Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается вторичное жилье от новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ожидание. Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.
Вторичка: рациональные плюсы
Большой выбор. Вторичный рынок в несколько раз больше, чем первичный, и даже в тех районах, где вообще нет новых проектов или они очень дорогие, вы сможете найти жильё. Можно определить все параметры, которые принципиально важны (метраж, вид из окна, состояние подъезда, тип дома), и найти квартиру, которая максимально им соответствует. В этом плане вторичка выгоднее первички.
Обжитой район. Транспорт, дороги, школы, бассейны: здесь всё уже есть и работает, и вам не придётся жить на стройке и ждать, когда поблизости откроется хоть что-нибудь. Можно почитать на форумах отзывы о ближайших детских садах, зайти в местные магазины и кофейни, изучить детально всю инфраструктуру. Кроме того, вы можете выбрать квартиру в шаговой доступности от школы фехтования или рядом с парком для пробежек — любое пожелание на вторичном рынке можно учесть.
Больше ясности. Вы сразу видите подъезд, квартиру, можете оценить вид из окна, расспросить будущих соседей о том, хорошо ли топят зимой, какая в доме слышимость, нет ли в подъезде соседа-алкоголика и насколько безопасно тут вечером.
Проще предусмотреть наличие парковки. Вы сразу поймёте, насколько загружен бывает двор и есть ли рядом удобный для вас паркинг.
Заезжать можно сразу. Вторичка, как правило, пригодна для жизни хотя бы технически: даже если вам не нравится, как выглядит квартира в данный момент, какие там обои и полы, в ней всё равно можно жить. Кроме того, всегда есть шанс найти квартиру, интерьер которой будет вам нравиться, так что ремонт можно будет делать позже или не делать совсем. Нередко на вторичном рынке встречаются и квартиры с мебелью. Вам нужно будет только перевезти и расставить вещи.
Зелёный район. Если речь не идёт о квартире в недавно сданном доме (которая лишь юридически является вторичным жильём, но по факту — новостройка), шансы на приятный район с большим количеством зелени окажутся заметно выше. Вам будет где гулять и на что смотреть из окна.
Чем отличается вторичка от новостройки
| Параметр | Вторичка | Новостройка |
|---|---|---|
| Возраст дома | Старый (построен ранее) | Новый (недавно построен) |
| Состояние квартиры | Может потребовать ремонта | Обычно с чистовой отделкой |
| Цена | Обычно ниже, чем у новостроек | Обычно выше, чем у вторички |
| Ипотека | Возможна, но условия могут быть хуже | Часто с более выгодными условиями |
| Размер квартиры | Часто более просторные планировки | Часто меньше жилой площади |
| Район и инфраструктура | Обычно развитая инфраструктура | Может быть в стадии строительства |
| Срок сдачи | Готово к проживанию | Зависит от стадии строительства |
| Право собственности | Уже оформлено | Оформляется после сдачи дома |
| Коммунальные услуги | Обычно дешевле, чем у новостроек | Обычно дороже, чем у вторички |
| Экология и шумоизоляция | Часто хуже, чем у новостроек | Обычно лучше, чем у вторички |
В итоге, выбор между вторичным рынком и новостройками зависит от ваших индивидуальных предпочтений и возможностей. Если вы готовы к ремонту и хотите жить в районе с развитой инфраструктурой, вторичка может быть хорошим выбором. Если же вам важны современные стандарты и возможность выбора планировки, обратите внимание на новостройки.
Недостатки новостроек
- Делая ремонт, шуметь придется и вам и вашим соседям. Да и прекрасные детские площадки не возникают по щелчку пальцев. Так что какое-то время придется жить под аккомпанемент стройки.
- Если ЖК находится на окраине города, возможны проблемы с общественным транспортом и недостаточно развитой инфраструктурой. Через какое-то время все это организуется, а пока надо будет подождать.
- Риск столкнуться с неблагонадежным застройщиком.
- Не получится зарегистрироваться сразу. Сначала застройщик должен поставить дом на кадастровый учет. Потом регистрируются права собственности. И только потом можно прописываться.
- Нередко дороги, ведущие к дому, асфальтируют сильно позже сдачи, и это создает новоселам много неудобств — приходится добираться до подъездов по разбитым грунтовкам.
Что выгоднее: вторичка или новостройка?
Если говорить о крупных городах, то найти хорошую квартиру в строящемся доме проще. На рынке Москвы или Санкт-Петербурга представлены предложения на любой бюджет, начиная с эконом-класса и заканчивая элитными комплексами. Вторичный рынок в большинстве своем однообразен, а дома часто находятся в изношенном состоянии (если не брать в расчет недавно сданное жилье). Но несомненным преимуществом является инфраструктура, ведь можно выбрать недвижимость в престижном районе: рядом с парком, центром, набережной.
Весомым плюсом новостроек является более доступная стоимость квадратных метров. При одинаковом бюджете квартира в неоконченном комплексе обойдется дешевле, чем в обжитом доме (при этом она, как правило, будет комфортнее и современнее). Объясняется такая разница необходимостью ждать завершения строительства, в то время как вторичное жилье уже готово к заселению. Вот только, покупая квартиру без отделки, придется заложить в бюджет и расходы на ремонт.
