2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Трудоемкость может быть увеличена, если незавершенная постройка находится в неопределенном положении с юридической точки зрения. К примеру, если она принадлежит нескольким лицам в рамках долевой собственности, но это право не урегулировано.

Особенность объектов незавершенного строительства еще и в том, что они больше подвержены износу, чем функционирующие здания. В первую очередь негативно сказывается отсутствие конструктивных элементов и инженерных систем. В связи с этим воздействие окружающей среды на недвижимость крайне отрицательно и приводит к ускоренному износу и серьезным повреждениям.

При оценке незавершенных строений необходимо определить:

• Техническое состояние недвижимости;
• Состав строения;
• Причины приостановки строительства;
• Какие имущественные права существуют на объект;
• Кто является собственником.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:

• Приватизации госсобственности.
• Оформления залога для кредита.
• Постановки объекта на баланс компании.
• Переуступки прав.
• Страхования здания.
• Внесения его в уставной капитал.
• Судебного разбирательства относительно постройки.
• Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Классификация строений во время проведения оценочных работ

Учитывая, что в нашей стране стоит множество недостроенных объектов, возникает необходимость в их классификации. Ведь они в свое время замысливались для применения в самых разных сферах и возводились на самых разных территориях, включая некогда режимные.

Общепринятой сегодня считается следующая классификация:

• Постройки жилого назначения
• Здания промышленного характера
• Объекты недвижимости РЖД
• Всевозможные скважины – для добычи нефти, природного газа, артезианской воды и т.д.
• Устройства передаточного назначения. Сюда отнесли трубопроводы, тепло- и газосети, линии связи и электропередачи
• Недвижимость, которую можно рассматривать в качестве объекта благоустройства
• Функциональные постройки. Например, мост, эстакада и т.п.

Данный подход считается исчерпывающим и учитывающим все многообразие недостроенных объектов.

Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

• Инвестиционные договоры.
• Сметы.
• Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
• Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

• Проектно-сметная документация.
• Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
• Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен

С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в ЖК РФ, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ. В соответствии с частью 5 статьи 159 ЖК РФ власть не даст субсидию гражданам, у которых имеется подтвержденная вступившим в законную силу судебным актом непогашенная задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, образовавшаяся не более чем за три последних года. По правде говоря, чиновники уже давным-давно ограничивают в получении субсидий лиц, имеющих долги перед коммунальщиками. Но теперь такая практика получает как бы вполне законное основание.

На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.

Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.

Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.

«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.

Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.

«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Отдельного внимания заслуживает сравнение покупки жилья в ЖК после РВЭ со вторичными квартирами. «С одной стороны, это абсолютно новое жилье, построенное по всем современным нормам и правилам. Даже в комфорт-классе сегодня мы можем встретить такие опции, как подземный паркинг, огороженная закрытая территория, малоэтажное строительство, колясочные комнаты и многое другое, не говоря уже о бизнес-классе и премиальном жилье. Все это существенно отличает объекты нового строительства от вторичных объектов, при этом сроки заселения могут быть примерно схожи. С другой стороны, это уже готовый объект, можно подняться на любой этаж, посмотреть виды, оценить планировку, понять, насколько точно застройщик реализовал заявленную концепцию», — объясняет директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров.

Техническое состояние определяется по степени износа целого здания и его отдельных элементов, реальным характеристикам конструкций и инженерных систем. Определить состояние здания можно путем визуального осмотра, различных видов обследований. Хотя обмеры в данном случае практически не нужны, техническое состояние может определяться в ходе плановой или внеочередной инвентаризации. По его итогам в инвентарное дело и другие документы могут вноситься изменения (например, в части фактического износа).

Рыночная стоимость определяется для обновление данных в бухгалтерской и иной документации, для подготовки сделок с объектом, реализации инвестиционных проектов. Также оценка требуется для оформления кредитов, передачи недвижимости в залог, ее страхования. Для определения рыночной стоимости не проводится инвентаризация. Однако оценщик обязательно запросит и проанализирует техническую документацию из инвентарного дела. Обмеры при оценке проводятся по мере необходимости.

Чаще всего результаты обмеров нужны для проведения кадастрового и/или технического учета. Кадастр – это сведения ЕГРН по всем видам недвижимости. Технический учет ведет БТИ в отношении объектов капитального строительства. Обмеры и инвентаризация проводятся по следующим направлениям:

• в комплекс кадастровых работ входят замеры вновь построенных или новых зданий и помещений, а итогом будет изготовление технического плана;
• обмеры и оформление техплана нужно при изменениях первоначальных параметров объекта (по итогам реконструкции, переустройства, перепланировки);
• инвентаризация с обмерами нужны после реконструкции, так как необходимо указать новые параметры здания в техпаспорте, инвентарном деле;
• в техпаспорт после перепланировки нужно внести изменения, но в данном случае БТИ получит сведения из техплана кадастрового инженера.

