное определение границ может привести к переделке ограждения или сносу построек.
Завершив необходимые замеры, специалист в течение двух-трех недель составляет акт согласования границ, информируя соседей о результатах межевания земли по обычной почте или по электронной.
Затем клиента знакомят с итогами работы. Если владельцы соседних участков категорически не согласны с результатами, они подают письменное возражение. Тогда учётно-регистрационные действия приостанавливаются, а возникшие споры решает суд.
Если соседи согласны с актом согласования границ, подписав документ, кадастровый инженер разрабатывает межевой план, определяющий местоположение и границы территории.
Особенности терминологии
Говоря о том, что означает межевание земельного участка и какую цель оно преследует, некоторые путают эту процедуру с другими понятиями, используемыми в сфере землеустройства. Рассмотрим основные, чтобы исключить дальнейшую путаницу:
- Кадастровые работы. Обобщенный термин, в том числе охватывающий и процесс размежевания. Подразумевает подготовку любых типов документации, связанной с недвижимостью.
- Территориальная геодезия. Измерительные, проектные и чертежные задачи, результаты которых ложатся в основу плана размещения объектов.
- Приватизация. Юридическое переоформление имущественной собственности из государственной в частную, позволяющее распоряжаться землей и заключать последующие сделки аренды или продажи по усмотрению владельца.
- Землеустройство. Плановые мероприятия, организуемые муниципальными или федеральными властями, целью которых выступает повышение эффективности использования территории.
- Дачная амнистия. Термин, обозначающий упрощенную процедуру оформления документации, подтверждающей установление персональных прав владения.
С чем путают межевание
Многие путают межевание с услугой по выносу границ участка (точек) в натуру, а это разные процедуры. При межевании фактические границы участка «переносят» на межевой план и далее вносят в кадастр. То есть кадастровый инженер с помощью GPS-оборудования определяет на местности координаты углов участка (поворотных точек), потом вбивает полученные координаты в специальную программу и по ним формируется участок — с определенными границами, конфигурацией, площадью и местоположением. В итоге оформляет межевой план. Его нужно сдать в Росреестр, чтобы внести границы в кадастр.
При выносе точек все наоборот — границы участка «переносят» с плана местность. Если в кадастром учете определены границы участка, то оттуда можно получить координаты углов (поворотных точек). Имея на руках эти координаты, кадастровый инженер укажет на местности поворотные точки. Обычно на месте точек вбивают в землю палку или кусок арматуры. Соединив эти точки и можно увидеть граница участка. С помощью этой услуги будет видно, например, правильно ли у владельца участка стоит забор или нет. При выносе точек кадастровый инженер не составляет межевой план, т.к. на руках уже есть план из кадастра.
Согласование границы участка с соседями
Для согласования границы земельного участка с соседями, если их участок тоже не отмежеван, необходимо получить живую подпись собственника этого участка в акте согласования границ, подготовленном кадастровым инженером. Либо, если соседа не найти и данные о нем неизвестны, кадастровый инженер будет готовить публикацию в местную газету.
Акты согласования границ прикладываются к межевому плану, все подписи должны быть подлинными, иначе их легко будет оспорить в судебном порядке.
«Часто бывает, что собственники участков находятся в хороших отношениях, и сосед предлагает расписаться за него. Так делать нельзя. В случае судебного разбирательства, межевание будет аннулировано судом», — подчеркивает Анна Степанова.
Oбязaтeльнo нyжнo oтмeжeвaть зeмлю, ecли:
❗oдин зeмeльный yчacтoк дeлитcя нa нecкoлькo нoвыx;
❗двa и бoлee yчacткoв oбъeдиняютcя в oдин;
❗yтoчняютcя гpaницы yчacткa для peшeния cпopoв c coceдями или кoгдa нeoбxoдимo yзaкoнить плoщaдь зeмли;
❗нyжнo coвepшить кaкyю-либo cдeлкy c зeмлeй;
❗нaдo вoccтaнoвить cтapыe гpaницы тeppитopии, oтcyтcтвyющиe нa гeнepaльнoм плaнe (чaщe вceгo этa пpoблeмa вoзникaeт y coбcтвeнникoв дaчныx yчacткoв, pacпoлoжeнныx в caдoвoдчecкиx тoвapищecтвax);
❗нyжнo cдeлaть пpoeкт здaния: для coблюдeния вcex пoлoжeнныx пo гpaдocтpoитeльнoмy зaкoнoдaтeльcтвy oтcтyпoв cлeдyeт cнaчaлa тoчнo oпpeдeлить гpaницы зeмли.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны
Oбpaтитьcя зa мeжeвaниeм мoжeт coбcтвeнник зeмeльнoгo yчacткa или eгo пpeдcтaвитeль пo дoвepeннocти. Нaдo бyдeт пpeдocтaвить тaкиe дoкyмeнты:
📑 зaявлeниe;
📑 пacпopт coбcтвeнникa;
📑 нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть, ecли oбpaщaeтcя пpeдcтaвитeль coбcтвeнникa;
📑 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa зeмлю: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, мeны или дapeния, peшeниe cyдa, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo, пocтaнoвлeниe o выдeлeнии зeмли и тaк дaлee;
📑 пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт: cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти нa зeмлю, выпиcкa из EГPН;
📑 кaдacтpoвыe пacпopтa нa cтpoeния, pacпoлoжeнныe нa yчacткe, или cпpaвкa БTИ oб иx oтcyтcтвии;
📑 кaдacтpoвaя выпиcкa нa зeмeльный yчacтoк и кaдacтpoвый пacпopт тeppитopии.
