Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли нежилого помещения без нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.
Подводные камни сделок с нежилыми помещениями
Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.
- Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
- Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
- Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
- Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Кого нужно уведомить о продаже доли в праве на нежилое помещение
Если вы решили осуществить продажу своей доли, то стоит помнить об обязательном требовании – уведомить о предстоящей сделке других собственников долей в нежилом помещении.
Законом установлены следующие требования к уведомлению сособственников:
- уведомление должно быть сделано в письменной форме, можно через нотариуса;
- сообщение должно быть получено остальными долевыми собственниками за месяц до предстоящей сделки;
- в уведомлении обязательно необходимо указать цену, которую планируется предлагать третьим лицам, и другие значимые условия;
- требования о предварительном уведомлении других собственников относится и к договору мены.
Недобросовестные соседи и общее имущество в нежилых зданиях: как защитить свои права
Нередко бывает ситуация, когда у части здания, ранее принадлежавшего одному владельцу, появляется отдельный собственник.
Не всегда в таком случае прежний владелец готов принять соседа и перестать относиться к зданию «как к своему». С подобной позицией могут возникнуть юридические сложности.
Мы с моим коллегой Ильшатом Галимовым, заместителем генерального директора «Первой Юридической Сети», решили разобрать юридическую сторону данного вопроса.
Прояснить ситуацию поможет абзац 2 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственником помещений на общее имущество здания».
Согласно документу, с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица, возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания. Право собственности на здание в целом прекращается, о чем делается соответствующая запись в реестре.
Однако на практике собственник вновь приобретенных помещений продолжает постоянно сталкиваться с нарушением своих прав.
Например, прежний владелец всего здания самостоятельно размещает на стенах рекламу, а на крыше – антенны сотовых операторов, получая за это деньги только в свой карман.
Или же на стенах зданиях, крыше или фундаменте время от времени появляются какие-то новшества, а инженерные коммуникации постоянно претерпевают изменения. И вот – летом в помещениях холодно, а зимой – жарко (или наоборот).
Встречаются случаи, когда по инициативе прежнего собственника всего здания прекращается подача энергоресурсов в том числе в помещения, которые ему больше не принадлежат.
При выборе покупателя следует учитывать следующие факторы:
- Цель покупки: если покупатель планирует использовать часть нежилого помещения в коммерческих целях, то необходимо убедиться в его финансовой устойчивости и возможности осуществления инвестиционных проектов.
- Опыт и репутация: исследовать и анализировать репутацию потенциального покупателя и его опыт в недвижимостной сфере.
- Финансовые возможности: убедиться в финансовых возможностях покупателя для осуществления сделки купли-продажи.
- Мотивация: понять, какие мотивы имеет покупатель при приобретении части нежилого помещения и насколько эти мотивы соответствуют вашим интересам.
- Взаимодействие: анализировать возможность долевого участия в сделке с другими лицами, например, с дольщиками здания.
Налоги и сборы при продаже доли в нежилом помещении
При совершении сделки по продаже доли в нежилом помещении необходимо учитывать налоговые и сборы, которые могут возникнуть. В России данный вопрос регулируется Гражданским кодексом, а также рядом других законодательных актов.
Если речь идет о продаже доли в недвижимости, то основными налогами, которые могут возникнуть, являются налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и налог на имущество физических лиц (НИФЛ). Сумма налога на доходы физических лиц зависит от стоимости проданной доли и применяемой налоговой ставке, которая в настоящее время составляет 13%. Налог на имущество физических лиц взимается годово и также зависит от стоимости доли и для разных регионов может быть различной.
При наследовании доли в нежилом помещении, также возникают налоговые обязательства. Наследование регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о налоге на доходы физических лиц. При наследовании доли в недвижимости необходимо подать декларацию о наследстве и уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% от номинальной стоимости доли.
Для отчуждения доли в земле необходимо соблюдать определенные правила и процедуры, установленные законодательством. В частности, договор о продаже доли в земельном участке должен быть оформлен в нотариальной форме. Также необходимы согласование доли с другими владельцами участка и государственная регистрация сделки.
При продаже доли в нежилом помещении, которое является частью многоквартирного дома, сделка должна быть совершена в письменной форме и заверена нотариально. Долевые доли в нежилых помещениях регулируются законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В этом случае необходимо соблюдать право согласия остальных собственников помещений в доме на отчуждение доли.
Если продажа доли в нежилом помещении происходит через договор преимущественного права или договор продажи с приоритетным правом, то также возникает ряд налоговых и сборных обязательств. В частности, при продаже доли в нежилом помещении по договору преимущественного права или договору продажи с приоритетным правом налоги и сборы взимаются согласно действующему законодательству.
Таким образом, при продаже доли в нежилом помещении необходимо быть внимательным к вопросам налогообложения и сборов. Все условия, правила и сроки должны быть соблюдены в соответствии с действующим законодательством. В случае сомнений или необходимости получить дополнительную информацию, рекомендуется обратиться к специалистам в области недвижимости или юристам.
