Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит участок без подряда на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск — покупка участка без определенных границ. «Риск неразмежеванных участков (то есть без определенных границ) в том, что они могут оказаться меньшей площади, чем указано в документах. «В пример можно привести случай, когда покупатель заплатил за участок 12 соток без межевания, но по факту выяснилось, что каждый из двух соседей присоединил по полсотки от его участка себе. В итоге вместо 12 соток на бумаге остается лишь 10 соток в реальности. Зачастую в таких случаях с соседями возникают споры по поводу площади, доходящие до судебных разбирательств. Кроме того, по современным правилам участки без межевания нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности», — комментирует эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.
Чтобы избежать подобного риска, перед покупкой земли необходимо убедиться, проведено ли межевание и нанесены ли границы на кадастровую карту, отметила эксперт. Она подчеркнула: если выяснится, что участок не размежеван, то рекомендуется предложить продавцу провести межевание до сделки, либо — в случае отказа — отказаться от покупки.
Вы можете взять ипотеку на строительство дома под льготную ставку до 8% годовых и построить дом на своей земле. Но в этом случае есть риск затягивания сроков строительства. «Строить можно как с подрядчиком, так и без него. Отличаются немного срок строительства дома и схема выдачи денег траншами. Если вы строите дом самостоятельно, без подрядной организации, есть риск затягивания сроков. Если что-то пойдет не так, вам придется искать новых строителей, например, а время идет. У вас есть всего год, чтобы отчитаться перед банком, что вы построили дом. Если вы не успеваете в этот срок, то банк увеличит вам ставку до рыночной (примерно 12%) и не выведет из кредита вашего поручителя», — пояснила юрист Анна Писанкова.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
На загородном рынке Подмосковья земельные участки – самый востребованный товар. Порядка 75% сделок на всей «загородке» приходится на участки без подряда (УБП) и около 10% – на участки с подрядом (УСП). В чем же разница между этими типами недвижимости.
Для начала поясним, о каком подряде, собственно, идет речь. Договор подряда – это обязательство одной из сторон сделать работу, согласованную со второй стороной, а затем передать ее заказчику. Тот, в свою очередь, эту работу оплачивает. В контексте загородной недвижимости подряд – это договор на возведение дома на земельном участке.
Таким образом, УБП – это надел земли без построек и обязательств по их возведению. В этом случае заключается только договор купли-продажи земельного участка. Приобретая УБП, вы сами выбираете, когда вам начинать строительство, у какого застройщика, какой дом вы хотели бы видеть и т.д. Впрочем, можно ничего не строить, если вам кажется, что момент неподходящий. Но стоит иметь в виду: по наблюдениям экспертов на «загородке», если затянуть с возведением дома, в половине случаев голый участок так и останется таковым.
В свою очередь, участок с подрядом на строительство – это земельный надел, на котором планируется возведение дома с теми характеристиками и в те сроки, которые были обговорены с застройщиком. В его зону ответственности входит весь объем строительных работ.
Выбирая такой земельный надел, собственник заключает договор с определенным застройщиком и полностью, положившись на его действия, дожидается возведения своего дома. С одной стороны, это очень удобно, не требуется никаких самостоятельных действий по закупке стройматериалов, строгого контроля процесса стройки и хлопот, связанных с подведением коммуникаций к коттеджу. Все трудности берет на себя застройщик.
Но, с другой стороны, многие застройщики терпят банкротство, и в итоге владелец лишается и денег, и дома. Даже если банкротство полностью исключается в связи с известным и проверенным именем застройщика, само строительство может растянуться надолго или «заморозиться» благодаря, скажем, очередному кризису.
В этом случае владелец, набравшись терпения, вынужден будет дожидаться возобновления строительства собственного коттеджа или пытаться расторгнуть договор подряда в судебном порядке, что грозит ему изрядной тратой времени и нервов.
Участок без подряда, в чем преимущества и недостатки
Купить участок земли без подряда можно в тот момент, когда еще нет достаточной суммы на дом, а цена на рынке сложилась привлекательно для вас. И в этой покупке будут те преимущества, которые обозначены недостатками в варианте «участок с подрядом»:
- Нет необходимости вкладывать большую сумму сразу, оплачивать услуги застройщика.
