Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение порядка пользования жилым помещением между родственниками в суде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала убедитесь, что у всех сторон спора квартира в собственности, а собственность эта – долевая. Если нет, вернитесь к разделу первому. В таком случае всё становится даже слишком просто: оснований для определения порядка пользования нет, в иске будет отказано.
Варианты использования долевой собственности
На порядок использования жилья влияют несколько факторов:
- Размеры долей каждого из собственников.
- Количество отдельных жилых комнат в квартире или доме. Если комнат для выделения каждому из собственников отдельной достаточно, то это один вариант, если собственников больше, чем отдельных комнат, то определить порядок пользования будет намного сложнее.
- Количество зарегистрированных жильцов. Например, если собственников двое (бывшие муж и жена), но фактически в квартире вместе с матерью проживает несовершеннолетний ребенок, то супруге выделяется комната большего размера.
- Имеется ли у совладельцев альтернативное жилье.
- Родственные связи всех собственников.
- Планировка. Многие жилые помещения имеют проходные комнаты, конечно, никто из собственников не согласится, чтобы через его личное пространство постоянно ходили другие жильцы квартиры.
Оптимальным вариантом будет, если количество отдельных комнат не меньше, чем число совладельцев. В таком случае каждый из них занимает отдельную комнату, а кухня, санузел и другие места общего пользования остаются совместными. То есть, получается своего рода коммунальная квартира.
Права и обязанности участников долевой собственности
Сособственники имеют право на выполнение таких действий, как:
- распоряжение – дольщик имеет право продавать, дарить, сдавать в аренду свою долю в квартире в законном порядке без согласия остальных дольщиков (с предварительным письменным извещением);
- пользование долевой жилплощадью – в случае отсутствия такой возможности, дольщик имеет право на истребование полагающейся компенсации;
- владение квартирой – получать доходы от сдачи в наем жилплощади в порядке, предусмотренном ГК.
Дольщики обязаны (пропорционально доли):
- платить налоги и др. платежи по совместной квартире (их порядок устанавливается в подписанном совместном договоре);
- оплачивать издержки на поддержание ее в надлежащем состоянии.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Иск об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности
Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства, но унифицированной формы не имеет.
Поэтому в нем должны содержаться такие сведения:
- наименование органа судебной власти (лучше уточнить в канцелярии или на официальном сайте суда);
- данные истца;
- максимально полные сведения об ответчике (ответчиках);
- указание на участие третьих лиц;
- название документа (в зависимости от исковых требований);
- основание возникновения права собственности;
- размер доли каждого совладельца;
- описание квартиры (количество, размер, расположение комнат, общих помещений и т.д.);
- причина возникновения спора;
- были ли попытки мирного урегулирования конфликта;
- исковые требования;
- сведения о приложенных документах;
- дата составления и подпись истца.
Соглашение об определении порядка пользования жильем
Если собственники одного жилого помещения готовы мирно решить вопрос определения порядка пользования принадлежащим им на праве долевой собственности жилого помещения, то, есть смысл зафиксировать согласованный порядок на бумаге, путем заключения соответствующего соглашения.
Кто-то скажет, да зачем еще какое-то соглашение заключать, время тратить? Это, конечно, право каждого решать, стоит или нет оформлять рассматриваемое соглашение. Однако, при определенных обстоятельствах, такое соглашение поможет, например, в будущем доказать, какой порядок пользования помещением был установлен.
