Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Понятие прав на землю лиц, — несобственников земельных участков. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает иные права на земельные участки, на основании которых лица — несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю.
Общая характеристика прав на землю лиц — несобственников земельных участков
Основанием возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной. Отличительной чертой прав на землю лиц — несобственников земли является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.
В ходе исследования достигнута его цель, решены поставленные задачи, проанализированы теоретические положения возникновения и прекращения прав на земельные участки, сформулированы выводы о предложения по устранению противоречий норм гражданского и земельного законодательства в части возникновения и прекращения прав на землю.
Юридическая литература не раз подвергала критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, в том числе неясности и неточности в терминологии. Ст. 1 ЗК РФ предусмотрены основные принципы земельного законодательства РФ. Однако данная статья содержит множество спорных положений. Например, представления о земле в ст. 1 ЗК РФ не согласуются с определением земельного участка как части поверхности.
Объектом земельных отношений выступает только конкретный земельный участок. Термин «земля» довольно абстрактен и может характеризовать только лишь ее связь с природой. Таким образом, понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, которые объединены в одну группу по тем функциям, которые они выполняют или по целям их использования; кроме того.
При этом, следует различать землю как природный ресурс и как средство производства, а также как объект гражданских правоотношений. Таким образом, земельный участок — это часть земной поверхности, имеющий границы, которые определены в соответствии с федеральными законами.
Имущественные отношения регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства. Зачастую данные нормы противоречат друг другу. Так возникает проблема соотношения норм гражданского и земельного законодательства РФ. В данном случае необходимо отдавать приоритет нормам земельного законодательства в регулировании подобного рода отношения.
Земельные участки признаются объектами недвижимого имущества и гражданского оборота. Земельные участки среди объектов недвижимости занимают главное место. При этом анализ юридической литературы показал, что дискуссии о понятии земельного участка продолжаются и по сей день, учитывая, что законодательство в данной области далеко от совершенства. Также, среди исследователей остается актуальным вопрос, что именно является объектом вещных и обязательственных прав земля или земельный участок.
Правовой режим земель представляет собой установленную законом систему общественных отношений по использованию отдельных частей земельных ресурсов. Различают следующие виды правового режима земель: общий правовой режим, который присущ всему составу земель РФ; особый правовой режим, который присущ лишь отдельным категориям земель; специальный правовой режим — обычно присущ конкретным земельным участкам.
Одной из наиболее распространенных причин для отказа в осуществлении кадастрового учета земельных участков является то, что размер земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Комментарий к статье 264 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемой статьей конкретизируется одно из распорядительных правомочий собственника земельного участка — передать участок во владение, в постоянное или срочное пользование (а если на нем находятся и иные объекты недвижимости — здания, строения и сооружения, принадлежащие ему, то все объекты недвижимости) другим лицам по его усмотрению, оставаясь при этом собственником участка. Эти лица становятся, в частности, землепользователями или землевладельцами. Землепользователи — субъекты права постоянного (бессрочного), а также срочного пользования (см. коммент. к ст. 268 — 270 и ст. 22, 24 Земельного кодекса) и субъекты ограниченного права пользования чужим земельным участком (сервитут). Землевладельцы — субъекты права пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. коммент. к ст. 265 — 270). С вступлением в силу Земельного кодекса (см. коммент. к гл. 17) предоставление гражданам земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения впредь уже не допускается (ст. 21 Земельного кодекса). Поэтому предоставление собственником своего участка на таких условиях исключается, но сохраняется прежнее землевладение. Ограничено и землепользование — на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок передается исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (ст. 20 Земельного кодекса). Отвод участков гражданам на этих условиях вообще прекращен. Срочное землепользование — безвозмездное и возмездное (аренда — ст. 22 Земельного кодекса).
Общая информация о вещных правах
Земля может быть как природным объектом, так и имуществом. Во втором случае она становится объектом вещного, гражданского права.
Вещные права на земельные участки – это одна из форм воплощения правоотношений с земельной собственностью, дающих их обладателю возможность распоряжаться ею. Проще говоря, это абсолютное правомочие лица, позволяющее ему воздействовать на землю и защищенное от воздействия со стороны других лиц.
