Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вести учет застройщику по счетам эскроу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.
Договор эскроу: для чего и как его заключать
Пример сделки с эскроу счетом
Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.
Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.
Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.
Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.
Аккредитив, эскроу-счет и ячейка — в чем различия?
Кроме эскроу, в качестве гарантии платежей могут использоваться аккредитивы и банковские ячейки.
Последний вариант часто применяется при продаже недвижимого имущества. Покупатель оформляет аренду на ячейку в банке и помещает в нее деньги. По требованию клиента доступ к ней может получить другое лицо, предъявив определенные документы. После регистрации договора купли-продажи вторая сторона представляет его банку и забирает деньги.
Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги со счета клиента другому лицу после выполнения определенных условий. Данный метод часто используется для расчетов с поставщиками, если стороны не вполне доверяют друг другу. Клиент помещает средства на счет. Они временно замораживаются. После подтверждения факта поставки товара деньги перечисляются продавцу.
Эскроу является самым современным банковским способом гарантии платежей. Формы расчетов в каждом случае различаются. Ячейка предназначена для передачи наличных средств, аккредитив и эскроу — безналичных, что более приемлемо для юридических лиц.
Банковская ячейка и аккредитив могут быть закрыты покупателем в любой момент, эскроу — только по соглашению всех сторон.
ВНИМАНИЕ! Главное отличие счета эскроу от банковской ячейки и аккредитива заключается в том, что банк, являясь посредником, несет полную ответственность за платеж. Таким образом, расчеты с помощью эскроу более защищены и надежны.
Как оформить ипотеку при использовании эскроу-счета?
Покупатель имеет право оформить ипотеку в банке, финансирующем проект, или в любом другом финансовом учреждении. В последнем случае в качестве кредитора и эскроу-агента будут выступать разные организации. Это не может оказывать влияние на условия обслуживания счета. В любом случае комиссия за открытие и ведение эскроу начисляться не должна.
ВНИМАНИЕ! При оформлении ипотеки в стороннем банке возможно взимание платы за перечисление заемных средств на эскроу-счет.
Зачисление первоначального взноса возможно только после заключения договора об участии в долевом строительстве, т. е. когда сделка признана состоявшейся. После перевода всех кредитных средств на эскроу заемщик приступает к выполнению обязательств по ипотеке и ожидает завершения строительства.
ВНИМАНИЕ! Покупатель имеет право на рефинансирование ссуды в другом банке. Смена кредитора никоим образом не может повлиять на состояние счета.
Эскроу-счета – что это простыми словами
Сложное слово на деле оказывается достаточно простым явлением. Это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Сдержал слово, сделал, что было оговорено в соглашении – можешь распоряжаться финансами.
Одна сторона размещает средства, показывая, что они есть. То есть предоставляет гарантию оплаты. Деньги замораживаются. Вторая сторона делает обещанную работу и может сразу забрать положенный гонорар.
Практический пример – долевое строительство. Покупатель недвижимости открывает счет и переводит туда нужную сумму для оплаты квартиры. Застройщик уверен, что его работа будет оплачена без задержек и в срок. Покупатель уверен, что он заплатит только тогда, когда будет предоставлена качественная услуга. Две стороны заключают договор, где подробно расписаны обязанности. Когда покупатель получает ключи – застройщик получает оплату. Банк в этом случае выступает нейтральной стороной, которая контролирует действия всех участников сделки.
Этапы сделки с эскроу
Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:
- получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
- подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
- заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
- открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
- регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
- внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
- хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
- сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
- перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
- оформление покупателем жилья в собственность.
Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.
Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.
При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.
Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Отличие эскроу от аккредитива
Банк при расчетах через аккредитив выступает надежным посредником, который гарантирует перевод средств покупателя продавцу — как правило, при совершении сделок покупки жилья на вторичном рынке, после выполнения всех оговоренных условий в договоре
На
Для гарантии сохранности денежных средств правительство выдвигает ряд требований для банков, имеющих права на открытие
На момент вступления в силу закона об
Эскроу (условное депонирование) — такой способ исполнения обязательства, когда имущество передается через пользующееся доверием третье лицо (эскроу-агента).