Продажа доли в нежилом помещении 2021
Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.Сложившаяся в Москве и Московской области судебная практика (например, дело № N 33-24594) также подтверждает, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом если адресат не получил указанное уведомление. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.2.Если по каким-либо причинам передача лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один — через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.3.При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам.
С 29 декабря 2021 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью.С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.После 2 июня 2021 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился.К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость.
Есть ли исключения из правил?
Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.
Какие риски несет инициатива?
Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.
— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.
По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».
В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:
— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.
Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.
— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он. Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно. Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет. По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.
Подготовка документации
При продаже части помещения в нежилом объекте недвижимости необходимо составить ряд документов, регулирующих отношения между сторонами сделки. Правовые аспекты такой сделки регулируются Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Первым шагом является выделение части помещения из общей кадастровой единицы. Это действие осуществляется в кадастровом органе. Для этого необходимо подать заявление о выделении части помещения и предоставить кадастровую карту или план-схему недвижимости.
После выделения доли помещения можно приступать к оформлению документов по продаже этой доли. Важным документом является договор о передаче права на долю в помещении. В нем должны быть указаны все необходимые условия сделки, включая размер доли, предмет договора, порядок оплаты и т.д.
Также следует обратить внимание на возможность регистрации доли в правовом акте. Современные технологии позволяют регистрировать право собственности на недвижимость через интернет. Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Оценка стоимости части помещения в нежилом объекте является важным условием при продаже такого имущества. Для начала процедуры оценки необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который выделит долю помещения согласно основному договору и учету имущества.
Оценка стоимости проводится на основе рыночных условий и учета всех нюансов, связанных с данным нежилым помещением. Для этого оценщик будет учитывать такие факторы, как расположение, состояние, стоимость аналогичных помещений на рынке недвижимости.
После оценки стоимости можно приступать к продаже доли помещения. Обычно это делается через составление соответствующего договора купли-продажи. В этом договоре должны быть отражены все условия отчуждения доли, включая предоплату, сумму сделки, форму согласия и другие важные моменты.
Гражданский кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ является основным документом, который регулирует отношения между собственниками и арендаторами нежилого помещения при продаже части этого помещения. Заключение договора аренды и сдача помещения в аренду являются основным предметом учета в ГК РФ.
Сроки аренды, условия и аспекты договора регулируются ГК РФ, а также другими нормативными актами, правилами и руководствами, которые применимы в данной ситуации.
При продаже доли в нежилом помещении необходимо составить договор отчуждения и процедуру продажи регулируют правила ГК РФ. При отчуждении долей в нежилом помещении необходимо учесть размер доли в собственности и условие вычета его из общего имущества собственников.
Договор продажи доли в нежилом помещении должен быть оформлен в письменной форме. Договор должен отразить все условия сделки, включая долю продаваемого имущества и ее стоимость. Кадастровый номер помещения также должен быть указан в договоре.
Продажа доли в нежилом помещении предлагается осуществлять через нотариуса, чтобы гарантировать правовую чистоту сделки. При продаже доли в нежилом помещении действие аренды также необходимо учесть.
Если продавец является арендатором помещения, то он должен сделать уведомление арендодателя об намерении продать свою долю. Собственникам других долей в помещении также необходимо известить об отчуждении доли.
При продаже доли в нежилом помещении требуется предварительная предоплата. Комнаты и другие части помещения могут продаваться как самостоятельное имущество или в составе общего имущества.
Продажа доли в нежилом помещении осуществляется в соответствии с принципами купли-продажи имущества и другими правилами, установленными ГК РФ. Договор может содержать условия о доле в общем имуществе, условия о долевом участии в строительстве и другие особенности сделки.
При продаже доли в нежилом помещении необходимо обратиться к нотариусу для оформления соответствующего документа. Кадастровые сведения о помещении также должны быть учтены при продаже доли. Правила и процедуры продажи доли регулируются законодательством РФ.
Сделки с долевой собственностью / особенности сделок в 2023 году
Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.
Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.
- Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
- общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
- общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)
Почему нотариальное оформление необходимо?
Во-первых, нотариус является независимым третьим лицом, которое проводит сделку с учетом законодательства и правил установленных государством. Нотариальное свидетельство о совершении сделки является прямым доказательством ее заключения и обладает особым юридическим статусом.
Во-вторых, нотариус проверяет документы и идентифицирует стороны сделки. Это позволяет избежать возможных мошеннических действий и установить подлинность документов. Нотариальное оформление также предусматривает обязательное нотариальное удостоверение подписи продавца и покупателя, что обеспечивает их взаимную ответственность.
В-третьих, нотариус вносит данные о сделке в Государственный реестр недвижимости, что обеспечивает правовую защиту прав собственности на объект нежилого помещения. Благодаря этому, доля продавца будет защищена от возможных претензий третьих лиц и других правовых конфликтов.
Таким образом, нотариальное оформление является обязательным и необходимым шагом при продаже доли в нежилом помещении. Оно обеспечивает юридическую гарантию и правовую защиту всех сторон сделки, предотвращает возможные споры и конфликты, и содействует установлению законности и справедливости при осуществлении прав собственности.