Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка жилья и получение ВНЖ в Турции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек видит то, что хочет видеть. Я лично встретил в Турции самое доброе отношение на разных уровнях.
Первый шок был от посещения налоговой. Всю жизнь я знал, что налоговая – это какой-то агрессор. А здесь первое, что нужно сделать, это получить налоговый номер. Зашёл – большая комната, стоят столы, ребята лет по 30 сидят, готовят документы. Конечно, сопровождал меня риелтор, потому что языка я не знал. Парень документы принял, и тут возникла какая-то заминка.
Никогда такого не было, чтобы меня в налоговой чаем поили и успокаивали
Я по жизненному опыту напрягся сразу, вижу – что-то не так. Он заметил это и через риелтора спрашивает: «Почему волнуешься? Мы просто решаем, как перевести «улица Тухачевского», как сейчас напишем, так и будет, вам не о чем волноваться». И предлагает мне чай-кофе. Никогда со мной такого не было, чтобы в налоговой чай предлагали и успокаивали!
И после этого стал пропадать барьер нелюбви к налоговой. Сейчас я туда с удовольствием приезжаю заплатить налог на машину, хотя мог бы воспользоваться онлайн-платформой (аналог Госуслуг). Мне нравится смотреть в глаза людям, нет никакого психологического барьера. Даже не зная языка, я просто с улыбкой говорю: «Merhaba» – отдаю документы и через пару минут получаю всё назад.
Потом думал, что за пределами Аланьи будет чужая и незнакомая Турция. Оказывается, нет. Очень удивился, когда посоветовали съездить в Миру – это древний город, родина Николая Чудотворца, где он служил и проповедовал, там его гробница, место святое. Я спрашиваю: «А что он делал в Турции?» Оказалось, что тогда здесь была Византия, и всё христианство родилось именно здесь. И мест интересных в Турции очень много. Вся история здесь – египтяне, римляне, Византия, Османская империя… Ты можешь ездить по стране и изучать историю цивилизованного человечества.
Цены турецкой недвижимости
Средняя стоимость жилых и коммерческих объектов:
| Виды недвижимости с ремонтом | Диапазон цен, USD |
|---|---|
| Однокомнатная квартира в регионе Анталия, 50 м2 | 30 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Бодруме или Мармарисе, 50 м2 | 58 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Мерсине, 60 м2 | 31 000–40 000 |
| Дом в провинции Анталия, от 200 м2 | От 70 000 |
| Коммерческое помещение в Алании, от 50 м2 | От 80 000 |
Как купить квартиру в Турции гражданину России: правовой аспект
Покупка недвижимости в Турции для иностранных граждан не запрещена (кроме КНДР, Сирии, Армении и некоторых других), ограничений для граждан России не предусмотрено. Жильё можно приобрести через договор купли-продажи или через инвестиционное соглашение (с застройщиком), а также иными способами. Из-за санкций есть технические сложности, например, если сделка проводится в евро или долларах через банковский счёт. Оплата может быть произведена наличными в любой валюте – запретов и ограничений нет.
Важно! Россиянин может рассчитывать на гражданство Турции при покупке недвижимости, если вложит в нее $400 000 и больше. ВНЖ доступен при приобретении объекта за $75 000 – для ключевых территорий (Стамбул, Анталья) и $59 000 – для остальных.
Подводные камни при покупке недвижимости в Турции
Безусловно, не всё так гладко, как может показаться на первый взгляд. Как и в любой другой стране, покупка недвижимости в Турции имеет свои подводные камни. Поэтому, прежде чем заключить договор купли-продажи, обратите внимание на:
- Стоимость недвижимого имущества. Если цена слишком занижена – это серьезный повод насторожиться. Приобретение дешевого жилья в Турции, как и в любом другом государстве, связано с определенными рисками. Так, после покупки вам скорее всего придется вложить немалую сумму в ремонт скрытых дефектов и благоустройство. Помимо этого, есть вероятность столкнуться с нечестными риелторами или мошенниками, которые наживаются на незнании рынка покупателями из-за рубежа.
- Покупка на этапе строительства. Приобретение квартиры на стадии котлована – один из самых популярных способов сэкономить. Стоимость такой недвижимости на 20-30% дешевле апартаментов во введенном в эксплуатацию жилом комплексе. К тому же, есть возможность договориться с девелопером о беспроцентной рассрочке платежа. Рекомендуем выбрать надежную строительную компанию с успешным опытом работы, чтобы исключить риски банкротства, затяжного строительства или заморозки проекта.
- Доверенность на право собственности. Незнание турецкого языка и законов могут стать причиной другой мошеннической схемы: оформление при покупке жилья обычной доверенности вместо свидетельства на право собственности. По закону любая сделка купли-продажи с иностранцем в Турции сопровождается присяжным переводчиком.
- Проверка документов на недвижимость. Перед покупкой турецкой недвижимости тщательно изучите все правоустанавливающие документы: на кого оформлено право собственности, есть ли долги, обременения, судовые процессы, залог, чтобы исключить незаконные двойные продажи.
- Затраты после покупки. Помимо стоимости квартиры и сопутствующих расходов на оформление документов, владельцы турецкой недвижимости вносят ежемесячные платежи за обслуживание внутренней инфраструктуры жилого комплекса. Даже если вы не планируете постоянно проживать в своих апартаментах, “законсервировать” их не получится – все собственники без исключения обязуются регулярно оплачивать айдат. Нарушение правил чревато начисление пени и даже арестом имущества.
