Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупатель должен осуществлять оплату при купле земельного участка в рассрочку строго по графику платежей. Такой график установлен в договоре, а также может прилагаться отдельным документом, заверенным нотариусом. В случае задержки очередного выплата, продавец вправе применить штрафные санкции, которые также должны быть указаны в договоре. В крайних случаях он имеет право расторгнуть договор.
В чем отличия такой сделки от ипотеки?
Поэтапное внесение платежей для покупателя всегда намного выгоднее ипотеки. Экономия получается прежде всего за счет процентов, которые при оформлении рассрочки всегда намного ниже, чем у банков, или вообще отсутствуют. Кроме того, удается сэкономить средства на страховке и банковской комиссии, время – на проверке благонадежности покупателя.
Вариант внесения оплаты при покупке недвижимости равными суммами в течение продолжительного времени является выгодным, прежде всего, для покупателя. Продавцы охотно идут на подобную сделку в случае срочного отъезда (для физлиц) либо в самом начале строительства жилья (в случае продажи по ДДУ).
От того, насколько подробно будут прописаны в договоре все нюансы сделки, зависит благополучное исполнение сторонами своих обязанностей.
При оформлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа закон защищает обе стороны сделки. Весь процесс регламентирован Гражданским Кодексом в статьях:
- 460-й. В этой статье описаны требования передавать недвижимость без обременений, кроме тех случаев, когда сам покупатель согласен принять её с обременениями;
- 488 и 489. В этих статьях указано, что объект находится в состоянии залога, пока покупатель не погасит долговые обязательства;
- 549 и 550 определяют форму договора продажи недвижимости;
- 551-я. Эта статья определяет процесс регистрации права собственности на недвижимость;
- 554-я статья определяет предмет договора;
- Требования к отображению цены в купчей указаны в статье 555;
- В 557 статье указана ответственность за передачу недвижимости в ненадлежащем состоянии.
Помимо этих разделов Гражданского кодекса, отношения по оформлению купчей регулирует Земельный кодекс РФ.
Зарегистрировать сделку можно в офисе МФЦ по месту регистрации или прямо в Росреестре. Заявление на регистрацию помогут составить работники МФЦ. При себе нужно иметь:
- Договор купли-продажи;
- Документы, которые удостоверяют личности участников сделки (или нотариальные доверенности от них на имя доверенных лиц);
- Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу земли, находящейся в общей собственности;
- Документ о праве владения;
- Квитанция об уплаты пошлины;
- Передаточный акт;
- График платежей с нотариальным заверением;
- Согласие органов опеки, если сделка касается интересов несовершеннолетних.
Расходы на оформление и регистрации купчей стороны сделки могут разделять по личному усмотрению. Размер государственной пошлины и остальные обязательные траты определены на территории России и не слишком сильно отличаются. А именно:
- Выписка из ЕГРН о том, что на данную недвижимость не установлены обременения и что данный продавец имеет права владения этой собственностью. Выдаётся такая справка в МФЦ или Росреестре и стоит 300-750 рублей;
- Заверение согласия супруга нотариусом стоит 500 рублей;
- Нотариальная доверенность для родственников 100 рублей, для третьих лиц – 500 рублей;
- Заверение договора купли-продажи нотариусом – 0,1-0,4% от стоимости сделки;
- Переоформление прав собственности требует уплаты обязательной госпошлины в размере 2000 рублей;
- За регистрацию права собственности на сельскохозяйственный участок – пошлина в размере 350 рублей.
Какие налоги с продажи дома придётся платить
При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.
В каких случаях платить налог не нужно
Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более пяти лет или более трёх при следующих условиях:
- право собственности возникло в результате приватизации;
- право собственности оформлено до 2016 года;
- недвижимость получена в наследство или подарена;
- право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.
❗️Важно: Если дом продан за сумму менее миллиона рублей, налог платить не нужно.
Стоимость и порядок выплат по договору купли-продажи с рассрочкой платежа
Отсроченная выплата недостающей на текущей момент суммы выгодна в случаях, когда покупатель ожидает поступления денежных средств в ближайшем будущем. Поэтому в разделах цены, сроков окончательного расчета, определения перехода собственности необходимо указать точные цифры и даты. При необходимости их легко подкорректировать в конструкторе документов. Заполнив нужные позиции, вы можете скачать договор купли-продажи дома в рассрочку и тотчас распечатать на принтере.
В заключительных положениях документа указываются условия и сроки прекращения обязательств сторон. Прилагается список всех документов, которые должны содержать параметры недвижимости, утвержденные государственными органами регистрации права собственности.
Составление такого документа у профессионального юриста занимает время, требует траты значительных денежных средств. Используя функционал нашего сайта, можно за десять минут найти нужный вид документа. Вы можете прямо сейчас, внеся необходимые позиции, получить подходящий под ваши условия сделки договор купли-продажи дома в рассрочку образца 2018 года, с учетом всех изменений в законодательстве на текущий момент.
Структура договора купли-продажи
Договор купли-продажи в рассрочку включает в себя следующие пункты:
- Название документа.