Не стоит упускать из виду еще один значимый плюс новостроек. По мере приближения к сроку сдачи квартиры в них растут в стоимости (финансовый профит может достигать 20-30%). Поэтому для инвестиций разумно выбирать именно этот вариант. Впрочем, и в качестве жилого фонда новые дома во многом выигрывают, особенно, если застройщик предлагает дополнительные бонусы:
- бесплатное парковочное место;
- скидки на услуги партнеров;
- чистовую отделку в подарок;
- помещение для хранения на этаже.
В свою очередь банки готовы предоставить более привлекательные условия на ипотеку для строящихся объектов. Разница в ставке может быть огромной: от 0,1% – для первичного жилья, около 10% — для вторичного. Только здесь стоит проявить бдительность и сравнить предложения от разных кредитных организаций.
А если речь идет о жилье на вторичном рынке?
Жильем на вторичном рынке считается недвижимость, выставленная на продажу физическим лицом(даже в новом, недавно построенном доме). Вы получаете в собственность квартиру в уже заселенном и обжитом доме, в районе со школами и детскими садами. Сразу после покупки можно въехать в квартиру и получить постоянную регистрацию по месту жительства.
Иногда покупка готовой квартиры позволяет сэкономить на ремонте, это зависит от состояния квартиры. Можно провести косметический ремонт в отдельных комнатах, а на капитальный ремонт могут потребоваться расходы как в новой квартире.
Минусы вторички в том, что нужно проверять юридическую чистоту квартиры перед оформлением сделки. В старых домах бывают изношены инженерные сети, что может привести к поломкам, а значит, к дополнительным тратам на ремонт. Кроме того, цены на такое жилье часто бывают завышены.
Плюсы и минусы квартиры на первичном и вторичном рынке
| Критерий | Новостройка | Вторичка |
| Стоимость | Обычно дешевле | Обычно дороже |
| Свобода выбора | Выбор планировки, этажа и т.д. | Выбор любого района |
| Инфраструктура | Современное благоустройство самого ЖК | Обжитая инфраструктура вокруг |
| Планировка | Большое разнообразие современных планировок | Зачастую устаревшие и неудобные планировки |
| Юридическая чистота | Вы — первый владелец квартиры | Нужна тщательная проверка документов |
| Сложность ремонта | Квартиры в новостройках черновые или чистовые — ремонт проще | Нужна предварительная подготовка к новому ремонту |
| Удалённость от центра | Чаще всего новостройки находятся не в центральных районах | Можно приобрести квартиру в любом районе |
| Ожидание заселения | Если квартира куплена по ДДУ, её нужно ждать | Можно заселяться сразу |
| Необходимость ремонта | Ремонт нужен в любом случае (зато можно сделать под себя) | Квартира уже готова к проживанию |
| Износ общедомового имущества, инженерных сетей | Дом новый | Есть износ |
| Соседство | Соседи скорее всего схожего статуса и достатка | Возможно неприятное соседство |
Итоги: что же выбрать вторичку или новостройку?
При выборе вторички или новостройки плюсы и минусы ипотеки зависят от личных предпочтений и объективных экономических условий. Ставки по первичному жилью обычно ниже, так как для банков залог такой недвижимости менее рискованный. Кроме того, на первичном рынке недвижимости часто действуют акции и скидки от застройщиков, которые могут снизить стоимость жилья. Вторичное жилье позволяет выбрать уже готовое жилье и избежать рисков строительства, но обычно имеет более высокие процентные ставки и может требовать дополнительных расходов на ремонт и обновление.
Как же сделать выбор?
Давайте подытожим описанную ранее информацию и сравним рынки по основным критериям.
|
Критерий |
Новостройка |
Вторичка |
|
Цена |
+ |
— |
|
Ставка по ипотеке |
+ |
— |
|
Юридические риски |
+ |
— |
|
Состояние дома |
+ |
— |
|
Срок заселения |
— |
+ |
|
Инфраструктура |
— |
+ |
Итак, новые обитатели новостроек столкнуться с жильём новым, но пока почти неизведанным, а жители “вторички” – со старым, но зато проверенным. Все их плюсы и минусы логично вытекают из этого. Какую машину или телефон вы бы выбрали – новую или подержанную? Хорошо, а если представить, что ваш любимый производитель перестал выпускать свой продукт? Вероятно, в таком случае отдать предпочтение чему-то новому будет не так уж просто.
Мы привели вам свои доводы за и против как рынка новостроек, так и рынка вторичного жилья. Наверное, не все из этих аргументов универсальны – точно так и каждый дом, да и каждая квартира, чем-то отличается от другого. Найдите среди этого разнообразия такой, в каком захотите жить – и уже не так важно, будет ли он новым или старым.
Так что вместо того, чтобы делать громкие заявления, мы просто рассмотрим несколько важных факторов, перечислим отличия, выберем главные плюсы и минусы обоих вариантов. Для начала сводная таблица достоинств и недостатков каждого вида жилья.
Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков
Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».
В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).
В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.
Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.
