Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Когда подписывается акт приема-передачи в новостройке
Подписывается документ после того, как:
- Дом построен, и застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
*Обязательно запросите копии этих документов, когда приедете на приемку квартиры. - Дольщик получил официальное приглашение на осмотр квартиры — заказное письмо по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (или личное вручение под расписку).
- Дольщик сверил все документы, осмотрел квартиру и не обнаружил никаких недостатков.
| Обратите внимание! Подтвердить свое намерение осмотреть квартиру необходимо в течение 7 дней после получения приглашения на приемку (если в ДДУ не указан иной срок). И в течение 2 месяцев после этого явиться на осмотр квартиры. Если этого не произойдет, застройщик имеет полное право подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке. |
Что такое акт приема-передачи квартиры
Это документ, который обычно прилагается к договору (купли-продажи, аренды). В нем фиксируют состояние помещения в момент передачи от одного лица к другому.
Образец акта приема-передачи квартиры составляют с учетом:
Договор — это доказательство того, что участники хотят совершить сделку, а бланк приема-передачи — ее заключительный этап. Подписывая документ, стороны соглашаются с тем, что не намерены в будущем жаловаться друг другу на какие-либо недостатки. Сделки с недвижимостью иногда отменяют в судебном порядке со взысканием с виновной стороны дополнительных убытков.
Участники при этом возвращают друг другу оплату и объект, а это затяжной и нервный процесс. Зачем рисковать финансами и временем, когда проще составить специальный документ, гарантию для обеих сторон?
Значение акта приема-передачи для продавца
На первый взгляд кажется, что продавцу акт приема-передачи вообще не нужен, но это не совсем так. Если уже проданную квартиру, при передаче которой передаточный акт не подписывался, затопит или в ней случится пожар, покупатель может попытаться обязать продавца оплатить расходы по ремонту. Ведь по законодательству передача квартиры осуществляется именно по этому документу. Нет акта — нет доказательства того, что продавец действительно передал ее покупателю, а значит, с точки зрения закона, продавец до сих пор распоряжается квартирой и должен оплачивать ее ремонт.
Конечно, если дело дойдет до суда, можно найти свидетелей, которые покажут, что покупатель уже распоряжался недвижимостью на момент бедствия, но гораздо проще все-таки подписать и сохранить у себя экземпляр акта передачи жилья. Это сильно облегчает жизнь при возникновении подобных ситуаций и позволяет избежать длительной судебной волокиты.
Чем грозит отказ от подписания акта приема-передачи застройщиком
Застройщик, продающий недвижимость, за отказ от подписания акта приемки выплачивает покупателю квартиры 1/300 ставки ЦБ от цены договора. К примеру, если квартира стоит 5 миллионов рублей, за отказ от подписания акта ему придется ежедневно выплачивать 2500 рублей. Таким образом, за несколько лет сумма штрафных санкций может сравняться со стоимостью недвижимости. А вот превышать стоимость недвижимости сумма штрафных санкций не может.
При обычной купле-продаже применяется ответственность, установленная договором. Как правило, стороны устанавливают пеню, привязанную к цене договора. Если же договор не предусматривает никаких штрафных санкций, уклоняющаяся от подписания сторона ничего выплачивать не должна.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
При каких недостатках нельзя подписывать акт
Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.
Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.
К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.
Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).
Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.
Наличие недостатков – не повод для отказа от приемки квартиры (мнение судов трех инстанций)
При первичном осмотре квартиры дольщики обнаружили недостатки (некоторые из которых были существенными) и просили застройщика их устранить.
В ходе повторного осмотра квартиры выявлено частичное устранение недостатков. В связи с этим застройщику была вручена претензия, в которой были перечислены неустраненные недостатки, содержалось требование составить соответствующий акт, а также было указано на отказ от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков и высказано предложение провести независимую строительную экспертизу квартиры.
Застройщик оставил претензию без удовлетворения. А спустя две недели после вручения претензии дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры. Считая свои права нарушенными, они обратились в суд с требованием признать неисполненными обязательства застройщика по ДДУ, а также обязать застройщика:
-
составить акт несоответствия квартиры установленным требованиям;
-
не чинить препятствий в проведении экспертизы;
-
передать по передаточному акту квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
Три судебные инстанции последовательно отказали в удовлетворении исковых требований дольщиков.
Разрешая спор, судьи исходили из следующего.
Действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника принять квартиру по акту приема-передачи, составив при наличии оснований протокол разногласий.
Выявление недостатков не препятствует участнику:
-
принять квартиру, включив в акт перечень этих недостатков;
-
зарегистрировать право собственности на квартиру, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
Оценив выявленные недостатки, судьи указали, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.
С учетом изложенного было решено, что застройщик исполнил свои обязательства по ДДУ.
Дольщики вправе не подписывать акт приемки до устранения всех недостатков (позиция ВС РФ)
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 сделала вывод, что судьи нижестоящих инстанций допустили ошибку.
Часть 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывают застройщика передать участнику квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если квартира создана с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
-
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-
соразмерного уменьшения цены договора;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь
Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.
Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.
Встреча с застройщиком
Вы купили новостройку. Прошло несколько лет, ее построили и настало время принять квартиру.
Когда застройщик начнет выдавать ключи, он направит вам письмо. В письме застройщик сообщит о том, что дом введен в эксплуатацию и пригласит вас на осмотр квартиры. Некоторые застройщики могут еще позвонить или отправить вам смс.
Приемка квартиры происходит в два основных этапа: встреча с застройщиком для сверки документов и осмотр квартиры на предмет недочетов. Если на осмотре вас все устраивает, подписывайте акт. Если нет, необходимо составить претензию. После чего застройщик должен все исправить.
На встречу к застройщику нужно прийти всем дольщикам, кто указан в ДДУ, с паспортами и оригиналом договора долевого участия.
Если ДДУ был оформлен на несколько человек, но не все дольщики могут присутствовать на встрече с застройщиком, оформите доверенность у нотариуса на кого-то одного, кто будет принимать квартиру. Тогда присутствие всех дольщиков на приемке не обязательно.
Как определить срок передачи квартиры
В ДДУ указан срок в течение которого застройщик обязуется передать вам квартиру. Если срок передачи истек, а застройщик так и не передал квартиру, вы получаете право на неустойку. Поэтому важно верно определить дату отсчета.
Например, у Насти в ДДУ прописано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод дома во втором квартале 2019 года и передать квартиру в течение 70 дней. Разрешение на ввод дома застройщик получил 22 апреля 2019 года, отсчет пошел с 23 апреля 2019 года. По договору застройщик обязан передать квартиру Насте до 1 июля 2019 года включительно.
Если застройщик получит разрешение на ввод дома раньше указанной даты в договоре, срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.
Если застройщик получит разрешение на ввод дома позже указанной даты в договоре, срок передачи начнется с последнего дня срока указанного в ДДУ.
Если застройщик передает квартиру даже на один день позже заявленной даты, у вас есть право на неустойку.
В ДДУ указывают срок, в течение которого вы обязуется принять квартиру. Срок отсчитывается с того момента как вы получили уведомление от застройщика о вводе дома в эксплуатацию.
Например, Катя купила квартиру 4 млн рублей. Застройщик затянул с передачей квартиры и передал ее на 10 дней позже. Катя написала претензию застройщику и получила неустойку в размере 29 333 рублей.
В акте обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если застройщик затянул срок передачи, дата в акте подтвердит ваше право на неустойку.