- Наименование сделки (купля-продажа).
- Указание на то, что сделка заключается с условием предоставления рассрочки.
- Предмет договора с указание кадастрового номера и юридического адреса, точной площади и границ земли.
- Номер и дата документа, обеспечивающего права продавца на владение данным участком.
- Отсутствие обременения, подтверждающее, что участок не продан, подарен, заложен, не арестован и т. п.
- Порядок выплат, с перечислением полного срока на который предоставляется рассрочка, периодичности внесения и количество платежей, общую цену продажи, возможные варианты оплаты.
- Права и обязанности участников сделки.
Стороны могут распределять расходы в равных долях, а могут брать на себя при желании любой стороны. Стоимость госпошлин на всей территории РФ определена и не должна существенно разниться:
- Выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности и отсутствия обременений на квартиру, оформляется в Росреестре или МФЦ и составляет 300-750 р. в зависимости от формы документа: бумажный или электронный.
- Нотариальное заверенное согласие супруги на сделку в нотариальной конторе 500 р.
- Нотариальная доверенность (в том случае, если договор будет подписывать доверенное лицо по доверенности) 100 р. для близких родственников, 500 р. – для других физических лиц.
- Нотариальное заверение договоров купли-продажи – 0,1-0,4% от стоимости сделки, прописанной в договоре.
- За переоформление прав собственности различных объектов недвижимости в Росреестре предусмотрена госпошлина в размере 2000 руб.
- Государственная пошлина регистрации права собственности на земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственной деятельности — 350 рублей.
Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Если вас интересуют случаи, когда предварительный договор данного вида может быть заключен с рассрочкой платежа, то изучая внимательно общее правило, можно придти к выводу, что договор предусматривает, то что действительно одна из сторон передает противной стороне, то или иное имущество. Под возмездностью принято понимать то, что продавец в итоге получает определенную сумму денег.
Приобретая квартиру, денежные средства передаются продавцу до момента, когда будет подписан договор, но нередко возникают и иные ситуации с которыми следует ознакомиться.
Например, если на данный момент у покупателя нет той суммы денег, которой бы хватило на покупку нового имущества, то выход из ситуации есть. Ведь всегда можно воспользоваться услугами кредитной организации, взяв денежные средства по ипотечному кредиту.
В результате чего возникает такая ситуация? Естественно, все желают избежать мошенничества и сделать это вполне возможно, если подходить к подобным вопросам отвественно. Как правило, современные банковские организации перечисляют денежные средства по подобным сделкам, это происходит в тот момент, когда собственник вступает в права.
Это является логичным и правильным условием, так как эти денежные средства принято считать целевыми. Все что остается продавцу, так это немного подождать, чтобы можно было заполучить денежную сумму в полном объеме.
Нужно понимать, что в связи с широким распространением ипотечного кредитования, его спросом и популярностью, как правило сделки подобного рода стали обыденными. Это значит, что в случае необходимости всегда можно ими воспользоваться точно зная, что никто не пожелает вас обмануть.
Конечно, чтобы все было именно так, нужно следовать перечисленным рекомендациям и нехитрым советам. Договор должен оформляться тщательным и правильным образом, все его пункты должны быть рассмотрены сторонами.
Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.
Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.
Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.
Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.
Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.
Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
Условия вместе с задатком
Покупатель получает право собственности на определенный земельный участок, в то время как продавцу предоставляется возможность требовать от покупателя оплаты установленной суммы по договору.
При подписании такого документа в преимущественном большинстве случаев предусматривается внесение предварительного платежа в момент подписания, но до того момента, как будет проведена регистрация документа в Росреестре. В данном случае может перечисляться авансовый платеж или же задаток в зависимости от особенностей проводимой сделки.
Разница между указанными вариантами оплаты заключается в том, что при внесении аванса в случае разрыва договоренностей установленная сумма полностью возвращается покупателю, в то время как внесение задатка при последующем расторжении договора приводит к тому, что продавец оплачивает покупателю двойную сумму задатка, если вина за расторжение лежит именно на нем.
Необходимые документы для сделки
Документы, которые обязан предоставить продавец:
- Заявление на регистрацию перехода права собственности.
- Договор купли-продажи участка с рассрочкой, обычно, в трех экземплярах.
- Паспорт, либо заверенную доверенность у нотариуса, если выступает представитель в качестве участника сделки.
- Нотариально заверенное согласие одного из супругов, который должен/должна дать согласие на совершение сделки (если имеют место совместное владение).
- Документ, подтверждающий право собственности, а именно свидетельство о государственной регистрации или справку из Росреестра с кадастровым номером (нового порядка).
- Документ, подтверждающий право владения, а именно договор купли-продажи или мены, или дарения и т.д.
- Кадастровый паспорт и план объекта.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Акт-приёма передачи объекта.
- График платежей, если он дополнительно заверен нотариусом.
- Акт согласования границ.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений.
- В случае затрагивания сделкой прав несовершеннолетних потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Финансовая сторона договора
Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.
Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).
Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.
Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.
Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).
Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.
График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.