- Имеется возможность поэтапного строительства, выбора проекта, материалов, вида утепления, степени экологичности будущего дома.
- Можно самостоятельно вести строительство или нанимать рабочих по своим критериям.
- Есть шанс построить дом своей мечты, без оглядки на общую концепцию застройки поселка.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Земля без подряда или основные преимущества
Многие из вас и так прекрасно понимают, что земля с подрядом — это готовый дом, проведенные коммуникации и инфраструктура. То есть, вы покупаете сразу готовый «продукт» у застройщика по договору. Кстати, так и появляются коттеджные поселки с одинаковым дизайном домов и дворовой территорией.
Если участки с подрядом – это прямое обязательство застройщика предоставить сразу готовое жилище со всеми удобствами, то вот без подряда – это земли, где вы можете воплотить свою мечту, построив коттедж или семейное поместье. Все зависит от ваших целей и предпочтений.
Более того, самостоятельное строительство сэкономит вам немало средств, ведь вы сами выбираете себе поставщика стройматериалов, а часть строительных работ можно сделать своими руками.
При этом не важно, как быстро отстроили ваше жилище (уже купленное), да и кто знает, может у строительной компании произойдут проблемы, из-за которых придется отложить постройку остальных домов. А приобретая участок без подряда, вы не зависите ни от каких застройщиков и можете начинать строительство в любой день.
Положительная динамика
Впрочем, динамика изменения средней стоимости предложения в течение года была положительной почти во всех сегментах, что вряд ли увеличит спрос.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена квадратного метра в домовладениях экономкласса, где предлагаются коттеджи и участки с подрядом, за 2018 год увеличилась на 9,3%, до 36,2 тыс. рублей. В бизнес–классе средние цены выросли на 4,4% — до 86,1 тыс. рублей, а в классе премиум — до 170,5 тыс., или на 7,2%. Снижение произошло только в комфортклассе. Правда, всего на 2,8%, или до 51,6 тыс. рублей.
Да и новых объектов на рынок было выведено немало. Учитывая ретроспективную динамику продаж, аналитики Knight Frank прогнозируют, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие 2–3 года.
Как проводится межевание земельного участка в 2023 году
Для проведения межевания требуется вызвать кадастрового инженера. После обмера участка с помощью спутникового оборудования будут установлены координаты поворотных точек. Соединив их линиями, инженер получит точные границы. Далее собственник оповещает владельцев смежных участков о проводимой процедуре и приглашает на собрание. В присутствии заинтересованных лиц кадастровый инженер показывает, как проходят границы и составляет акт согласования, который, если нет возражений, подписывает собственник с соседями. Далее составляется межевой план и направляется в Росреестр, где его регистрируют и вносят в сведения об участке информацию о том, что границы определены. В обязательном порядке указываются координаты.
Межевание потребуется не только при первичном определении границ. Прибегнуть к помощи кадастрового инженера придется и при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, а также при желании выкупить часть земли у муниципалитета. Напротив, в том случае, если границы уже уточнялись, но межевые знаки по каким-либо причинам были утеряны, повторно проводить процедуру не придется. Кадастровый инженер уточнит в Росреестре координаты поворотных точек, с помощью спутникового оборудования определит их местоположение на участке и восстановит утраченные границы. Полный обзор изменений в правилах проведения межевания можно прочитать в этой статье.
Обязательно ли согласовывать межевание с соседями
Каждый собственник земельного участка рано или поздно сталкивается с необходимостью определения границ. Но всё чаще «стимулом» становятся соседи. Точнее их участки. Существует отдельная статья в Федеральном Законе о том, что уточнение границ участка должно быть согласовано в обязательном порядке с заинтересованными лицами, каковыми и являются соседи. Вопрос в том — что вы теряете, или что вы выигрываете при согласовании, но об этом ниже (о пользе межевания).
Согласование границ земельного надела и изготовление межевого плана востребовано только когда с соседями не согласованы общие границы земельных участков. Эта процедура заключается в подписании акта всеми заинтересованными лицами (соседями смежных участков, членами садового кооператива). Известить соседей можно либо по почте, либо, организовав общее собрание. При этом все должны явиться, согласно извещению. Согласие или копии уведомлений, подшивают к межевому делу. Такая мера становится гарантией того, что, в последующем, от ваших соседей не поступит судебного иска о несогласии с границами участка. Большинство таких исков свидетельствуют о том, что владельцы смежных участков незаконно захватили не принадлежащие им метры земли.