Любое вещное право обладает определенными признаками. Оно:
- является абсолютным. Это значит, что, если помимо обладателя права существуют и остальные субъекты, они обязаны не препятствовать такому лицу и не могут воздействовать на принадлежащий ему участок без его разрешения;
- порождает непосредственное отношение правообладателя к вещи;
- может возникать лишь в отношении обособленной недвижимости, например, земельного участка;
- должно быть определено нормами законодательства РФ.
Вещными правами на землю являются любые права, которые вместе или по отдельности дают возможность правообладателю владеть, пользоваться и распоряжаться землей по его собственному усмотрению.
Бывают и разновидности
- Право пожизненного (наследуемого) владения землей. Это стабильное вещное право. Касается лишь частных лиц. Практически идентично праву собственности. Согласно данному праву, надел принадлежит владельцу на протяжении всей жизни, а после кончины правообладателя наследуется согласно воле усопшего. Соблюдение перехода по наследству гарантируется государством и охраняется законом. Имея право пожизненного владения земельным участком, хозяин обладает самыми обширными возможностями, в пределах закона. Стороннее вмешательство в хозяйствование правообладателя на его наделе исключено. Владелец права пожизненного обладания землей может использовать участок по своей прихоти в рамках закона.
-
Право постоянного (бессрочного) пользования землей. Этим правом могут обладать как отдельные лица, так и объединения. Отличается меньшей стабильностью землепользования. У возможности получить такое право оснований будет меньше.
Право бессрочного землепользования в любой момент может быть остановлено по распоряжению госоргана или муниципального органа.Право бессрочного землепользования тоже можно унаследовать.
- Сервитуты. Это вещное право, имеющее ограниченный характер. Его разновидностей существует несколько, все они находятся в подчинении у конкретных факторов: источник (частный сервитут, утвержденный гражданским законодательством или публичный сервитут, утвержденный законом, или иными документами нормативного характера);
- срок (временный или постоянный);
- субъект (утвержденный договором собственников наделов земли или по постановлению суда).
Обоснований для установления сервитутов несколько:
- перемещение через надел;
- эксплуатация надела с целью необходимых манипуляций с коммунальными или частными коммуникациями;
- выполнение мелиоративных работ на наделе;
- пользование водными ресурсами на наделе;
- перемещение, выпас скота, а также сенокос на наделе в обозначенные периоды;
- краткосрочное использование надела для проведения исследовательских и иных работ;
- постройка объекта недвижимости оговоренной высоты на прилегающем наделе;
- устройство на наделе природоохранных объектов;
- другие сервитуты.
Сервитуты обязательно проходят госрегистрацию. Такой форме вещного права надлежит минимально стеснять хозяев прилегающего надела. Обладатель надела земли, где действует сервитут, имеет право взимать фиксированную плату от субъектов, в чьих интересах этот сервитут принят. Если сервитуты приняты в пользу лиц, которые проживают в сельской местности, а также для их объединений, то оплата взиматься не должна. Когда обоснования, на которых сервитут был заявлен, исчезнут, хозяин земельного надела может требовать прекращения действия этой формы вещного права.
Бывают ситуации, когда эксплуатация земель в соответствии с их назначением невозможна из-за принятого сервитута. Тогда владельцу предоставлена возможность ходатайствовать об остановке действия такого вещного права через суд.
Собственник земельного участка имеет право на использование всех недр, поэтому может добывать полезные ископаемые, а также пользоваться пресной подземной водой или наземными водными объектами. Это касается только общераспространенных полезных ископаемых. Их добыча должна осуществляться без взрывных работ, а также важно, чтобы полученные ископаемые не находились на государственном балансе. Другим условием выступает то, что не допускается производить добычу на глубине, превышающей 5 метров.
Собственник земельного участка имеет право собственности на все полученные таким способом ископаемые, но они должны применяться только для своих нужд, например, в процессе возведения разных строений. Если же добыча производится для коммерческих целей, то для этого надо получать лицензию от государства.
Водные объекты могут использоваться также для личных нужд, для чего устанавливаются и используются разные колодцы или скважины. Это дает возможность осуществлять забор воды для постоянного использования граждан. Для этого не требуется получать разрешение.
