Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как владельцу восстановить потерянные документы на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
Копии документов на квартиру риэлтору: можно ли отдавать раньше сделки?
Зачем риэлтору копии документов на вашу квартиру: основная причина, по которой специалист по недвижимости может попросить у собственника копии документов на жилье — выяснить полную историю объекта недвижимости.
Что значит «история» квартиры — это череда купли-продаж или передача объекта недвижимости от одного собственника (-ов) другому (-им), в результате которых для следующей сделки могут понадобится дополнительные документы.
Особенно просьбой дать копии документов на жилье «страдают» риэлторы-новички, которые из-за отсутствия богатого опыта анализа документов не могут в течение разового визуального просмотра бумаг выяснить «историю» квартиры.
Если ваш риэлтор просит копии документов на квартиру, спросите, зачем они ему нужны и ответ должен быть примерно тем, что я описал вам выше. У меня была 3-годичная практика работы специалистом по недвижимости и я знаю, о чем пишу.
Теперь о рисках. Можно ли риэлторам отдавать копии документов на квартиру? Да можно, пусть изучают, возможно, в результате анализа подскажут вам, какие дополнительные документы предоставить потенциальному покупателю или в регистрационную палату. Такие ситуации не редкость, т.к. для каждой квартиры пакет документов индивидуальный и добросовестный риэлтор всегда пишет список документов на сделку.
К примеру, пакет бумаг на регистрацию будет отличаться в зависимости от покупателя, который приобретает по ипотеке или, если вы продаете с разрешения опеки.
Нужно ли давать копии всем подряд? Скорее ответ отрицательный. Это ваши и объекта недвижимости персональные данные. Разбрасываться такой информацией, как вывешивать нижнее белье, простите.
Какие ксерокопии документов для продажи квартиры нужно отдать поккупателлю
- В орган опеки и попечительства обращаются оба родителя (даже если разведены, но не лишены родительских прав — иначе опекуны) и сам ребенок (до 14 лет его присутствие не обязательно). Предоставляются документы:
- Паспорта родителей и свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если есть 14 лет)
- Свидетельство о праве собственности на квартиру
- Тех. паспорта продаваемой квартиры, а также квартиры, которая будет новым местом жительства ребенка
- Выписка из домовой книги (по старому месту жительства)
- Пишутся заявления (родителями и самим ребенком, если ему уже есть 14 лет) о купле-продаже квартиры.
Могут ли мошенники оформить квартиру по копиям документов
Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, — наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.
Надежда Николаевна объясняла это тем, что она вся в командировках и разъездах, поэтому практически не живет в квартире.
4) Дружите с консьержем, знакомьтесь с соседями. Когда вы покупаете квартиру, обязательно пообщайтесь с ними, чтобы удостовериться, что продавец – это настоящий собственник, а не ряженый хренов коммерсант. Если сдаете квартиру, носите консьержу шоколадки или даже денежку, чтобы он всегда был на стреме!
5) Не поддавайтесь на уговоры продавца отдать ему деньги побыстрее потому, что он спешит или уезжает.
Ваши деньги вам никто не вернет. Мошенники не брезгуют никакими деньгами, в нашем случае квартиру продали за миллион (авансом, остальное они договорились отдать после регистрации). Якобы продавец спешил купить недвижимость в Крыму.
6) Если все уже случилось и вашу квартиру продали по поддельным документам, возьмите себя в руки.
Подписывается он только в присутствии регистратора, но составляется заранее — лучше всего заказать составление у юристов.
- Договор основания. Этот документ подтверждает право продавца на проведение операций с квартирой: договор купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру. При необходимости его дубликат можно заказать в УФРС.
- Справка о зарегистрированных в квартире лицах — она же выписка из домовой книги.
- Если квартира является совместно нажитым имуществом супругов, то требуется заверенное нотариально разрешение другого супруга на проведение сделки.
- Если один из собственников несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.
Заверенная копия паспорта Юридическую силу приобретает заверенная у нотариуса копия паспорта.
В тех местах, где копию документа вообще не принимают, заверенную у нотариуса ксерокопию паспорта могут принять. Поэтому при заверении копии за ней нужно следить так же внимательно, как и за самим паспортом. Потерю такого документа можно приравнять к потере самого паспорта, ведь он обладает юридической силой. Отсюда возникает и идея для нового мошенничества: мошенники могут собирать копии паспортов, заверять их у нотариуса и более успешно использовать их в своих схемах.
«Игры», в которые играют риелторы
Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении.
Однако требуют риелторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем?
Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риелторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях.
Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риелторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов.
А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов.
Еще одна популярная «игра» недобросовестных риелторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали.
Вдруг оказывается, что договор на оказание риелторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риелторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.
Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:
-
Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки
Дополнительная документация
Нередко при оформлении сделки покупатель настаивает на следующих документах:
1. Технический паспорт оформляется в БТИ или ПИБ. Процедура не ограничивается только получением документа, поэтому все предоставляемые услуги организации платные.