Еще нужно помнить, что при приобретении квартиры в готовой новостройке или на вторичном рынке заемщик оформляет пакет документов один раз, потому что купленная квартира сразу оформляется под залог ипотеки.
А при приобретении жилья по договору долевого участия заемщик будет ходить в банк 2 раза. При оформлении договора покупки-продажи квартиры в строящемся доме вначале человек оформляет долевую собственность, именно она будет залогом ипотечного кредитования. Как только дом, в котором приобретается квартира, будет сдан в эксплуатацию и человек станет собственником квартиры, то ему необходимо будет обратиться в банк во второй раз для изменения условий договора ипотечного кредитования. Банк меняет объект залога с долевой собственности на квартиру.
Преимущества вторичного жилья
Вторичное жильё вы покупаете в готовом виде. Его можно осмотреть, пощупать. Здесь нет рисков несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию и мошенничества со стороны застройщика.
Меньше рисков заплатить деньги и остаться без квартиры. Вы можете заранее оценить квартиру, состояние подъезда и придомовой территории, а также познакомиться с будущими соседями.
Очень богатая инфраструктура вокруг и нет ощущения каменных джунглей. Вы можете въехать в купленную квартиру сразу же после покупки и жить в ней. Ремонты соседи, конечно, тоже могут делать, и может быть шум, но его не сравнить с постоянным ремонтом на протяжении 5 лет у всех соседей по дому.
С первых моментов жить в квартире будет комфортно и никто не будет вам мешать перфоратором.
Юридическая чистота и риски
Вы рискуете в обоих случаях
Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, по которым покупатель может потерять права на квартиру после покупки. Например, прописанные люди, незаконные перепланировки, наследники, обременения и долги. При покупке вторичного жилья все это надо особенно тщательно проверить. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной. При этом, в лучшем случае покупатель потеряет уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.
Главные риски вторичных квартир — история владения и наличие неожиданных наследников
Если на одном из этапов сделки ее признают незаконной, все последующие передачи прав собственности тоже окажутся недействительными, а пострадает конечный собственник. Претенденты на наследство могут объявиться спустя несколько лет — по закону они все равно смогут претендовать на часть квартиры. Или в любой момент может появиться человек, который раньше отказался от приватизации в пользу родственника, а теперь имеет право жить в квартире пожизненно.
У новостроек, как правило, нет проблем с юридической чистотой: ими никто не владел, у них нет истории и обременений. Купив квартиру у застройщика, вы можете быть уверены, что прошлые хозяева и их родственники не смогут на нее претендовать. Но риски проблем все равно остаются: замороженное строительство, мошенничество, проблемы с документами — застройщик может так и не построить вашу квартиру.
Застройщик — строительная компания, которой купила землю и построила на ней дом. Застройщик руководит строительством, привлекает дольщиков, нанимаем подрядчиков (исполнителей конкретных строительных услуг).
Прежде чем купить у него квартиру, тщательно проверьте все документы и сведения о нем. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство, подключение дома к коммуникациям, договор аренды или покупки земли. Проверьте что с компанией не судятся дольщики, подрядчики или муниципалитет, у нее опубликованы финансовые отчеты.
Даже готовые и заселенные дома при обнаруженных фальсификациях с документами и грубых нарушениях строительства могут быть признаны самостроем
Документы должны быть доступны на сайте объекта, а также по первому запросу. Если разрешения еще не получены, надеяться на обещания застройщика оформить их задним числом не стоит.
Планировка, ремонт и износ
Если хотите жилье посовременнее, присматривайтесь к новостройкам. Переделать вторичку сложно и дорого
Главный плюс новостроек — это новые дома. Здесь новое все: коммуникации, трубы, электрика, счетчики, лифты, окна. Большинство новостроек строятся с учетом актуальных норм и запросов покупателей. В доме широкие подъезды, большие двери, грузовые лифты, пожарная сигнализация, видеонаблюдение. Легко заехать, не надо таскать велосипед по лестнице на девятый этаж. Почти всегда в квартирах современная просторная, часто свободная, планировка, можно выбрать необычные вариант: несколько санузлов, кухню, совмещенную с гостиной, второй этаж, панорамные окна от пола. Большинство квартир на вторичном рынке, даже построенные 5-10 лет назад, уже морально и технически устарели.
В новостройках все новое, но если квартира в черновой отделке, придется проводить ремонт самостоятельно
Если вторичка не совсем запущена, скорее всего, ничего серьезно ремонтировать не придется: достаточно переклеить обои, заменить мебель, подкрасить трубы. Если денег на это нет, можно жить сразу, а ремонт отложить на потом. В новостройках все зависит от отделки застройщика: если квартира с обоями, полом и сантехникой в нее можно сразу заселиться и жить, если с чистовой или черновой отделкой — прежде чем жить, придется сделать ремонт.
В новостройке не очень комфортно жить первые несколько лет. Дом полупустой, соседи постоянно делают ремонт, ломают стены и не выключают перфоратор, в подъезде и возле дома вечный строительный мусор. В первые несколько лет новый дом может дать усадку: по стенам пойдут трещины, потолок провиснет — ремонт придется делать заново.