Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управляющая компания-10 Копейск-Центр». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Понятие придомовой территории
К придомовой территории отнесены участки земли, прилегающие вплотную к зданию, его парадным крыльцам, аркам и прочим элементам конструкции. Они закреплены за статусом площади, предназначенной для общего пользования жильцами дома. Несмотря на это, по закону разрешается приватизировать небольшую часть придомовой территории.
Чаще всего такие участки применимы под следующие объекты:
- автомобильная парковка;
- велопарковка;
- гаражные боксы;
- детская площадка;
- зона отдыха;
- озеленение;
- складирование мусора;
- газоны для выгула собак;
- газовые и иные котельные;
- трансформаторные павильоны;
- другое.
Дальность от дома к границам такой территории может измеряться в пределах от 3 до 10 м. Стандартно в договорах ТСЖ, ТСН часто прописываются метраж – 3-6 м. Но многое зависит от целого ряда нюансов:
- Какова этажность дома.
- Насколько плотно стоят соседние дома.
- Близко ли проходят автомобильная трасса.
- Сливается ли придомовой участок с городским парком, сквером, иными зонами.
- Стоит ли на участке котельная, электроподстанция, колодец с водой, иной объект, который используется на несколько многоквартирных домов, близко расположенных друг к другу.
В обязанность всех проживающих в доме входит бережное отношение к общему домовому имуществу, поддержка чистоты, подчинение правилам, содействие в период ремонта общих коммуникаций, элементов конструкции.
В случае если что-то жильцов будет не устраивать, они сами могут составить общий договор, где будет обозначено, кто и каким образом должен будет обслуживать дом. Также жильцы могут подавать жалобу на ненадлежащее исполнение подрядчиками работ по благоустройству дома и его территории.
Контролирует все это председатель ТСЖ (ТСН), жилконтора, Роспотребнадзор и владельцы квартир. Жалобы на контролирующий орган подается в администрацию города. В течение 5 дней в рабочем режиме жалобу рассмотрят и государственные инспекционно-контролирующие инстанции примут соответствующие меры.
В обязательном порядке благоустраиваются следующие участки:
- Свободный проезд для пожарных или машин скорой помощи.
- Парковка под автомобили.
- Скамьи для отдыха, беседки, крытые павильоны.
- Огороженная территория для детских игр.
- Клумбы, альпийские горки, иного типа декоративные зеленые насаждения.
- Огороженный участок для складирования мусора.
- Газон для выгула собак.
Дополнительно территория может быть оснащена:
- Парковкой для велосипедов, колясок.
- Уличные сушилки для белья.
- Площадка для спортивных игр (баскетбол, бейсбол, футбол).
- Площадка для игр в домино, шахматы.
- Голубятня, либо место для кормления птиц.
- Уличные тренажерные комплексы.
Если участка достаточно по площади, то можно обустраивать и дополнительные объекты в благоустройстве придомовой зоны.
Разрешено делать изгороди, но только следующего типа:
| Название ограждения | Описание |
| Временное | Ставится на период проведения ремонтных, строительных, иных работ (напр., когда кидают снег с крыш, либо сбивают сосульки). Должно обязательно снабжаться сигнальными флажками красного, красно-белого цвета. |
| Специализированное | Загораживаются: — зона временного складирования ТБО (твердых бытовых отходов); — детские площадки; — спортивные площадки; — сушка белья; — зона для мытья, выбивания ковров; — газон для выгула собак, иное. |
| Живое, растительное | Живые изгороди из облагороженного кустарника. Они не могут быть выше 0,5 м. |
| Декоративное | Целевое назначение – украшение. Материал: — дерево; — пластик; — металл (часто применяется кованая конструкция секций изгороди). В основном это низкие сооружения, не выше 0,5 м. Делается ставка также и на крепость. |
| Шлагбаум | Разграничитель, не позволяющий проезжать автомобилям. Он может быть наземным, а может быть надземным, мобильным. |
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Когда огораживать палисадник незаконно?
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, земельный участок под каждым многоквартирным домом относится к общему имуществу многоквартирного дома. Но бывают случаи, когда жильцы не могут распоряжаться этим участком.
«В советские времена земельные правоотношения как таковые отсутствовали и земля не участвовала в гражданском обороте. Часто складывалась ситуация, что земельные участки под строительство отдавали, а границы земельных участков не были определены. Когда с начала 2000-х годов в России заработала система учета земель и оформления имущественных прав на землю, а с 2005 года начали оформлять общее имущество в многоквартирных домах, начался процесс формирования этих земельных участков. Но мы до сих пор можем сталкиваться с тем, что земельный участок под многоквартирным домом не имеет определенных границ», — рассказывает эксперт.
Если этот участок не имеет определенных границ, он не входит в общее имущество многоквартирного дома. Поэтому собственники ничего не могут делать на этой земле, в том числе — огораживать палисадник. «Сначала нужно определить границы, а затем уже что-то планировать на этой территории», — говорит Михайлюкова.
Борьба с незаконным ограничением доступа к многоквартирному дому
Граждане, недовольные возведенным ограничительным сооружением, вправе обратиться в муниципалитет для его дальнейшего сноса. Однако, для начала необходимо выяснить законно ли ограждение придомовой территории многоквартирного дома в данном случае.
Жалоба должна содержать:
- Адрес многоквартирного здания.
- Месторасположение огражденного участка.
- Кадастровый номер.
- Фотоматериалы.
Если выяснится факт самовольного возведения ограждения, то по заявлению жильцов или иных граждан, ответственная организация в течение месяца произведет демонтаж объекта.
