Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.
Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.
Лучшими способами поиска квартиры считается:
- договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
- поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.
Налогообложение по ренте
Согласно налоговому законодательству РФ, денежные средства, получаемые рентополучателем, приравниваются к его ежемесячному доходу. Это значит, что эти средства будут облагаться НДФЛ в размере 13 % от размера ежемесячных начислений.
Что касается плательщика ренты, то в случае получения квартиры по безвозмездному договору ренты он должен уплатить в пользу государства налог 13 % от размера рыночной стоимости квартиры. Однако от уплаты этого налога освобождаются близкие родственники, в число которых могут входить:
- дети (родные и усыновлённые) и родители;
- бабушки и дедушки;
- внуки и внучки;
- братья и сёстры.
При приобретении ренты с оплатой части цены квартиры, плательщик ренты не облагается налогом, а получатель обязан выплатить в пользу государства 13 % от полученной суммы.
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Что такое пожизненная рента
Многие старые или больные люди нуждаются в уходе или получении значительного количества средств. Самостоятельно зарабатывать деньги они не могут, а при этом у них может иметься имущество, представленное жилой недвижимостью, которое может сдаваться в пожизненную ренту. В этом случае обеспечивается создание оптимальных условий для жизни, а также до смерти человек не теряет свою недвижимость, поэтому продолжает жить в ней.
Пожизненная рента представлена определенной сделкой, на основании которой владелец недвижимости переоформляет ее на плательщика ренты, который уплачивает за нее определенные ежемесячные платежи и обеспечивает уход за собственником.
Владелец жилья продолжает проживать в квартире или доме до смерти, но переоформляется недвижимость уже на другое лицо. Существует вероятность расторгнуть такой договор, если будут нарушаться основные пункты договора или будет по разным причинам уничтожен объект.
По соглашению сторон рентные платежи могут быть ежемесячными или может уплачиваться изначально единая крупная сумма.
Плательщик ренты становится полноправным владельцем недвижимости только после смерти рентополучателя. Даже если у человека остаются наследники, они не смогут претендовать на жилье или на получение ренты.
Оплата обязательно представлена денежными взносами, причем они могут перечисляться наличными средствами или безналичными переводами. Их размер определяется заранее, при оформлении договора, но они должны быть выше, чем прожиточный минимум.
Чем отличается от сделки купли-продажи
Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:
| Рента | Купля-продажа |
|---|---|
| Обязательно заверяется нотариусом, который ещё раз внимательно изучит договор. | Нет необходимости, сделка будет зарегистрирована без печати нотариата. |
| Встречное удовлетворение интересов – пожилой человек получает уход и деньги, плательщик в будущем жильё. | Одностороннее удовлетворение интересов – покупатель получает квартиру, продавец – деньги. Про дополнительный уход или физическую помощь речь не идёт. |
| Право проживания в квартире закреплено договором. | Нет такого права после передачи права собственности. |
Рента перестает платиться после кончины ее получателя
В договоре пожизненной ренты фиксируется величина выплат, которые систематически будут платиться получателю всею жизнь.
Если нет никаких других условий, то выплаты по договору пожизненной ренты совершается помесячно.
Если произошло серьезное несоблюдение соглашения плательщиком, то для получателя правомерно требование выкупить плательщиком ренту или аннулировать договоренности с дальнейшей компенсацией убытков.
При безвозмездном отчуждении жилья под оплату пожизненной ренты получатель может предъявлять требования по поводу возвращения жилья (если нарушается договор пожизненной ренты). При этом стоимость жилья включается в выкупную цену ренты.
При непреднамеренной порче или разрушении жилья, отданного в пожизненную ренту, плательщик вынужден и дальше платить ренту на основании требований, предусмотренных соглашением. Получается, что даже когда жилья уже нет, плательщик ренты должен и дальше производить выплаты.
Разновидности договора ренты
Нормами закона предусмотрен договор постоянной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные особенности:
|
Постоянная рента |
Пожизненная рента |
| Получателями ренты могут быть как коммерческие предприятия, так и граждане | Получателями ренты могут выступать только граждане |
| Рента платиться только собственнику недвижимости | Рента может выплачиваться третьему лицу |
| Рента может предоставляться в виде услуг по бытовому обслуживанию | Рента перечисляется только в денежном эквиваленте |
| Право на постоянную ренту может передаваться по наследству | Договор прекращается в момент смерти получателя ренты |
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.