Для документов, по которым ведется ЕГРН, обмеры и другие работы проводит кадастровый инженер. Обмеры для целей инвентаризации могут проводить специалисты БТИ, проектных и экспертных организаций.

Комментарий эксперта. Есть разные виды обмеров, которые можно заказать в БТИ, у кадастрового инженера, через другие организации. Например, отличаются методики архитектурных обмеров, аналогичных работ для разработки дизайн-проекта. Специальные требования предусмотрены для геодезических обмеров, которые проводятся по внешним габаритам здания. Все виды обмерных работ и обследований вы можете заказать в ООО Смарт Вэй.

Самое важное требование к обмерным и инвентаризационным работам – точность измерений и полученных данных, соответствие по показателям погрешностей. Также нужно учитывать квалификацию и опыт специалистов, которых вы привлекаете к работам. Обратившись в ООО Смарт Вэй, вы можете заказать обмеры по всем видам объектов. Наши преимущества:

• большой штат специалистов по всем направлениям проектирования, строительства, кадастра;
• собственное оборудование, отвечающее всем современным требованиям;
• оперативный выезд на объекты, быстрое оформление документов по итогам обмеров.

Если вы не знаете, какие виды обмерных работ и обследований нужны в вашей ситуации, обратитесь за помощью к нашим экспертам.

Проведение инвентаризационных и обмерных работ не имеет смысла, если по их итогам не оформлять какие-либо документы. В зависимости от вида и целей проведения работ, заказчик может получить:

• технический паспорт;
• поэтажные планы;
• ведомости (экспликации) помещений;
• выкопировки из материалов инвентарного дела;
• отчеты и заключения;
• справку ТЭП, справки БТИ по другим формам;
• технический план;
• различные виды проектов на строительные и дизайнерские работы.

Как мы указывали выше, по итогам обмерных работ можно сделать визуализацию объекта, его отдельных помещений и инженерных систем. Визуализация передается заказчику в виде файлов, может использоваться для демонстрации на сайтах и в ходе презентаций, для проектирования, для других целей.

ООО Смарт Вэй специализируется на выполнение работ в сфере проектирования, строительства, кадастра. Почти по всем видам услуг мы проводим обследования и обмеры, так как без них невозможно оформить документы. К вашим услугам:

• проектирование всех видов строительных работ;
• помощь в согласованиях и получении разрешений;
• обмеры, обследования, техническая инвентаризация с подготовкой документов;
• оформление справок ТЭП, поэтажных планов, ведомостей помещений.

По всем видам услуг вы можете получить консультацию наших экспертов. Предварительную стоимость на некоторые работы и документы смотрите ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Обмеры здания	от 25 000 руб.
2	Оформление технических паспортов	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 10 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Сопровождение согласований	от 10000 руб.

Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.

Признаки объекта незавершенного строительства

В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.

1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.

4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).

5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.

Что нужно для осмотра квартиры?

Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.

Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.

Что необходимо проверить при приемке квартиры?

К моменту приемки должны быть готовы кадастровый и технический паспорт с экспликацией помещений (они должны совпадать с планом квартиры из приложения к договору долевого участия). Дольщику должны передать паспорта и гарантии на оборудование, например, счетчики. Кстати, стоит сразу записать их показания.

Осмотр можно начать прямо с входной двери. Должен быть и исправно работать замок и ручка, створка должна плотно закрываться, не иметь зазоров и перекосов с дверной коробкой, не должна заедать и иметь уплотнения.

То же самое касается и окон. Все ручки и запирающие механизмы должны быть исправны, не должно быть сколов и трещин. Плотность прилегания створок можно проверить, проложив между ними и рамой лист бумаги – при закрытом окне он не должен свободно выниматься. Или можно провести по периметру окна зажженной зажигалкой – отклонение пламени покажет неплотное прилегание. Также надо проверить крепление подоконников и отливов, которые могут греметь при ветре. Места прилегания рамы к оконному проему должны быть герметично закрыты монтажной пеной.

С помощью спичек или зажигалки можно проверить и вентиляцию – пламя должно отклоняться, если открыть одно из окон. Можно также приложить к вентиляционной решетке лист бумаги – он должен «прилипнуть».

