Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности купли-продажи земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Список обязательных документов
Купля-продажа земельного участка через МФЦ или отделение Росреестра проводится при условии предоставления следующего списка документов:
- паспорт (свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний);
- договор купли-продажи.
Эти документы для продажи земельного участка считаются обязательными. Но приведенный перечень расширяется, если:
- участок продают супруги, и объект недвижимости является совместно нажитым имуществом;
- среди собственников есть несовершеннолетние;
- продажа участка осуществляется через доверенное лицо.
Документы на земельный участок могут быть двух планов: правоудостоверяющими (подтверждающие непосредственное право) и правоустанавливающими.
Правоустанавливающие документы — это первые источники информации, на основе данных которых выдается правоудостоверяющий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права.
Первым основанием для государственной регистрации права на земельный участок будут правоустанавливающие документы. Перечень таких документов описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ » О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Документы, указанные в этом списке, должны соответствовать правовым актам, действовавшим в момент их составления в месте нахождения земельного участка. В этих документах указываются сведения о правообладателе, виде права на земельный участок (собственность или аренда), описание участка, исходя из которого можно идентифицировать данный земельный участок.
Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:
- акты приема- передачи земли, договоры купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.;
- решения суда, вступившие в силу, в том числе мировое соглашение, утвержденное судом;
- свидетельство о праве на наследство;
- постановления, распоряжения, акты органов государственной власти, местного самоуправления о предоставлении земли.
Свидетельства о правовой регистрации, о внесении собственников в реестр и т.п., которые выдают БТИ или органы самоуправления, не являются правоустанавливающими без подтверждения другими документами.
Они могут лишь служить дополнением к основным документам, которые являются подтверждением для возникновения или перехода прав на землю.
Пунктом 7 ст. 30 Земельного кодекса предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении его для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
- Государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования для перехода земли в постоянное бессрочное пользование.
- Заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на землю для предоставления земли в собственность.
- Заключения договоров аренды земли и государственной регистрации такого договора для передачи этого участка в арендное право.
Решение о предоставлении земли или протокол с результатом проведенных торгов (аукционов), служит только основанием для дальнейшего заключения надлежащего договора и не является правоустанавливающим документом.
Права на такие земельные участки могут возникнуть только на основании сопутствующих договоров. Решения о предоставлении земельного участка в аренду, договоры отчуждения земельных участков, а также протоколы с результатом торгов, будут являться правоустанавливающими документами на предоставление земли в аренду или перехода права собственности на земельный участок.
Правоудостоверяющие документы на земельный участок
Перечень правоудостоверяющих документов состоит из:
- свидетельства о праве собственности на землю (в т. ч. по Постановлению Правительства РФ от 19.03.1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», которое утратило свою юридическую силу). К нему обязательным приложением является кадастровый план земли;
- свидетельства о праве собственности на земельный участок (в том числе выданное от 27.10.1993 г. №1767 по Указу Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитий аграрной реформы в России», который не имеет юридической силы);
- свидетельства на право владения землей пожизненно (Постановление № 177);
- свидетельства о бессрочном (постоянном) праве пользования земельным участком (Постановление №177);
- государственного акта права собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (Постановление Совета министерства РСФСР 17.09.1991 г. № 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»).
Для юридических лиц существует другой порядок оформления. Им необходимо оформить постоянное или бессрочное пользование землей в аренду или купить ее (п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Федерального закона «О Введении в действие Земельного кодекса РФ». Этот закон вступил в силу 1.01.2013 г.).
В кодексе об административных правонарушениях произойдет дополнение статьи 7.34., в которой будет установлена ответственность за неисполнение или нарушение сроков и порядка в переоформлении прав на постоянное, бессрочное пользование землями на арендных правах или сроков и порядка покупки земли в свою собственность.
Возможные проблемы, трудности и их решение
Полный цикл оформления сделки купли-продажи земельного участка весьма сложен в своей реализации.
В ходе процесса продажи может возникнуть ряд проблем.
Рассмотрим некоторые из них:
- при подготовке земли к продаже выяснилось, что кадастровый паспорт отсутствует, что делать: необходимо в короткие сроки поставить участок на кадастровый учет. Поскольку без паспорта вы не можете распоряжаться землей;
- участок не подходит для строительства дома — в данной ситуации необходимо заранее изучить предоставленную продавцом документацию и ознакомиться с целевым назначением участка. Жилье разрешено строить только на 3-х видах земель. Если же вы купили участок не обратив внимание на данный факт, то вам необходимо либо строить то, что разрешено законом, либо согласовать свой вариант постройки. Однако, это вариант не является простым;
- несоответствие границ участка — эта проблема может касаться и продавца и покупателя. Что делать: для того чтобы Росреестр не приостановил сделку или вовсе не отказал в регистрации права, продавцу стоит заранее измерить фактическую площадь и сравнить ее с заявленной в документах. Покупателю советуем сделать то же самое, чтобы не попасться на мошенников и не переплатить за несуществующие параметры.
Продажа участка под ИЖС
Предположим, что гражданин получил земельный надел в будущем коттеджном поселке, строительство которого пока только планируется. Но ситуация изменилась, и ждать застройки он не может, нужно продать землю. Участок представляет собой помеченную столбиками территорию в чистом поле, но, тем не менее, имеет категорию «земель под индивидуальное жилищное строительство». Какие бумаги потребуются здесь?