Право на строительство
Собственник земельного участка имеет право возводить на нем разные объекты. Сюда относится не только жилая недвижимость, но и даже производственные, бытовые или культурные строения. Для этого учитываются разные моменты:
- строения должны соответствовать целевому назначению земли и ее категории;
- во время процесса строительства должны учитываться многочисленные нормы и правила, являющиеся не только строительными, архитектурными или планировочными, но и экологическими, гигиеническими, противопожарными, санитарными или иными;
- если строятся подземные сооружения, то не допускается осуществлять данный процесс на глубину, превышающую 5 метров;
- все строения должны правильно регистрироваться в Росреестре;
- собственник земельного участка имеет право возводить строения не только для жизни, но и для каких-либо бытовых целей, но при этом должны учитываться нормы в отношении расстояния между разными объектами и территориями, принадлежащими иным лицам.
Общая информация о вещных правах
Земля может быть как природным объектом, так и имуществом. Во втором случае она становится объектом вещного, гражданского права.
Вещные права на земельные участки – это одна из форм воплощения правоотношений с земельной собственностью, дающих их обладателю возможность распоряжаться ею. Проще говоря, это абсолютное правомочие лица, позволяющее ему воздействовать на землю и защищенное от воздействия со стороны других лиц.
Любое вещное право обладает определенными признаками. Оно:
- является абсолютным. Это значит, что, если помимо обладателя права существуют и остальные субъекты, они обязаны не препятствовать такому лицу и не могут воздействовать на принадлежащий ему участок без его разрешения;
- порождает непосредственное отношение правообладателя к вещи;
- может возникать лишь в отношении обособленной недвижимости, например, земельного участка;
- должно быть определено нормами законодательства РФ.
Вещными правами на землю являются любые права, которые вместе или по отдельности дают возможность правообладателю владеть, пользоваться и распоряжаться землей по его собственному усмотрению.
Сервитут на земельный участок
Сервитут, согласно ст. 274 ГК, – это ограниченное право собственника земли на использование соседних или других земельных наделов. Необходимость в его установлении часто обусловлена обеспечением проезда или прохода к участку, осуществлением строительства на нем, или иных форм эксплуатации, не противоречащих целевому назначению и не нарушающих прав третьих лиц.
Сервитут на участок возникает на основании договоренности с собственником участка и подлежит обязательной государственной регистрации.
По решению государственных или местных органов власти может быть установлен публичный сервитут. При этом он не ограничивает собственника в его вещных правомочиях, позволяя свободно распоряжаться, владеть и пользоваться участком.
Сервитут обладает следующими характеристиками:
- основанием для его возникновения является невозможность надлежащей эксплуатации надела без вмешательства в пользование другого участка, вызванная безысходностью ситуации;
- предполагает узкоцелевое использование участка, условия которого оговариваются соглашением, например, только проезд или обустройство инженерных коммуникаций;
- не может выступать самостоятельным предметом – его нельзя продать, внести в качестве залога или иным образом отчуждать;
- это придаточное вещное право, с момента прекращения собственности на землю он также прекращается;
- сам по себе не наделяет дополнительными правами на земельный участок.
Как правило, такое правомочие устанавливается до устранения причин, которыми он был обусловлен.
Землевладельцы. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Иногда выражение «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» видоизменяют, немного сокращают и говорят ─ право пожизненного пользования земельным участком. Действующим Земельным кодексом установлено сохранение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления Кодекса в силу. После введения ЗК РФ в действие, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Владелец земельного участка, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Так, например, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, он вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Арендаторы земельных участков
К числу способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность и играющим заметную роль в экономике, с полным основанием относится аренда земельных участков. Земельное право не могло обойти ее вниманием. Права арендатора земельного участка рассмотрены в статье 41 (справедливости ради, достаточно краткой) ЗК РФ. Более подробно об аренде имущества (и недвижимого в т.ч.) говорится в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса (ГК РФ).
Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Арендаторы ─ это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды.
Право аренды земельного участка может быть продано. Продажа права аренды земельного участка имеет место при сдаче в аренду свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Залог права аренды земельного участка истолковывается в законодательстве не совсем однозначно. Если согласно статье 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника, то в соответствии со статьей 22 ЗК РФ согласия собственника земельного участка не требуется. Достаточно его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Арендатор земельного участка (исключение ─ арендаторы земельных участков, резиденты особых экономических зон) вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Переуступка права аренды земельного участка (еще говорят: передача права аренды земельного участка или право переуступки земельного участка) ─ не просто сдача арендованного имущества в субаренду, а уступка всех прав аренды. Тот, кому права аренды переуступлены, становится стороной договора вместо прежнего арендатора и в полном объеме и без ограничений несет вместо него обязанности перед арендодателем. В случае субаренды в дополнение к основному договору заключается второй договор субаренды.