Если же соседи оказались недальновидными и в свое время дали согласие на межевание, а теперь готовы отказаться от своего решения, то приложенные документы, заверенные подписью и печатью нотариуса, обезопасят вас от судебных издержек.
Если невозможно найти соседей, необходимо дать объявление в газету о том, что на конкретном земельном участке проводится межевание, также указывается время и место проведения процедуры. Если противоречий не поступит в течение месяца, то границы считаются согласованными автоматически.
Участки без подряда – это участки земли, которые позволяют покупателю строить дом собственными силами или с привлечением независимых строительных компаний. Основные преимущества таких участков:
- Больше свободы в выборе проекта и материалов для строительства дома;
- Возможность строительства согласно собственным планам и предпочтениям;
- Ниже цена приобретения участка, так как нет затрат на организацию подряда;
- Отсутствие ограничений относительно срока строительства.
Однако, у участков без подряда также есть и минусы:
- Большая ответственность за строительство и все работы на участке;
- Необходимость самостоятельно заниматься оформлением документов;
- Возможность возникновения непредвиденных сложностей в процессе строительства.
Быть несговорчивым невыгодно
Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») обратил внимание на то, что нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям. Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ. Подобная угроза есть и у собственников участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику. Сергей Ковалев признает, что набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику.
Впрочем, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»), говорит, что в целом такое давление не соответствует закону. Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») также соглашается с тем, что по действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре.
Если в планах самостоятельно строить дом, контролировать весь процесс, то покупайте участки без подряда. Сами решаете, какой выбрать стиль, этажность, площадь и т.д.
Такие наделы тоже имеют свои плюсы и минусы. Почему же выгодно купить участок без подряда?
За: Доступная стоимость
Цена за такую землю в среднем на 20-30% меньше, чем участок уже с возведенным коттеджем. Сумма меняется в зависимости от наличия или отсутствия коммуникаций.
За: Выгодное вложение
Участки без подряда пользуются высоким спросом. Но не только из-за низкой цены. Земля — это надежный инвестиционный проект. А строительство дома отложите до лучших времен, если пока не накопили нужной суммы.
За: Свобода действий
Собственник имеет право на выбор любого проекта дома, внешней и внутренней отделки и обустройства придомовой территории. Соблюдать единый архитектурный стиль необязательно. Поэтому есть возможность выделиться на фоне соседей.
За: Неограниченное время застройки
Владельцы участков сами регулируют этап строительства. Если финансовые возможности пока не позволяют быстро построить дом, отложите это дело.
За: Выбор застройщика
Не хотите сами строить, пригласите строительную бригаду. Участки без подряда тем и хороши, что вы сами подбираете компанию, часть работ вполне выполняется самостоятельно (если есть определенные знания, навыки и опыт). Плюс — это полный контроль бюджета, закупок дорогостоящих материалов н точно не будет. Оплачиваются работы после принятия готового дома. Но предусмотрен аванс по договоренности.
Какие отмечают недостатки участков без подряда?
Против: риск неисполнения застройщиком обязательств и сдвиг сроков окончания строительства
Жить в режиме постоянной стройки никто не желает. Застрахуйте себя и обратитесь в надежную строительную компанию с успешными проектами, отзывами и репутацией.
Против: свобода выбора не такая уж и полная.
Относительно размещения объектов на участке существуют ряд типовых требований, которые следует соблюдать. Площадь застройки должна составлять ⅓ от общей площади надела. Допускается возведение не более трех построек: один жилой дом и два здания для хозяйственных целей. Если это правило нарушить, то недвижимость не зарегистрируют.
Еще такой момент. Отсутствие единого стиля в постройках проводит к тому, что на одной улице будут рядом стоять дом эконом-класса и богатый коттедж. Некоторые соседи все-таки стремятся к некой визуальной эстетике.
Против: отсутствие коммуникаций
Большинство участков без подряда продаются без проведенных инженерных сетей. Покупатель самостоятельно будет заниматься вопросами подключения электричества, газа и воды. Обычно участки без коммуникаций покупают из-за низкой цены и возможности самим выбрать подрядчиков и провести все блага.