Сколько стоит межевание земельного участка
Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.
Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).
Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.
Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.
Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.
Понятие и задачи межевания участка
Под межеванием земельного участка подразумевается обозначение границ. Результатом межевания должен быть официальный документ, оформленный инженером, где указаны точные размеры надела. Это делается для того, чтобы защитить свои владения от посягательств или восстановить границы, если они были нарушены соседями.
Кроме того, сделать межевание границ земельного участка нужно хотя бы для получения межевой карты, где указаны площадь, схема территории и координаты конечных точек.
Процедура способствует достижению таких целей как:
- Выделение и обозначение границ земельного участка.
- Формирование сведений в базе кадастрового учета.
- Проведение сделок по земельному участку (купля-продажа, акт дарения, приватизация и т. д.).
Можно ли сделать межевание участка бесплатно
Процедура кадастровых работ контролируется Законом 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (глава 4.1). Согласно законодательству попасть под бесплатное межевание можно, но это могут быть только те участки, которые расположены на территории квартала, попадающего под комплексные работы с целью уточнения границ, исправления кадастровых ошибок, актуализации данных по всем объектам, находящимся в кадастровом квартале.
Комплексные кадастровые работы в обязательном порядке включают в себя процедуру межевания всех ЗУ в определенном квартале. На данное мероприятие выделяются средства из бюджета. Решение о выделении средств и проведении комплексных работ принимают местные органы власти, руководствуясь необходимостью включения сведений в ЕГРН. Граждане не могут повлиять на выбор района для проведения комплексных кадастровых работ, так же как не могут быть уверены, что подобное мероприятие состоится вообще.
Когда в конкретном муниципалитете выделяют деньги из бюджета на проведение комплексных кадастровых работ, всех собственников земельного участка оповещают о сроках проведения межевания на территории квартала. Более того, власти сразу обязаны заключить муниципальный контракт с кадастровой организацией, а собственников земли оповестить заранее через средства массовой информации, путем рассылок на электронную почту или размещения информации на информационных стендах.
Ну и, конечно, на сайте Росреестра размещается информация о проведении комплексных кадастровых работ. Там же должна быть инструкция, куда подавать сведения для того, чтобы ваш надел попал под бесплатное межевание. Собственник в этом случае должен лишь предоставить доступ кадастрового инженера на участок. Работы будут проведены за счет средств бюджета по муниципальному контракту.
Если так сложится что ваш СНТ или ОНТ попадают под комплексные кадастровые работы — вы сможете сделать межевание участка бесплатно, а ваш ЗУ появится на кадастровой карте. Более того, во время межевания можно будет увеличить площадь своего участка на законных основаниях, прирезав к нему часть земли.
В регионах РФ местные муниципалитеты могут оказать социальную поддержку льготникам и нуждающимся. Так, многодетным семьям, инвалидам или почетным гражданам могут выделить земельные участки или квартиры по решению Администрации. В некоторых случаях могут помочь с оформлением документов, провести бесплатное межевание или подготовить технический план. Гражданам нужно обратиться в местную соцзащиту, чтобы узнать подробности.
Проблемы, возникающие при межевании участка
Процедура межевания не каждый раз проходит быстро. Нередко владельцы участков сами создают проблемы.
- Отказ соседей ставить подпись в согласии. Кадастровые инженеры утверждают, что эта проблема очень распространенная и часто решается только в суде. Соседи имеют право не соглашаться с установленными границами. Важно договориться, а иногда, даже уступить. В противном случае дело решается только в суде.
- Наложение границ участков. Так бывает, когда один из владельцев ЗУ заехал на территорию другого самовольно. Когда мирные переговоры не дают результата, приходится обращаться в Росреестр или в суд. Если в соседнем доме нет жильцов, непонятно кто они и когда будут, можно попробовать получить информацию о владельцах из выписки ЕГРН.
- Ошибки в документации. Наложение границ бывает не только по вине владельцев, а потому что в части населенных пунктов карты смещены, а границы установлено неверно. Это связано с тем, что раньше государство проводило общую инвентаризацию земель. Для этого проводили фотосъемку с самолета, а уже по снимкам обрисовывали границы. В связи с этим было много смещений участков. В таких ситуациях стоит договориться мирно, если участки пересекаются. Как вариант, попробуйте поделить ошибочную землю пополам.