При отсутствии официального разрешения, органы МСУ могут принять решение:
- об оформление оградительной конструкции в соответствии с законом. При этом необходимо учитывать желание 2/3 жильцов дома;
- о сносе незаконной конструкции, если собственники большинства квартир против установки.
Даже если жильцам удалось отстоять право на возведение ограждения, всегда найдутся люди, которым установка забора будет не по нраву. В первую очередь препятствовать задумке будут жильцы соседних зданий, утратившие возможность передвигаться кратчайшим путем, владельцы машин, лишившиеся бесплатного места для парковки. Однако сами граждане, проживающие в огражденном доме, примут инициативу с благодарностью, за чистоту, безопасность и уют на территории общего жилища.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Когда придомовая территория предоставлена ТСЖ, ЖСК, УК на праве пользования, то торопиться с созданием парковок, спортивных площадок и т. п. не стоит. Тем более если в договоре с городом у землепользователей нет такого права. Иначе любой желающий сможет оспорить в судебном порядке любые инициативы жильцов.
В этом случае на общем собрании собственников следует принять решение об оформлении придомовой территории в общедолевую собственность и избрать уполномоченное лицо, которое приступит к сбору необходимых документов. В ТСЖ, ЖСК обычно это члены правления. В УК – специалисты этой организации.
В районных судах Петербурга ежемесячно рассматриваются три-пять дел по оспариванию законности создания парковок. В половине случаев суд встает на сторону истца
Стоит признать, что чиновники не слишком охотно оформляют в общедолевую собственность придомовые участки в центральной части города, а также в районах давно сложившейся застройки – здесь зачастую собственникам предлагается межевать участки под обрез жилого здания. Не исключено, что для дома с историей необходимо будет поднимать множество архивных справок, и придется отстаивать свои права на землю в судебном порядке. Лучше всего в таких случаях прибегнуть к услугами юристов.
Грамотное оформление надела в общедолевую собственность позволит, помимо всего прочего, избежать таких неприятностей, как уплотнительная застройка, вырубка деревьев и т. д. Нюансов в использовании собственниками придомового участка более чем достаточно, но отстаивать свои законные интересы можно и нужно.
Оформление придомового участка
Перед выбором нужного ограждения следует оформить сам участок, если ранее это не делали. Обычно в новостройках жильцам, приобретающим жилье, автоматически присуждается право владения имеющимся там придомовым участком.
Если же дом старше и был сдан для последующей эксплуатации раньше 2005 года, тогда потребуется организовать межевание, оно определит фактические границы территории. После чего, поставить данный участок на специальный кадастровый учет. Затем собрать документы и передать их в Росреестр. Спустя неделю владельцы квартир будут счастливыми собственниками земли.
Чтобы установить там заграждения потребуются бумаги:
- выписка кадастра, где подробно указаны координаты нужных поворотных точек;
- кадастровый паспорт;
- акт выноса данных поворотных точек.
Эти документы помогут точно установить выбранный забор.
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома. В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА: Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома.
В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА:
Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Разновидности ограждений
Обычно выделяют три основных разновидности строительных сооружений, применяемых для ограждения придомовой территории многоквартирного здания. К ним относятся:
- классические заборы – объект может быть выполнен из бетона, метала, кирпича, железобетонных конструкций;
- шлагбаум – механизм, использующийся для преграждения и освобождения прохода. Имеет вид стрелы, поворачивающейся по горизонтальной либо вертикальной оси, ограничивающий проезд автотранспорта;
- живая изгородь – обычно представляет собой клумбы, кустарники или газон.
Любая из вышеперечисленных конструкций обладает своими особенностями и предназначается для разных видов ограничений. Запрет доступа к многоквартирному дому разделяется на четыре вида:
- частичный – установка шлагбаума. Для возведения конструкции необходимо разрешение гос. органов и экстренных служб;
- полный – использование массивных заборов из металла, камня или кирпича. Высота оградительного сооружения не может превышать 2 метра, в некоторых регионах 1.8 метра. Требуется официальное согласие;
- частичный для целевых зон – выполняются из сетки высотой не больше 3 метров, для ограждения парковок, мусорных баков, зон отдыха и детских игр. В разрешении необходимости нет;
- запрет доступа к отдельным объектам – обычно носит временный характер и устанавливается коммунальными службами в период ремонта. Выполняются из дерева.
Независимо от разновидности ограничительного сооружения, все расходы на установку и демонтаж ложатся на владельцев квартир. Сбор оплаты за проход или проезд к зданию, вне зависимости от того, является ли человек жильцом дома либо посетителем является нарушением закона.
Как определяется размер и границы
Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.
Какие еще есть условия:
- Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
- При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.
Сложности могут появиться уже на этапе сбора оплаты за строительство. Те, кто проголосовал против, могут отказаться от платежей. Всегда есть граждане, выступающие за установку, но не планирующие финансовое участие. По закону никто не может обязать к оплате в принудительном порядке. Даже если кто-то не внесет оплату им обязаны выдать ключи от калитки. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник имеет право беспрепятственно пользоваться, владеть и распоряжаться собственным имуществом.
Против установки забора могут выступать владельцы нежилых помещений на первом этаже дома, где располагаются салоны красоты, отделения банков и магазины. При установке ограждения значительно сократится количество посетителей. Такой собственник может отстаивать интересы в судебном порядке. Но в этом случае можно установить ограждение таким образом, чтобы оставить доступ к коммерческому помещению.