Итак, если собственники согласны заключить соглашение, то при его оформлении следует учитывать следующие моменты:
- соглашение должно иметь название, например, «соглашение о порядке пользования жилым помещением»
- соглашение должно содержать дату его заключения и указание на место
- так сказать, в вводной части соглашения следует указать, между кем оно заключается, т.е. ФИО всех сторон соглашения, информацию о паспортных данных, об адресе регистрации, а также как будет именоваться в договоре та или иная сторона, например, «далее — Сторона 1». Примерную форму оформления такой вводной части можно посмотреть в любом договоре и по аналогии сделать так же в соглашении
- после этого желательно перечислить права всех собственников на жилое помещение, т.е. кому, какая доля в помещении принадлежит и чем это подтверждается
- указав вышеуказанную информацию, далее текст соглашения должен будет содержать указание непосредственно на порядок пользования помещением, т.е. кто, как, каким помещением, например, в двухкомнатной квартире, будет пользоваться
- кроме этого собственники вправе прописать иные положения, касающиеся порядка пользования совместным помещением, например, распределение каких-то обязанностей, допустим по уборке мест общего пользования
- соглашение должно содержать подписи всех сторон и указание на количество составленных экземпляров, поскольку лучше, чтобы экземпляр соглашения в оригинале был у каждого собственника
Исковое заявление об определении порядка пользования
При не достижении собственниками одного помещения соглашения по порядку пользования, лицо, которое хотело бы, чтобы такой порядок все-таки был установлен, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
При подготовке иска необходимо выполнить требования процессуального законодательства, указав следующую информацию:
- наименование суда, в который подается иск. Иск должен быть предъявлен по месту нахождения спорного помещения в районный суд в соответствии со ст. 24 ГПК РФ
- ФИО истца и его адрес, также можно указать номер телефона и адрес эл. почты
- ФИО ответчиков и их адреса, также можно указать информацию о номерах телефонов
ВНИМАНИЕ: с 30.03.2020 необходимо будет указывать один из идентификаторов ответчика, если он известен истцу.
- после сведений об истце и ответчиках нужно указать информацию о размере госпошлины, которая при заявлении только одного требования неимущественного характера для гражданина равна в настоящее время 300 руб.
- далее следует указать на наименование документа, т.е. «исковое заявление»
- непосредственно в тексте иска нужно подробно изложить все обстоятельства дела, которые послужили поводом для обращения в суд, т.е., кому, на основании чего, какая доля принадлежит, почему возникла необходимость определять порядок пользования и т.д.
- после изложения всех обстоятельств дела истец должен отразить четко сформулированные требования, которые просит суд удовлетворить, т.е. должен быть указан конкретный порядок пользования помещением
ВНИМАНИЕ: если с ответчиками конфликтные отношения, то помимо требования, определяющего порядок пользования, следует заявить также требование, например, обязывающее ответчиков исполнять установленный судом порядок пользования помещением, иначе на ответчиков не будет возложена какая-либо обязанность.
- в разделе иска «приложение» подлежат перечислению все копии документов, которые истец прилагает, а также указание на оригинал госпошлины и приложение документов об отправке иска ответчикам;
- в конце иск должен быть подписан истцом и должна иметься расшифровка подписи. Также можно проставить дату, когда иск составлен и подписан истцом.
Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением
Если в квартире фактически сложился какой-то порядок пользования комнатами, и у сособственников нет претензий друг к другу, это уже говорит о том, что между ними существует устное соглашение о порядке пользования жильем, которое всех устраивает.
Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат.
Соглашения, составленного в простой письменной форме вполне достаточно, но по желанию оно может быть заверено нотариально. Принципиального значения это не имеет. В любом случае, если один из собственников будет игнорировать такое соглашение, спор должен будет передан на разрешение суда.
В жизни заключение сособственниками письменных соглашений о порядке пользования общим имуществом является крайне редким явлением. Как правило, вопрос об установлении порядка пользования жильем встает именно тогда, когда стороны исчерпали все возможности договориться миром. А это влечет необходимость обращения в суд.
Порядок подачи иска в суд
Подсудность: с 01.10.2019 исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением рассматривается районным судом по месту нахождения спорного жилого помещения.
Если одновременно с этим требованием в иске заявлено иное требование (например, о нечинении препятствий к проживанию, вселении, определении порядка оплаты расходов на ЖКХ), то иск подлежит рассмотрению районным судом.
На родовую подсудность также не влияет цена иска, если в нем заявлено имущественное требование. Мировой судья рассмотрит иск, если его цена не превышает 50 000 рублей, но только без требований подсудных районному суду.
К исковому заявлению нужно приложить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности истца
- Выписку из ЕГРП на спорное жилое помещение
- Справка о регистрации лиц (Ф-9)
- Характеристика жилого помещения
- Квитанция об оплате госпошлины
- Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования
- Копия иска и приложений к нему по числу лиц, участвующих в деле
Многим людям кажется, что дела об определении порядка пользования не относятся к числу сложных, однако это является очевидным заблуждением.
Как видим, при рассмотрении этих дел судами учитывается большое число критериев и обстоятельств, доказывание которых влияет на исход дела.
