Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Если перепланировка уже проведена
Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:
- Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
- Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
- Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
- Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
- Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
- Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
- Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.
Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.
Когда нужно обращаться в суд
Направляя документы на узаконивание в местный орган власти, учтите, что вы можете получить отказ в подписании акта приемочной комиссии. Хотя закон обязывает должностных лиц указывать аргументацию такого отказа, достаточным основанием для отрицательного решения является нарушение порядка согласования перепланировки. Получив письменный отказ, вы должны обратиться в суд со следующим комплектом документов:
- исковое заявление;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости — выписку из госреестра ЕГРН, свидетельство о праве и т.д.;
- перепланировочный проект и/или техзаключение эксперта;
- технический план;
- письменный отказ местного органа власти в узаконивании;
- платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины в сумме 300 руб.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Что делать, если квартира куплена в ипотеку
В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:
— Одобренный в БТИ план изменений
— Согласие от БТИ и управляющей компании
— Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия
— Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки
— Заявление на согласование перепланировки (перепланировка еще не произведена либо собственность на объект не оформлена)
Если вы приобрели квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию для оценки стоимости квартиры. Вы можете заказать отчет об оценке прямо на Домклик у аккредитованных компаний, а также экспресс-оценку, которая готовится за 1 день без выезда на объект и фотографий квартиры.
Многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Когда нужно согласовывать?
Согласование – это процесс получения разрешения на проведение ремонтно-строительных работ в квартире. Данный процесс проводится перед началом работ в организации, компетентной в этом вопросе. Для этого нужно предоставить проект перепланировки, который должен быть разработан заранее, и включать в себя все изменения, которые должны проводиться. Составление проекта обязательно, если будут производиться:
- работы, затрагивающие фасад здания;
- возведение перегородок, толщиной более 100 мм, оказывающие большую нагрузку на перекрытия (не относится к гипсокартонным конструкциям);
- изменение устройства, а также усиление конструкции полов;
- создание проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- возведение капитальных стен;
- перенос зон «мокрого типа» (санитарные зоны), за исключением перестановки стиральной и посудомоечной машины;
- замена газовой плиты на электрическую;
- перемещение газовой плиты, которая питается от магистрального газопровода (для гибких шлангов не требуется).
Согласование перепланировки
Для создания уюта в квартире, помимо косметического ремонта, иногда требуется проведение демонтажных и строительных работ. Однако такое переустройство возможно лишь после согласования с жилищной инспекцией. Разберемся, в каких случаях необходимо получать разрешение уполномоченных органов, какие документы понадобятся, чтобы узаконить перепланировку через МФЦ.
Многофункциональный центр представляет собой госучреждение, работающее в заявительном режиме по принципу «одного окна». Заявитель однократно обращается с запросом, а когда необходимые документы будут сформированы – приходит в МФЦ за получением услуги. Учреждение функционирует по принципу экстерриториальности: рассматриваемая услуга оказывается в любом выбранном отделении.
Клиенты обслуживаются по принципу «живой» или электронной очереди на основании номеров, выдаваемых системой регистрации и записи. Также записаться на прием на конкретное время возможно:
- через сайт Госуслуг;
- по номеру «Горячей линии» МФЦ или регионального контакт-центра;
- через официальный портал «Мои документы» (для этого понадобится регистрация на портале).
Услуги оказываются по следующему алгоритму:
- Гражданин предоставляет заявление, документы на право собственности, другие бумаги.
- Сотрудник МФЦ принимает пакет, выдает клиенту расписку в получении, затем вносит информацию в базу данных.
- Бумаги отправляют в инстанцию, ответственную за решение вопроса.
- Уполномоченный орган формирует решение по обращению и направляет его в МФЦ.
- Многофункциональный центр информирует заявителя о получении решения.
- Заявитель посещает МФЦ, получает на руки решение по запросу либо мотивированный отказ.
Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки
— Правоустанавливающие документы на квартиру
Согласования:
— Возможные предварительные согласования
- Пожарная инспекция (ОГПН)
- Банк (если квартира куплена в ипотеку)
- Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
- Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
- Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
- Управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований
— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию
— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)
— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки
Результат:
Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ
Возможные сложности:
- Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
- После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
- Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
- Ожидание приема в очередях
- Увеличение сроков согласования проекта
Советы и рекомендации:
- Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
- Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)
Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Технический план квартиры
— Договор на строительные работы
— Договор на технический надзор
— Акты на проведение скрытых работ
— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей
— Справка о вывозе строительного мусора
Согласования:
— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Получение предварительных согласований
— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов
— Выход Межведомственной комиссии на квартиру
— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)
— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию
Результат:
Акт ввода квартиры в эксплуатацию
Возможные сложности:
- Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
- Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
- Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии
Советы и рекомендации:
- Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом
Не требует согласования
Определенные виды ремонтных работ можно проводить собственником без получения соответствующего согласования. К примеру, в квартире можно сделать косметический ремонт или произвести демонтаж конструкций, не являющихся несущими стенами. Такие работы не входят в понятие «перепланировка». Но собственнику может быть оформлен и отказ в согласовании переустройства.