Общая информация о вещных правах
Земля может быть как природным объектом, так и имуществом. Во втором случае она становится объектом вещного, гражданского права.
Вещные права на земельные участки – это одна из форм воплощения правоотношений с земельной собственностью, дающих их обладателю возможность распоряжаться ею. Проще говоря, это абсолютное правомочие лица, позволяющее ему воздействовать на землю и защищенное от воздействия со стороны других лиц.
Любое вещное право обладает определенными признаками. Оно:
- является абсолютным. Это значит, что, если помимо обладателя права существуют и остальные субъекты, они обязаны не препятствовать такому лицу и не могут воздействовать на принадлежащий ему участок без его разрешения;
- порождает непосредственное отношение правообладателя к вещи;
- может возникать лишь в отношении обособленной недвижимости, например, земельного участка;
- должно быть определено нормами законодательства РФ.
Вещными правами на землю являются любые права, которые вместе или по отдельности дают возможность правообладателю владеть, пользоваться и распоряжаться землей по его собственному усмотрению.
На основании этих трех прав и складываются правоотношения между собственниками, пользователями участков и третьими лицами.
Прекращение вещных прав
ППНВ и ППБП имеют общие основания прекращения. Согласно ст. 45 ЗК, основанием для этого может послужить добровольный отказ землепользователя/землевладельца, заявление о котором подается в Росреестр.
Любые другие основания носят принудительный характер прекращения и могут быть связаны с:
- Нарушениями законодательства при использовании земли, в том числе:
- использованием не по целевому назначению;
- загрязнением и порчей земель;
- неисполнением возложенных законом обязанностей по рекультивации и улучшению земель, по приведению в необходимое состояние;
- возведением самовольных построек или отказом от их сноса в установленные законом сроки;
- неиспользованием земли по назначению на протяжении трех лет и так далее.
- Изъятием земель для государственных или муниципальных нужд.
В отношении сервитута установлены несколько иные правила. Согласно ст. 48 ЗК, сервитут прекращается:
- по истечении срока его действия или отпадении оснований, на которых он был установлен;
- через суд (ст. 276 ГК), если этот вид прав препятствует использованию участка по целевому назначению;
- в случае принятия решения органом, установившим публичный сервитут, если прекращена деятельность, для которой он установлен, за него не внесена плата или сам обладатель отказался от него;
- если собственник участка требует его прекращения, что связано с нарушением порядка установления сервитута, возникновением трудностей с использованием участка и по другим причинам, указанным в ст. 48 ЗК.
Особенности наследования земли
Учитывая основания владения, можно выделить следующие варианты развития событий для наследника.
-
Наследование земельного участка в собственности происходит так же, как и других вещей. Право на него переходит к наследникам даже в том случае, если наследодатель не регистрировал его в государственном реестре. После принятия наследства они могут перерегистрировать землю на свое имя, представив в орган Росреестра нотариальное свидетельство о праве.
-
Если участок не был зарегистрирован в реестре недвижимости, то правопреемник умершего должен представить в орган Росреестра другие подтверждающие документы наследодателя на землю: выписку из решения сельского совета, исполкома, договор о предоставлении надела в пользование.
-
Если документы наследодателя на земельный участок не удалось найти, придется обращаться в суд. Отсюда рождается один из самых распространенных видов исковых заявлений по делам, связанным с наследованием — иск о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.
Регистрация права собственности на землю
При наличии у наследников нотариального свидетельства или решения суда они обращаются в территориальный орган Росреестра с заявлением о переходе права на земельный участок. В ЕГРН вносятся соответствующие изменения. С 2019 года это может сделать нотариус, причем готовая выписка придёт ему в течение суток после отправления документов по электронным каналам связи. Услуга предоставляется бесплатно.
Если земля не зарегистрирована в государственном реестре, наследники представляют нотариусу имеющиеся документы: договор, решение уполномоченного органа о предоставлении участка умершему лицу на каких-либо законных основаниях. При отказе нотариуса включить в наследственную массу незарегистрированный земельный участок, заинтересованные лица могут:
-
в течение срока оформления наследства (6 месяцев) обратиться в суд с требованием: включить спорный ЗУ в состав наследства;
-
по истечении этого срока в суд уже придется предъявлять требование: о признании права собственности на недвижимость в порядке наследования.