Подготовка качественной доказательственной базы подчас вызывает сложности даже для человека с юридическим образованием. Помимо этого, нужно хорошо знать сложившуюся судебную практику, ориентироваться в процессуальном праве и уметь отстаивать свою правовую позицию в суде.
Жилищные юристы нашего Центра помимо высшего юридического образования имеют внушительный опыт ведения жилищных споров, а это подчас является одним из главных составляющих успешного завершения дела в суде.
Обратившись к нам вы сбережете свои время и нервы, наши специалисты примут все необходимые меры для защиты ваших интересов.
Наш Центр оказывает следующий перечень услуг по жилищным спорам:
- Правовой анализ жилищной ситуации клиента и выбор способа защиты его нарушенного права
- Составление необходимых процессуальных документов (иски, заявления, ходатайства, возражения, отзывы, жалобы, соглашения и т.д.)
- Представление интересов клиента в суде
- Обжалование судебных актов (решений, определений суда)
- Контроль исполнения решения суда
Кто может определить порядок пользования квартирой и в каких случаях?
Поскольку мы юристы, то начнём со скучной, но важной нормы закона. А что поделать – без этого в суде никуда. Если формальные выжимки из Гражданского кодекса не для вас, смело пропускайте их (выделены курсивом) и читайте дальше. Там всё будет расписано по-человечески.
В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Итак, из приведённой статьи можно сделать несколько выводов.
1) Определить порядок пользования в судебном порядке можно.
Спорная квартира состоит из трёх комнат: комната № 1 – 18,9 кв.м, комната № 2 – 14,9 кв.м, комната № 3 – 18,3 кв.м; в квартире имеются две лоджии и на момент рассмотрения дела находилась в долевой собственности у Щ.И. и её дочери А.С., а также братьев Щ.И. — Щ.А. и Щ.М.
Адвокат М. в интересах Щ.И. и А.С. обратилась в Чертановский районный суд г. Москвы с иском к Щ.А. и Щ.М. об определении порядка пользования жилыми помещениями квартиры находящейся у истцов и ответчиков в долевой собственности. Третьим лицом по делу была привлечена Щ.Т. – мама Щ.И., Щ.А., и Щ.М., которая выступала на стороне ответчиков. (Дело № 2-2565/18, Федеральный судья Ильинская Т.А.).
Действительной причиной конфликта явилось то, что истцы предложили Щ.Т. и Щ.М. выкупить их долю в праве собственности на квартиру, однако последние отказались покупать долю по предложенной цене, поскольку она была явно завышена. Тогда истцы, по совету адвоката М. решили достигнуть искомого результата иным путём.
Из решения Чертановского районного суда г. Москвы от 15 августа 2018 года.
«…В подтверждение возражений ответчиков, по их ходатайству в качестве свидетелей были допрошены К. и Т.
Свидетель К. в судебном заседании пояснила, что является соседкой Щ.Т., часто бывает в её квартире. В квартире сделан ремонт, однако в комнате без балкона ремонт отсутствует, со слов Щ.Т. свидетелю известно, что комната без балкона закрыта на замок и в ней хранятся вещи её дочери Т.
Свидетель Т. показал суду, что является другом ответчиков, при посещении спорной жилой площади, видел, что в ней периодически делается ремонт, везде, кроме комнаты, которая без балкона. Ранее в комнате без балкона жила Щ.Т., потом на эту комнату её дочь повесила замок. В квартире освободили место для истцов, свидетель лично помогал освобождать место на кухне.
Суд, заслушав показания свидетелей, принимает их, поскольку они отражают фактический порядок пользования квартирой.
…Разрешая требования истцов об определении порядка пользования квартирой, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 247 ГК РФ – владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В п. 37 Постановления Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Какого-либо соглашения между ответчиками и истцами, участниками долевой собственности, суду не представлено.
Таким образом, согласно п. 2 вышеуказанной статьи, каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли.
Пунктами 6, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1983г. № 11, от 21.12.1993г. № 11, от 25.10.1996г. № 10) разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). При установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передаётся в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть не изолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.
В данном случае предложенный истцами порядок пользования квартирой не соотносится с фактически сложившимся порядком пользования квартирой, не отвечает интересам сторон.
