Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Когда оформляется право собственности?
Под правом собственности в российском законодательстве подразумевается право владения, пользования и распоряжения определенными вещами. Такое право можно назвать наиболее полным, поскольку оно подразумевает, что у собственника имеется полный набор полномочий. У арендатора же, например, есть право пользования, но не распоряжения.
Прежде чем рассматривать, как оформить собственность на квартиру в новостройке, стоит выяснить, в каких случаях эта процедура необходимо. Согласно законам РФ, покупатель не обязан регистрировать собственность в течение определенного времени с момента покупки. По этой причине многие граждане не регистрируют имущество, поскольку в таком случае им не требуется выплачивать налог.
Оформление права собственности через МФЦ
Право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации. Порядок действий, а так же необходимый перечень документов определен Федеральным законом N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы зарегистрировать в собственность построенную недвижимость через МФЦ, нужно прийти в любой многофункциональный центр, оказывающий подобную услугу.
Желательно дождаться, чтобы застройщик произвел первую регистрацию помещения в доме самостоятельно, т. к. это уменьшит список подаваемых каждым дольщиком документов (не будет необходимости в предоставлении технического плана, разрешения на ввод в эксплуатацию и других бумаг, которые подаются только раз для всего дома в целом).
Заявление подает собственник помещения, либо его представитель по доверенности (тогда с собой обязательно нужно иметь, помимо остальных документов, оригинал и копию доверенности). Список документов, представляемых в МФЦ, состоит из:
- паспорта гражданина РФ;
- договора долевого участия или уступки;
- акта приемки-передачи квартиры;
- квитанции об оплате госпошлины (для физ. лица 2000 рублей, если собственников по договору несколько, то эта сумма пропорционально делится на всех);
- заявления о регистрации (оформляется в МФЦ).
В случае если недвижимость приобретена супругами сообща в совместную собственность (без выделения долей), необходимо предоставить свидетельство о браке, без него заявление не будет принято.
Специалист МФЦ проверяет и принимает указанные документы, составляет их опись, а потом выдает расписку о принятии.
В этой расписке указывается:
- номер заявления, по которому можно проверить его статус;
- перечень принятых бумаг;
- плановая дата выдачи готовых документов;
- ФИО сотрудника.
Срок оформления квартиры в первичную собственность через МФЦ составляет 12 рабочих дней, из них 10 рабочих дней непосредственно на процедуру регистрации в Росреестре, а 2 дня на передачу документов из МФЦ и обратно.
После регистрации и возвращения документов в МФЦ, заявителю придет уведомление, что услуга выполнена. Приехав в центр, он сможет забрать у специалиста:
- правоустанавливающий договор;
- приемо-передаточный акт;
- оригинал выписки о праве собственности.
Договор и акт могут пригодиться позже, например, для подачи документов на налоговый вычет, в т. ч. их необходимо сохранить на будущее.
Нюансы регистрации права собственности при ипотеке
Регистрация собственности при наличии ипотеки имеет свои нюансы. Несмотря на то, что квартира принадлежит собственнику, на нее накладывается обременение согласно ипотечному кредитному договору. Проводить какие-либо регистрационные действия становится возможно только после согласования с кредитной организацией, выдавшей ипотечную ссуду. Поэтому для владельцев ипотечной квартиры процедура регистрации (неважно, через МФЦ, Госуслуги, лично или по почте) не заканчивается после подачи документов в Росреестр и получения ответа.
Полная процедура оформления ипотечного жилья в новостройке состоит из нескольких шагов:
- регистрация недвижимости в Росреестре;
- оценка квартиры у независимых оценщиков;
- сдача документов в кредитную организацию;
- оформление закладной на квартиру.
В некоторых случаях, согласно кредитному договору, закладная оформляется до оформления недвижимости в Росреестре, и сдается вместе с остальными документами. Но в последнее время крупные банки (Сбербанк, Газпром, ВТБ) указывают в правилах, что на это дается 3-6 месяцев после регистрации первоначальных документов.