Какие работы не требующие официального согласования может производить собственник?
- поклейка стен обоями;
- побелка потолка;
- окрашивание стен;
- монтаж или полноценная замена любой встроенной мебели;
- замена или ремонт сантехники, а также радиаторов отопления;
- реконструкция, монтаж или замена кондиционеров или антенн;
- монтаж и реконструкция дверей, проемов, перегородок, не создающих дополнительное давление на стены;
- перемещение газовой плиты на кухне, замена кухонной плиты на аналогичное по основным параметрам оборудование;
- ликвидация не несущих стен, а также тамбура;
- строительство проема, а также в ненесущих стенах.
При проведении самостоятельных ремонтных и строительных работ собственник несет полную ответственность за совершенные действия. Если суд признает процесс перепланировки незаконным, то действия собственника регулируются нормами Административного или Уголовного кодекса.
Если перепланировка уже сделана
Проведение несогласованной перепланировки, даже не нарушающей строительные нормы, требует обязательного последующего согласования. То, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, не сильно отличается от предварительного согласования планируемой перепланировки. Необходимо следовать алгоритму:
- Составить проект, если такового нет.
- Подготовить проектную документацию, включая составление технического заключения о состоянии дома.
- Получить разрешение (согласование) служб, ответственных за контроль. Например, газовых, если проводятся работы на кухне и затрагиваются газораспределительные сети.
- Получить подтверждение от СЭС о соблюдении санитарных норм в квартире.
- Обратиться в Жилищную инспекцию, следуя стандартному регламенту.
- При необходимости оспорить отказ в суде.
- Внести корректировки в технические документы в БТИ.
Если привлекаются изначально специалисты и составляется правильный проект перепланировки, то согласование проходит без существенных проблем. То, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно без оформления проектных документов, зависит от фактически совершенных изменений. Не все действия владельцев могут являться правильными и соответствовать стандартам. Если нарушены технические требования, то оформить сделанную перепланировку квартиры будет невозможно. В таких ситуациях единственное решение – восстановление состояния квартиры до того, каким оно было до перепланировки.
Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.
К таким службам относятся:
| Организация | Какой документ выдает | Дополнительные нюансы |
| Росреестр | Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. | После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные. |
| БТИ | Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. | Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить. |
| Роспотребнадзор и Роспожнадзор | Разрешения на переустройство. | Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов. |
Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.
Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.
Проектная документация: проект или эскиз
Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений. Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания. Проектную документацию надо готовить в случаях:
• изменений в несущих конструкциях;
• установки лестниц;
• монтажа нового оборудования;
• при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.
Доверять подготовку проекта стоит только профессиональным проектным организациям, которые обладают свидетельствами СРО, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы с согласованием.
Если при перепланировке несущие конструкции не задеваются, а нагрузка на плиты перекрытия не предполагается, контролирующие органы могут «дать добро» на перепланировку только на основании эскиза.
Ремонт без нарушения закона. Как узаконить сделанную перепланировку квартиры, чтобы избежать неприятностей?
В последнее время все чаще строительные компании заманивают клиентов объявлениями об услугах «евроремонта» недвижимости с какой угодно перепланировкой: сносом стен, изменением функциональности помещений, монтажом проемов под двери, устройством арок, объединением туалетной и ванной комнат. Большая часть таких исполнителей делают перепланировку, требующую узаконивания в будущем. В основном такие объявления размещаются вследствие незнания или игнорирования требований специальных надзорных инстанций и нормативных документов. Большинство людей проживающих в России пользуются подобными услугами, а потом удивляются, почему нельзя продать квартиру с не узаконенной перепланировкой, не говоря уже об угрозе безопасности здания в целом.
Зачастую проблематично узаконить уже сделанную перепланировку после капитального ремонта. Более того, она нуждается в большом количестве разрешений и соглашений, на что требуется много времени. Такое количество документов необходимо для соблюдения всех норм Жилищного кодекса РФ, чтобы гарантировать законные права жильцов на проживание в безопасном доме.
Для соблюдения всех правил перепланировки, если она уже сделана, в первую очередь нужно обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ). Создать “проект перепланировки квартиры” в специальной организации, которая имеет допуск к проведению проектных работ. Затем данная организация обязана проверить строительные конструкции и одобрить проведенные работы. Компания «2ПРОЕКТОР» разрабатывает и узаконивает проекты перепланировок с 1999 года. Далее вся собранная документация отправляется в Жилищную инспекцию для одобрения и узаконивания уже сделанной перепланировки. Только так можно одобрить перепроектирование квартиры по закону, чтобы избежать неприятностей. Подробная информация о том, что и где оформлять, чтобы соблюсти все формальности, читайте на странице “Как узаконить перепланировку квартиры” – пошаговая инструкция.