Как следует из пояснений ответчиков, ими произведён ремонт, за исключением комнаты 18,3 кв.м. Истцы участия в ремонте не принимали. Щ.И., А.С. в квартире не проживают, свои вещи хранят в комнате 18,3 кв.м, оснований для предоставления им иной комнаты, которую занимают ответчики, находятся их вещи и произведён ремонт за их счёт, не имеется.
Как следует из пояснений сторон, свидетелей, истцы доступ в квартиру имеют, пользуются ею, доказательств чинения им препятствий в пользовании квартирой не имеется. Таким образом, суд отказывает в удовлетворении иска в данной части.
Истцами заявлены требования об оставлении в совместном пользовании истцов и ответчиков мест общего пользования и освобождении ответчиками части кухни, коридора. Суд отказывает в удовлетворении иска в данной части, т.к. порядок пользования местами общего пользования с участием истцов в квартире не сложился, истцы в квартиру не вселялись.
Принимая во внимание отсутствие возможности выделить каждому собственнику в исключительное владение и пользование часть имущества, не нарушая прав лиц, законно вселённых в спорное жилое помещение, суд считает, что оснований для определения порядка пользования спорным жилым помещением не имеется.
…В связи с тем, что требования истцов удовлетворены только в части определения долей в оплате за капитальный ремонт и коммунальные услуги, т.е. в части требований, которые не обусловлены оспариванием прав истцов со стороны ответчиков, в удовлетворении требований об определении порядка пользования квартирой истцам отказано, соответственно требования истцов о возмещении судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя удовлетворению не подлежат».
Истцы решение не обжаловали, и оно вступило в законную силу.
Исковые заявления: особенности и порядок подачи
Соглашение между собственниками о том, как и каким образом будут использоваться те или иные помещения в квартире не требует нотариального заверения. Этот документ можно составить в свободной форме, главное, чтобы ничьи права не нарушались, и все владельцы были согласны со всеми пунктами.
Даже если предварительные договоренности ни к чему не привели, и человек заранее уверен в том, что совладельцы не согласятся на любые условия по определению порядка пользования квартирой, все равно первым шагом по его установлению станет направление предложения другим собственникам о заключении такого соглашения.
Можно просто передать предложения в письменном виде совладельцам под роспись или, если они отказываются расписываться, отправить заказным письмом. В любом случае, важен сам факт и подтверждение того, что человек пытался. Это необходимо для дальнейшего разбора проблемы в суде.
О чём следует знать заранее
Только судебная инстанция может способствовать разрешению спора, если стороны не могут прийти к компромиссу другими путями, мирными.
Не лишним будет обратиться за дополнительной юридической помощью.
Судебные процессы требуют тщательной подготовки на каждом из этапов.
Квалифицированный практикующий юрист поможет проанализировать все нюансы, характерные для той или иной конкретной ситуации. Надо учитывать и то, как складывается практика в том или ином направлении.
Многие граждане пытаются решить вопрос самостоятельно, но быстро понимают, насколько сложен этот процесс. И потому они обращаются к специалистам, чтобы отстоять свои права. Различные действия второй стороны приводят к тому, что процесс затягивается. Ответчик может поступить следующим образом:
- Привести ряд доказательств, обосновывающих его возражения.
- Составить само возражение по иску.
- Оформить встречные требования.
Очень сложно самостоятельно справиться со всем, когда на стороне самого ответчика выступают грамотные юристы. Главное, чтобы консультацию проводил специалист, у которого хватает практического опыта в данном направлении.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Судебное решение, предоставляющее собственникам жилье в общей квартире, может быть невыгодным для некоторых жильцов. Например, владельцу маленькой доли могут предоставить самую большую комнату лишь на том основании, что у него большая семья. И поэтому жилищный спор может продолжаться до бесконечности. Если совместное проживание становится невыносимым, юристы советуют искать другие пути решения проблемы.
Можно продать свою долю одному из собственников. Этот способ подходит для владельцев квартир, так как эту недвижимость невозможно разделить в натуре. После этого квартира станет принадлежать одному собственнику, а второй сможет подобрать себе другое жилье. Недостатком этого способа можно назвать отсутствие денег у владельцев, что не дает им возможности выкупить долю.
Тогда следует продать недвижимость сообща. Это выгоднее, так как распродажа долей снижает общую стоимость жилья на 15–20%. Дело в том, что покупать лишь часть имущества нецелесообразно, так как в дальнейшем покупатель сталкивается с большим количеством судов и споров.