- Несоответствие границ со слов владельца показаниям прибора. Так, собственник может указывать одни границы, а по факту участок меньше. В этом случае нужно договариваться с кадастровым инженером, чтобы сделать межевание участка. Если переговоры не дают результата, договор подряда может быть расторгнут.
- Незнание законодательства. Согласно правилам, кадастровый инженер имеет право добавить % земли к общей площади. Часть людей думают, что так можно поступать всегда и начинают требовать увеличить площадь участка без оснований на это. Но есть нюанс. Под это правило подходят только те земли, которые раньше были оформлены с ошибками, в результате чего размер участка увеличился. По факту площадь может быть одной, а по документам в ЕГРН — другой. В таких случаях кадастровый инженер может увеличить 10% земли, которой владельцы и так пользовались, но не имели в собственности.
- Отказ от услуг геодезистов. Собственники, желая сэкономить, отказываются от выезда геодезистов. Но кадастровые инженеры настаивают на их выезде не просто так. Геодезисты могут точно выявить границы участка, установить, не было ли смещений или заездов на соседнюю землю. Если не сделать это заблаговременно, можно столкнуться с проблемами в виде судебных разбирательств и финансовых затрат.
Межевание земельного участка – это важная процедура, необходимая для оформления прав собственности на землю, разрешения споров с соседями и строительства объектов недвижимости. Провести межевание можно только с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на выполнение геодезических работ.
После проведения межевания и регистрации прав собственности на земельный участок, необходимо также заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН является официальным документом, подтверждающим права собственности на земельный участок и содержащим всю необходимую информацию о нем. Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, предоставив паспорт и свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок. Или для быстрой онлайн проверки можно также заказать отчет на недвижимость, где будет информация из выписки о земельном участке.
У всех, кого интересует, что такое межевание земельного участка, появляется также вопрос о минусах процедуры. К ним относят время на проведение, а также денежные затраты. Это платная процедура. Границы определяют и закрепляют при заключении договора подряда. Кадастровые работы проводит кадастровый инженер. Частью договора является смета.
Цена межевых работ зависит от конкретного участка и его специфики, его расположения, удалённости от других объектов, размеров, планировки, особенностей. Также на стоимость влияет тип работ, то есть для чего оно проводится: для выделения, разделения на части, перераспределения участка.
Для граждан и частных владений стоимость межевания земель ниже, чем для организаций и территорий под многоквартирными домами.
Чем отличается межевание от уточнения границ земельного участка?
Под межеванием понимают комплекс мер по определению и закреплению координат участка, вычислению его площади с применением высокоточного геодезического оборудования и внесение полученных данных в реестр.
Уточнение границ земельного участка — понятие более узкое и означает государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади.
Уточнение проводится в отношении существующих объектов недвижимости, которым уже присвоены уникальные кадастровые номера.
Процедура внесения в реестр сведений о координатах и точной площади существующего объекта осуществляется на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером. Требования к подготовке документа установлены приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 (подготовлена новая редакция требований, не вступивших в законную силу на момент публикации статьи).
Уточнение границ проводится в случаях:
- В реестре содержатся данные о ранее учтенном объекте, но информация о координатах отсутствуют.
Такая ситуация возможна после внесения сведений об объекте на основании свидетельства о праве собственности на землю старого образца (1992, 1998 года), выписки из похозяйственней книги, оценочной, инвентаризационной описи, свидетельства о праве на наследство по закону. - В реестре содержится информация о координатах, определенных без использования высокоточного геодезического оборудования (на основании аэрофотосъёмки, подворных обходов). Такие границы и площадь являются «декларированными» и не считаются уточненными.
Собственник получает на руки выписку из ЕГРН с указанием фразы «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». - Уточнение в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях о координатах и площади, допущенной инженером.
В каких случаях межевание участка не нужно?
Процедура является добровольной. Земельный участок без координат в реестре, но находящийся в частной собственности отнять у правообладателя не имеют право.
Проводить межевание участка не требуется в случаях:
- Земля «отмежевана» ранее. Ситуация встречается довольно часто:
- покупка земли у физического, юридического лица (застройщика коттеджного поселка),
- получение земельного участка в собственность от государства (при предоставлении многодетным семьям и иным категориям граждан в соответствии с действующим законодательством).
В указанных выше ситуациях необходима процедура выноса точек границ в натуру. Такая услуга является необходимой перед установкой забора или перед началом строительства жилого дома и хозяйственных построек, чтобы не ошибиться с отступами от линии раздела с соседями.
- Сведения о координатах объекта, находящегося в частной собственности, отсутствуют в реестре, границы и площадь являются «декларированными». При этом владелец земли не собирается совершать раздел, объединение или перераспределение участка либо получать разрешение на строительство, реконструкцию объектов, расположенных на земле.