Необходимые документы:
- паспорт;
- заявление;
- оригинал правоустанавливающего документа и копия;
- доверенность – при обращении доверенного лица/представителя;
- чек с указанием выплаты госпошлины.
Стоимость документа колеблется от типа услуги и срочности проведения, но начинается с 900 рублей. В среднем, оформление занимает 14 дней и срок действия неограничен. Но законодательно установлено, что необходимость проведения инвентаризации (по заключению которой выдаётся обновленный документ) соответствует пяти годам.
Характерно, что на момент оформления выдаётся расписка с указанием даты выдачи. Поэтому в назначенный день необходимо забрать готовый документ, предъявив паспорт и расписку.
2. Кадастровый паспорт оформляется как в МФЦ (Многофункциональный центр), так и в Кадастровой палате. Но процедура получения зависит от следующих особенностей:
-
если необходимо получить сведения о квартире – предоставляется паспорт и заявление;
-
в случае фиксации перепланировок: документ основания, технические паспорт/судебное постановление, доверенность. После этого выдаётся расписка, которая впоследствии послужит основанием для получения кадастрового паспорта.
Процесс занимает 7 дней, а срок действия аналогичен техническому паспорту.
3. Выписка из домовой книги указывает на то, сколько лиц зарегистрировано в квартире. Документ изготавливается непосредственно в день обращения или в течение 7 дней. Но срок действия составляет 30 дней, а для организаций – 14 дней.
Для оформления необходимо подать бумаги в паспортный стол по месту расположения недвижимости:
- паспорт;
- правоподтверждающий документ (договор мены, купли-продажи и т. п.);
- бланк заявления;
- если оформление возложено на доверенное лицо – паспорт представителя и доверенность.
Но если вы хотите выписаться, то предоставляются следующие документы:
- паспорт;
- бланк заявления (форма №6);
- документ основания на недвижимость, в которую вы желаете прописаться;
- домовая книга – если оформление осуществляется в частный дом;
- военный билет – в случае пребывания на учёте в военкомате (также необходимо переоформится со старого военкомата в новый).
Характерно, что паспорт изымается на 14–30 дней.
4. Свидетельство о состоянии лицевого счёта (или форма №7/копия поквартирной карточки), в которой обозначено наличие/отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
Для получения справки по форме №7 необходимо обратиться в бухгалтерию паспортного стола с последующими бумагами:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ на собственность.
Стоит отметить, что выписка должна содержать печать начальника отдела.
5. Справка из налоговой инспекции. Выписка оформляется в том случае, когда недвижимость передавалась по наследству:
- получение документа обосновано, если с момента наследования не истекло 3 лет (с 2016 года – 5 лет);
- если же период истёк, то бумага и соответствующие расходы не требуются;
- характерно, что налог выплачивается только с суммы, которая превышает 1 млн руб.
Для получения понадобится обратиться в налоговою службу по месту расположения квартиры, со нижеследующими документами:
- паспорт;
- документ основания на квартиру;
- заявление.
Продажа квартиры через ипотеку
Продажа недвижимости безналичным способом не существенно отличается от «наличного» принципа, то есть вся документация аналогична в обоих случаях.
Единственным характерным отличием является требования банка, предоставляющего средства. Дополнительно структура требует:
Справка из налоговой об отсутствии задолженностей.
Документы, по оценке рыночной стоимости недвижимости:
- стоимость определена в кадастровом паспорте;
- в некоторых случаях требуется отдельное свидетельство из кадастра или негосударственной организации (наиболее рекомендована, так как учитываются больше факторов и стоимость, соответсвенно, выше).
Для кадастровой выписки требуются следующие документы:
- правоподтверждающий документ на квартиру;
- паспорт;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт или подробный план экспликации.
Разница между копией и дубликатом
Самое существенное отличие заключается в том, что дубликат – имеет такую же юридическую силу, как и утерянный оригинал. Копия – это копия. Даже если она заверена нотариально, её не везде захотят и смогут принять во внимание. Разница имеется и в следующем:
- Копию можно изготовить с оригинала, когда он не утерян. Она полностью будет повторять его. Дубликат, как правило, перепечатывают заново. Не запрещено даже исправлять грамматические ошибки, опечатки и так далее.
- На копии документа ставится соответствующий штамп. Если изготавливается новый «оригинал», то на нем ставят штамп, пишут, печатают: «Дубликат».
Впрочем, что касается изготовления документа – это все мелочи. Самое главное то, что было указано сразу после подзаголовка: никакая копия не может сравниться с дубликатом по юридической силе.
Оригиналы документов на квартиру риэлтору: можно и нужно ли отдавать?
Практика изымания оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру у продавца была распространена на заре рынка недвижимости — в 90-х и начале 2000-х годов.