Электрическую систему без специального оборудования полноценно не проверить, но с помощью тестера, зарядки для телефона и лампочки можно убедиться, что работают все розетки и выводы под потолочные светильники.

Другие инженерные системы проверить сложнее. Например, летом не получится узнать, как работают радиаторы отопления. Но на них должны быть регуляторы, краны, не должно быть никаких подтеков. Так же и с водоснабжением – надо проверить наличие отсекающих кранов, фильтров, работу смесителей и отсутствие на них внешних повреждений, наличие полотенцесушителя или точек его подключения, работу слива унитаза. Подтеков быть не должно. Если квартира продавалась без отделки и сантехники, то необходимо проверить, есть ли все точки ее подключения, на выводах канализации должны быть заглушки.

Ламинат или другое напольное покрытие не должны иметь повреждений, скрипеть, под ними не должно быть пустот. Если квартира без отделки, то нужно внимательно осмотреть стяжку пола, в которой также не должно быть трещин.

Также стоит убедиться в ровности стен, потолков и полов. Для этого пригодится уровень и отвес. На них не должно быть трещин и следов влаги. Неровности на стенах без отделки не должны превышать 5 мм, а от вертикали они могут отклоняться не более чем на 15 мм. Максимально допустимые отклонения от горизонтали для полов и потолка – 20 мм. Для дверных проемов допустимо отклонение от вертикали до 10 мм.

Если квартира передается с отделкой, то надо проверить работу и качество установки межкомнатных дверей, видимых повреждений потолков, обоев и т. д., работу всех выключателей, светильников и другого оборудования.

Все выявленные недочеты необходимо записывать в акт осмотра.

По словам Анны Горбенко, в числе мелких недочетов чаще всего встречаются трещины в стяжке пола – устранение занимает время, отнимает средства и связано с грязными работами. Также не редкость протечки сантехнического и отопительного оборудования, нарушения при укладке керамической плитки.

«Рекомендую дольщикам в первую очередь обратить внимание на недостатки, которые могут быть вызваны эксплуатацией квартиры: треснувшая дверь, порванные обои, поцарапанный ламинат. Их крайне важно отразить в акте осмотра, чтобы потребовать устранения за счет застройщика. Многие об этом забывают, а мелочей может набраться столько, что по совокупности они перекроют затраты на ликвидацию какой-то существенной недоделки. Не обратили внимания на сломанную ручку на окне, а ведь эта поломка могла произойти потому, что неисправен весь механизм запирания, и створку надо менять целиком. И если в акте об этом не упомянуть, то может начаться спор, кто ее сломал – строители или уже сам дольщик», – поясняет г-жа Горбенко.

Изменения в негосударственной экспертизе на 2021 год

• 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
  • 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
  • 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
  • 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

  Как объект оценки ОНС значительно отличаются от уже построенного, так как на их стоимость влияют иные факторы. Поэтому подбор метода её выполнения следует выполнять с учётом особенностей.

  Чтобы выбрать оптимальный вариант оценки незавершённого строительства и корректно его использовать, следует обязательно учитывать типологию ОНС.

  Согласно статьям 131 и 130 ГК РФ ОНС являются недвижимым имуществом и требуют обязательной регистрации на них права собственности.

  К недвижимому в данном контексте относят объекты, связанные с определённым земельным участком, которые невозможно переместить без причинения им несоразмерного ущерба.

  Рассматриваемый объект должен соответствовать имеющейся проектной документации и иметь разрешение на строительство. В противном случае лицо, занимавшееся его возведением, не имеет юридического права распоряжаться данным ОНС (основание статья 222 ГК РФ первый пункт).

  Право собственности требуется обязательно регистрировать только на объект, не являющийся предметом конкретного договора стройподряда (основание пункт 16 информационного письма №59, опубликованное Президиумом ВАС. Дата публикации, 16.02.01).

  Если эти пункты не выполнены, то ОСН нельзя рассматривать как объект оценки (например, определять его стоимость с целью последующей продажи).

  Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.

  1. Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
  2. ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.

  Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.

  Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:

  • ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
  • Продолжительность работ превысила указанные сроки;
  • Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
  • Объект был законсервирован на те же сроки;
  • Работы были прекращены в те же сроки.

  Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.

  Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

  С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

  • долгосрочный этап вложения средств;
  • существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
  • необходимость в выходе на рынок земли (участок);
  • прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

  При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

  • потребность в точном выявлении степени его готовности;
  • фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
  • наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
  • меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

  Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

  Экспертиза и Оценка незавершенного строительства

  130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:

  • Приватизации госсобственности.
  • Оформления залога для кредита.
  • Постановки объекта на баланс компании.
  • Переуступки прав.
  • Страхования здания.
  • Внесения его в уставной капитал.
  • Судебного разбирательства относительно постройки.
  • Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

  Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

  Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

  • Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
  • Финансовые сложности строительства.
  • Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

  Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

  Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

  Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

  Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

  Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

  Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

  Алгоритм действий, требуемых для возобновления строительства незавершенного здания или его купли/продажи, выглядит следующим образом:

  • Получение всей возможной документации. В этот список входят проектные, технические и исполнительные документы на любых носителях.
  • Проведение обмерных работ для последующего сравнения их результатов с имеющейся проектной документацией.
  • Одновременное с обмерами проведение подробного технического обследования всех строительных конструкций сооружения.
  • Сравнение данных, полученных при обмерных работах, с данными, указанными в документах.
  • Составление итогового заключения, в котором будет приведен список необходимых для завершения строительства проектных и строительных работ.

  Имея на руках такое экспертное заключение, владелец недостроя может без опасений обращаться к проектировщикам для завершения строительства объекта, или выставлять его на продажу.

  Сравнение результатов фактических параметров недостроенного объекта с заявленными в проектной документации является очень важным. Дело в отсутствии договорных отношений между новым собственником и архитектурным бюро (или строительной фирмой), выполнявшим проектные и строительные работы. Вследствие этого невозможно гарантировать корректность исполнительной документации, и кроме владельца недостроя никто не заинтересован в соответствии указанной информации фактическим данным.

  Если в процессе сравнения данных выявляются расхождения, они детально фиксируются экспертами в итоговом заключении. В дальнейшем, при реконструкции или перепрофилировании здания, владелец сможет опираться на новые, абсолютно точные сведения об объекте.

  Экспертиза незаконченного строительства здания

  Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

  Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.
  Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».

  Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию. В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам. Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.

  Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.

  Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство. Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию. Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:

  Советуем ознакомиться:

  • ✅ Как узаконить дом на земельном участке в 2021 году?
  • ✅ Как оформить продление разрешения на строительство?
  • ✅ Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества?
  • ✅ Как зарегистрировать жилой дом в СНТ?
  • Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
  • Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.

  Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.

  Еще недавно такие объекты не могли быть собственностью, власти не выдавали разрешение на регистрацию. Поправки в ГК РФ изменили положение вещей. Теперь гражданин может зарегистрировать недострой.

  Уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома. В этот срок он должен уложиться, после чего подать уведомление об окончании строительства.
  Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.

  Оценка незавершенного строительства

  • Судебная строительная экспертиза
  • Землеустроительная экспертиза
  • Строительно техническая экспертиза для суда
  • Практика судебной строительной экспертизы

  Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

  Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

  В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

  • Жилые строения.
  • Промышленные здания и здания прочих типов.
  • Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
  • Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
  • Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
  • Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
  • Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).

  Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

  • Инвестиционные договоры.
  • Сметы.
  • Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
  • Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

  К документам второй группы относятся:

  • Проектно-сметная документация.
  • Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
  • Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

  При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

1. Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
2. Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
3. Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
4. Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
5. Формирование отчета о проведенной оценке.

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

• Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
• Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
• Цель проведения оценочных мероприятий.
• Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
• Вид определяемой стоимости.
• Дата проведения оценочных мероприятий.
• Сроки проведения оценочных мероприятий.
• Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

• Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
• Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
• Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
• Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
• Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
• Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
• Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
• Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
• Результат согласования полученных результатов.

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

1. Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
2. Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
3. Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
4. Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
5. Целесообразно ли произвести завершение строительства?
6. Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
7. Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
8. Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
9. Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
10. Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
11. Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
12. Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
13. Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
14. Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
15. Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ	НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ
Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ	Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра
В какой форме запрашивать сведения	Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме
На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН	Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе. Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.
Получение сведений ЕГРН через МФЦ	МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее). Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).
Получение акта согласования местоположения границ земельных участков	Копию акта из межевого плана могут получить: правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители; лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.
Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими	С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность. Сведения можно бесплатно получить: об объектах, которые сейчас принадлежат должнику; о ранее принадлежавшей ему недвижимости.
Запрет продажи выписок из ЕГРН	Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН. Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям: по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН; не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Похожие записи:

• Имущественные налоги в 2023 году: как взаимодействовать с налоговиками
• Покупать квартиру с долгами – это опасно?
• Могут ли арестовать социальную карту