Оформление застройщиком
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке
Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:
- заявление, подписанное лично клиентом;
- зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
- копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
- справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
- выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
- согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
- доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
Как происходит процесс регистрации квартиры?
Регистрацией жилья занимается Федеральная регистрационная служба (ФРС). Сам процесс выглядит таким образом:
- Построенный дом принимает в эксплуатацию государственная комиссия, после чего дольщику выдается на руки передаточный акт. Этот документ является доказательством соблюдения застройщиком его обязательств, а также означает тот факт, что квартира не имеет недостатков и дефектов, которые можно выявить при осмотре, ее отделка соответствует договору. Стоит внимательно отнестись к информации, указанной в акте приема-передачи, поскольку банальная опечатка может повлечь за собой серьезные проблемы с оформлением квартиры в собственность.
- Бюро технической инвентаризации (БТИ) делает поэтажный план дома и экспликацию квартиры.
- Далее документы (их полный перечень мы приведем чуть ниже) идут в ФРС. Тут они проходят правовую экспертизу, в результате которой будущий хозяин жилья получит на руки свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все записи о квартире вносятся в Единый государственный реестр.
Как всё происходит и за что отвечает застройщик?
После того, как дом сдан в эксплуатацию, городские власти присваивают ему почтовый адрес и оформляют необходимые документы. Присвоение адреса занимает около 2 месяцев, полное оформление новостройки — до 6 месяцев. Это первые шаги, которые осуществляются перед тем, как покупатели смогут стать официальными владельцами недвижимости.
При этом жильцы могут уже получить ключи и приступить к ремонту, а процесс все еще будет длиться.
Таким образом, в задачи застройщика входит оформление кадастрового и технического паспортов:
- Кадастровый паспорт — свидетельство того, что новостройка занесена в государственную жилищную базу и с документами у дома все в порядке. Кадастровому паспорту присваивается номер. Убедиться, что дом поставлен на кадастровый учет, можно на сайте Росреестра.
- Технический паспорт — документ, который включает данные о материалах строительства дома, несущих стенах и путях прокладки коммуникаций.
Документы и их подготовка
Убедить кадастровые инстанции в легальности подачи заявки нужно в двух плоскостях — потребуются бумаги для заверения личности обращающегося и основания, по которому услуга затребуется.
Виды документов, подтверждающих личность заявителя:
- Паспорт гражданина РФ (для лиц, старше 14 лет), копия этого документа, заверенная нотариально. Также, принимается временное удостоверение (форма № 2П)
- Свидетельства о рождении (в случае, если совладельцами квартиры являются несовершеннолетние)
- Паспорт гражданина иностранного государства, когда он выступает в роли будущего владельца квартиры. Дополнительно — нотариально заверенный перевод паспорта иностранного заявителя.
Препятствие застройщика процедуре оформления
Наряду со стандартной процедурой, когда строительная компания не чинит никаких препятствий покупателю жилья, иногда возникают и противоположные ситуации.
Можно сразу предвидеть наличие каких-то подводных камней по таким признакам:
- по разным причинам застройщик не предоставляет каких-либо документов, которые подтверждают факт введения дома в эксплуатацию, иную разрешительную документацию;
- заказчик отказывается комментировать или не дает внятных ответов о том, почему дом до сих пор не поставлен на государственный кадастровый учет и/или почему у него до сих пор нет почтового адреса и индекса;
- застройщик уклоняется от присутствия на процедуре регистрации права собственности на жилой дом.
На практике у будущего покупателя довольно мало источников достоверной информации. Однако если налицо один или несколько их описанных признаков, а также в случае, когда дом не стоит на кадастровом учете, следует воздержаться от приобретения жилья в такой новостройке.
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Предоставьте в банк полис страхования недвижимости
По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Банк должен получить полис одновременно с выпиской из ЕГРН.
Страховой полис, приобретенный на ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.
Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета обслуживания ДомКлик. Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.