По договору эскроу депонент обязуется передать имущество эскроу-агенту, чтобы исполнить свое обязательство перед бенефициаром (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Основное обязательство депонента перед бенефициаром считается исполненным с момента депонирования имущества (п. 5 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность имущества в течение срока депонирования и при возникновении определенных в договоре оснований передать его бенефициару (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Если такие основания не возникнут, имущество возвращается депоненту (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу может быть взаимным, когда обе стороны двустороннего договора депонируют имущество по одному договору эскроу (п. 6 ст. 926.1 ГК РФ).
Договор эскроу применяется, когда нет уверенности, что контрагент надлежащим образом исполнит обязательства.
С помощью эскроу можно, например, обеспечить сохранность активов покупаемого бизнеса в период проведения сделки.
В этом случае основанием для передачи оплаты может быть соответствие фактически имеющегося имущества перечню.
При заключении сделок можно депонировать оплату с такими основаниями ее передачи:
• в оптовой торговле — предъявление отгрузочных документов;
• при покупке недвижимости — госрегистрация прав покупателя;
• при покупке автомобиля — его регистрация покупателем в ГИБДД.
В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита.
Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).
После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
При расчетах через счет эскроу в долевом строительстве необходимо учитывать разъяснения Банка России, в частности:
• законодательство о долевом строительстве не предусматривает обязанности банка отслеживать поступление средств в сроки, установленные договором участия в долевом строительстве (Информация Банка России);
• порядок получения информации о движении средств на счете эскроу можно урегулировать соглашением заинтересованных сторон (Информация Банка России);
• в договоре участия в долевом строительстве можно предусмотреть отсрочку для дольщика по внесению средств на счет эскроу (Информация Банка России);
• по законодательству открывать аккредитив для внесения средств на счет эскроу необязательно (Информация Банка России).
Депонирование документов применяется, в частности, при сделках с правами на результаты интеллектуальной деятельности. В таком случае депонируются документы, содержащие охраняемые результаты.
Отказаться от договора эскроу депонент и бенефициар могут только совместно (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ).
Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.
Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость. К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы. Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.
Отличие аккредитива, эскроу и ячейки в банке — Что лучше?
Оба варианта обеспечивают чистоту сделки, исключают денежные махинации и не дают продавцу получить деньги, не предоставив товар. Но между аккредитивным и эскроу-счётом есть различия.
Участие в долевом строительстве
- Аккредитив действует только при сделках на вторичном рынке.
- Эскроу-счет обязателен в долевом строительстве и возможен на вторичном рынке.
Форма договора
- Для открытия аккредитивного счёта используют договор, утверждённый ЦБ РФ, изменить его невозможно.
- Договор эскроу более гибкий, стороны вправе менять его условия.
Открытие и закрытие счёта
- Для открытия аккредитива достаточно заявления от покупателя. Он же вправе отозвать аккредитив до реализации сделки.
- Когда открывают эскроу, подписывают трёхсторонний договор. Счёт закрывают при участии продавца и покупателя, когда сделка завершается передачей готового объекта недвижимости. Деньги списываются на счёт продавца. Иной способ закрытия счёта — неисполнение обязательств со стороны девелопера. Например, он объявляет себя банкротом или на полгода задерживает сдачу объекта. В таком случае деньги списываются обратно на счёт покупателя.
Ответственность за платеж
- За платежи на аккредитиве отвечает депонент — покупатель. Банк лишь наблюдающий посредник.
- В случае эскроу-счёта вся ответственность за перевод денег лежит на эскроу-агенте — банке.
Страхование
- Аккредитив не подпадает под действие Агентства по страхованию вкладов.
- Деньги, поступившие на эскроу, застрахованы от АСВ на сумму до 10 миллионов рублей.
Арест
- Деньги на аккредитиве могут взыскать за долги
- Денежная сумма на эскроу-счёте находится на особом балансе — защищена от взыскания.