Причина, по которой риэлтор брал оригиналы ДКП, Свидетельства о госрегистрации проста — застолбить за собой клиента. Понятия «эксклюзивного» договора в то время не существовало и специалисты по недвижимости выкручивались, как могли.
В эти времена сейф риэлторской компании становился вместилищем оригиналов документов на квартиры, продажей которых занимались риэлторы компании.
Опасно ли было это для собственника квартиры (продавца)? Да, в то время вполне можно было таким способом потерять квартиру. Особенно в относительно короткий период, когда сделки купли-продажи недвижимости заверялись нотариально.
Просто представим себе, что у недобросовестного риэлтора на руках оказались оригиналы договора купли-продажи (чаще приватизации) и Свидетельство о госрегистрации. С этими документами и поддельным паспортом собственника жилья вполне можно было провести сделку купли-продажи через нотариуса.
Нотариус не в состоянии провести экспертизу документа, удостоверяющего личность, он не эксперт, поэтому риски были.
Затем на рынке недвижимости произошел переломный момент, скорее в сознании владельцев недвижимости, которые перестали доверять риэлторам ввиду наличия большого количества мошенников, выдававших себя за специалистов.
В результате собственники стали предоставлять копии документов риэлторам, а не оригиналы. Теперь вы поняли нужно ли отдавать риэлтору оригиналы документов на квартиру, чтобы соблюсти его меркантильные интересы или нет.
Зачастую риэлтор, прося у вас документы на квартиру просто хочет убедиться, что они у вас есть
Не удивляйтесь, в риэлторской практике нередки случаи, когда собственники теряли документы на объект недвижимости, а затем долго и упорно восстанавливали его. В этот период, естественно, ни о каком выставлении жилья на продажу речи быть не может.
Кто может выступить в роли продавца?
Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.
Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.
Можно ли продать квартиру по копиям документов
› — Поэтому, копируя важные для вас бумаги, заранее оговорите возврат вам всех ксерокопий, даже испорченных.
Но получить информацию о человеке и его делах можно не только из копий документов.
Хочется поскорее оформить сделку и наслаждаться наведением уюта в новой собственности. Однако с покупкой квартиры связано множество ситуаций, Мечтаете поскорее оформить сделку по покупке квартиры? Спешка ни к чему: чтобы не остаться «у разбитого корыта», нужно проверить подлинность документов на квартиру, репутацию продавца и заверить договор задатка у нотариуса.
На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов.
Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична.
Подобные случаи встречаются во всех регионах», – рассказывает адвокат. Второй способ обмана связан с незаконными действиями родственников или знакомых.
Здесь уже документы и даже паспорт забираются у хозяев квартиры из-за «доверительных» отношений. Если бы попросили оригиналы, вот тогда тревога.
Для Москвы это рядовая ситуация. Продавец безболезненно передает ксерокопии документов, которые нужны Покупателю для проверки. Сопровождать сделки с недвижимостью приходится часто и могу сказать, что это стало нормой.
По ксерокопии совершить сделку невозможно. Договор липовый в простой письменной форме сделать можно, можно даже расписаться, подделав Вашу подпись, но на регистрацию не сдать, нужен оригинал документа.
при этом если последняя сделка с квартирой проводилась меньше пяти лет назад, то осуществить регистрацию права собственности можно и без кадастрового паспорта. Риэлтор с копиями документов не сможет совершить никаких сделок.
Ксерокопия документа всего лишь бумажка.
При оформлении, какой бы то ни было юридической сделки, всегда требуются подлинники документов. Даже если риэлтор и поставит какую нибудь печать, это не является заверением.
Силу имеет только нотариальное заверение, которое осуществляется при наличии подлинника.
Вам ничего не грозит, пока подлинные документы у вас. Очень странно.
РАССМОТРИМ ВАРИАНТ С ДОВЕРЕННОСТЬЮ
Такой способ продажи — по доверенности — один из самых рискованных для приобретателя прав. Мошенники, несмотря на наличие реестра доверенностей, все же достаточно часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. В этих случаях сделки, скорее всего, будут приостановлены или по ним будет отказ в регистрации. Но когда доверенность на распоряжение недвижимостью была выдана, например, путем угроз, шантажа или введения в заблуждение правообладателя, это никак невозможно будет установить и сделка будет зарегистрирована. Уже потом, когда собственник недвижимости обратится за оспариванием такой сделки, приобретателю прав нужно будет отстаивать свою позицию только в судебном порядке и, если собственник докажет, что он действовал «под влиянием», такую сделку признают недействительной.
Самый надежный выход в данной ситуации — приобретать права на недвижимость непосредственно у собственника, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.
Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем объекта недвижимости и убедиться, что он действительно отчуждает права на такой объект и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.
Отчуждение недвижимости по копиям документов.
Схем мошенничества с документами по сделкам с недвижимостью очень много. Рассмотрим несколько самых обсуждаемых вариантов и то, насколько они на самом деле являются реальными.
Возможно ли представить на сделку копию правоустанавливающего документа?