К землям ИЖС по закону предъявляется одно важное требование – они должны быть обеспечены необходимыми для жизни коммуникациями, как минимум воды и электричества. Соответственно, к базовому пакету документов придется присовокупить:
- разрешения на проведение коммуникаций;
- техническую документацию, показывающую возможность проведения коммуникаций.
В зависимости от ситуации, это может быть техдокументация на подведение газа, воды, канализации, электроэнергии, отопления и т.д. Кстати, если продавец уже получил разрешение на постройку на продаваемом наделе дома, его также стоит приложить к пакету бумаг.
Шаг 3. Поиск покупателей
В случае если продать земельный участок вам нужно срочно, то за помощью лучше обратиться в агентства недвижимости.
Но если у вас есть время и желание тогда заняться продажей можно самостоятельно. Так вы сэкономите деньги, но приложите определенные усилия. Также существует вероятность быть обманутыми покупателями-аферистами.
Услуги агентств хоть и стоят не маленьких денег, тем не менее они не только находят покупателей, но и помогают подготовить необходимые документы и сопровождают вас на протяжении всей сделки.
Прибегать к помощи риелторов или нет, решать только вам. Но если вы все-таки решили заняться поиском покупателя лично, то мы расскажем, как это сделать.
Для того чтобы найти будущего хозяина своего земельного участка, вам нужно сделать так, чтобы о факте продажи узнало как можно больше людей, т.е. провести рекламную кампанию.
Для этого необходимо составить объявление, которое будет содержать максимум полезной информации. Например:
- Местонахождение земельного участка;
- Площадь;
- Наличие построек;
- Качество грунта;
- Степень развития инфраструктуры;
- Существует ли возможность добираться общественным транспортом;
- Наличие вблизи озера, реки или леса и т.д.
После чего объявление нужно разместить в печатных изданиях вашего города, на специализированных интернет-ресурсах и т.д. Также можно расклеивать объявления или раздавать листовки. Попробуйте оповестить всех знакомых, друзей и соседей о продаже своей недвижимости. Возможно, именно они приведут покупателя к вам.
Как оформить продажу частного дома с прилегающим земельным участком
Если на территории есть жилые постройки, то вам нужно знать, как оформить продажу дома с земельным участком. В этом случае перечень документов будет шире, поскольку вам необходимо будет доказать право собственности не только на землю, но и на возведённый на ней объект.
Кроме того, потребуются такие документы:
- разрешение на проведение строительства на участке;
- заключение независимого оценщика;
- квитанции об оплате коммунальных услуг;
- разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки (в том случае, если в доме официально проживают лица, не достигшие совершеннолетнего возраста, пенсионеры или люди с ограниченными возможностями).
Оформление сделки по продаже дома с участком предполагает прохождение таких этапов:
- проверка пакета документов (желательно привлечь к этому процессу юриста, специализирующегося на вопросах земельного права);
- установление даты и места заключения сделки;
- подписание договора в Росреестре;
- проведение расчёта (при использовании наличных средств процесс может проходить непосредственно на месте в присутствии регистратора, при безналичном расчёте сторонам нужно поехать в банк);
- получение расписки от регистратора о приёме документов;
- выдача свидетельства о праве собственности на дом и участок (в течение 14 дней) покупателю и аннулированного документа продавцу.
Чтобы избежать ошибок и дополнительных временных затрат стоит привлечь к сопровождению сделки профессионалов.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Как проверить подлинность документов на приобретаемый земельный надел
При покупке недвижимости покупатель должен провести проверку юридической чистоты сделки и самого объекта, который он планирует приобретать.
В отношении земельных наделов алгоритм проверки будет заключаться в следующих действиях:
- необходим подтверждающий документ на право распоряжения землей (свидетельство о регистрации земельного участка или выписка из реестра ЕГРН будут являться надлежащим документом для совершения сделки);
- требуется получить выписку из реестра ЕГРН с основными характеристиками надела (границы, площадь и т. д.);
- для проверки также необходим документ, подтверждающий целевое предназначение земельного надела (при продаже земли должны соблюдаться категории участков и виды разрешенного использования);
- проверка юридической чистоты сделки невозможна без получения справки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений права (например, залогового обязательства).
В большинстве случаев покупатель может сам обратиться в учреждение Росреестра для получения необходимых выписок и справок, поскольку главными принципами функционирования реестра на недвижимость являются открытость и общедоступность.
А также покупатель может потребовать представления справки о ранее регистрировавшихся правах на данный участок.
Поскольку такие бумаги может получить только собственник объекта недвижимости, обращаться в службу Росреестра или МФЦ придется продавцу.
Существуют ли какие-либо специфические документы для продажи земельного участка? Так, в отдельных случаях могут потребоваться справки из психоневрологического диспансера. Они необходимы для подтверждения дееспособности продавца, желающего продать свое имущество. Также, если владельцем недвижимости является лицо в возрасте до 18 лет, потребуется подготовить разрешение от органов опеки.
Теперь, когда понятно, какие документы нужны для продажи земельного участка, нелишним будет отметить, какие нюансы необходимо уточнить второй стороне, то есть покупателю. Так, юристы советуют потенциальным владельцам узнать:
- Были ли уплачены налоги, целевые взносы нынешним собственником.
- Не зарезервирована ли приобретаемая земля для государственных нужд.
- Имеется ли разрешение на проведение сделки у представителей продавца (если таковые имеются).