Самое простое и эффективное решение обезопасить свои инвестиции и избежать любых проблем при покупке квартиры или дома в Турции – обратиться за помощью в опытное лицензированное агентство недвижимости.
Покупка недвижимости в Турции: плюсы и минусы
Прежде чем решиться и заключить договор купли-продажи, нужно взвесить все положительные и отрицательные моменты.
Сперва рассмотрим, что дает покупка недвижимости в Турции, в сравнении с арендой:
- Личная собственность.
Купленная жилплощадь будет СВОЕЙ, а значит не нужно будет доплачивать за арендную плату и никто не будет претендовать на ваши метры. Необходимо лишь вовремя оплачивать счета ЖКХ и наслаждаться комфортом.
- Повышенный комфорт отдыха.
Можно ли все оформить без посредников? Как выбрать правильное агентство из сотен предложений?
Конечно, это возможно, но это может делать только опытный человек, который разбирается во всех тонкостях не только недвижимости, а и ее оформления.
Самое главное, что может дать вам профессиональное агентство – это не только проверка всех документов и оформление Тапу. Профессионалы, прежде всего, смогут подсказать вам правильную цену, за которую вы должны ее купить.
В Турции, зачастую, если иностранец самостоятельно приходит к владельцу недвижимости или застройщику – они могут завысить цену продажи, рассчитывая на то, что иностранец не разбирается в рынке.
Когда, же правильное агентство помогает вам, оно прекрасно знает реальные цены на рынке и вот тогда, продавец уже не может завысить ее.
Конечно, здесь нужно подчеркнуть 100 раз, что так работают далеко не все. Многие агентства недвижимости в Турции, к сожалению работают по непрозрачной схеме, обманывая своих клиентов.
Мы работаем по системе без скрытых комиссий. Обязательно посмотрите вот это видео, чтобы понять, почему это важно!
Недвижимость в Турции и получение вида на жительство
С октября прошлого года турецкое правительство значительно упростило порядок получения ВНЖ для иностранных инвесторов. При этом инвесторами считаются покупатели любого недвижимого имущества. После покупки временный вид на жительство можно получить сроком на один год. Совместно с собственником турецкой недвижимости, вид на жительство выдаётся на всю его родню. Документ выдаётся Управлением по работе с иностранными гражданами. Необходимо представить пакет документов, согласно регламенту. Обязательным условием будет оплата государственной пошлины (для россиян – 100 турецких лир), наличие договора страхования жизни (примерно 700 лир) и документов о финансовом обеспечении годового срока проживания (не менее 6 тысяч долларов на человека). ВНЖ оформляется около одного месяца. Сразу после подачи заявления на ВНЖ соискателю выдаётся справка, которая подтверждает легальность нахождения иностранного подданного на территории турецкого государства. Сама пластиковая карточка ВНЖ придёт на почтовый адрес. Спустя год можно подать заявление о пролонгации.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции
Узнать лучше страну, изучить особенности местной жизни, культуру, быт и обычаи следует всем, кто планирует купить квартиру в Турции. Плюсы и минусы есть в каждом решении, и покупатель должен определить для себя, что в его случае перевесит – достоинства или недостатки. В то же время те факторы, которые для кого-то являются неоспоримым преимуществом, для другого человека могут представлять скорее минус. Конечно, это сугубо индивидуальное решение – покупка недвижимости в Турции. Минусы и преимущества определятся для вас, когда вы более подробно изучите особенности этой страны. А сделать это гораздо проще с помощью профессионалов. Планируя покупку, обратитесь к специалистам Yekta Homes. Кроме профессиональной помощи в подборе подходящих объектов, они с удовольствием познакомят вас со всеми аспектам, которые необходимо знать, планируя проживание на турецком побережье. Общение с членами нашей команды, которые отлично знают страну, поможет вам принять правильное решение – насчёт страны, региона, жилого комплекса и подходящих вам апартаментов.
Религия страны, образ населения
Вообще, турки мало отличаются от русских, но в общении с ними нужно быть осторожным и не задевать их чувства собственного достоинства.
Религиозный состав населения — мусульмане, для кого-то это является проблемой, несмотря на то что гарантируется свобода вероисповедания. В последнее время увеличивается число арабов, которые также часто приобретают недвижимость. Выбирая страну, в которой вы хотите вести дела или жить, обязательно нужно ознакомиться с ее запретами, культурным и нормами, взглядами.
Например, в Турции, женщинам нельзя сильно оголяться, даже при условии жизни в жарком климате, запрещается держать домашних животных в квартире и многое другое. Тем не менее отношение к иностранцам радушное, а гости почти не ощущают себя чужими, так как уклад жизни схож с европейским.
Перспективные и уже «избитые» направления Турции для покупки недвижимости
— Еще один регион Турции, который стремительно набирает популярность, — Алания. Основные преимущества и недостатки в этой местности мало чем будут отличаться от большей части страны: красивейшие пляжи, теплый, но переменчивый климат, хорошее качество продуктов, плохое качество воды, отсутствие центрального отопления. Однако этот регион очень активно развивается, и именно поэтому эту местность сейчас еще можно назвать перспективной с точки зрения инвестиций. Здесь активно строятся новые жилые комплексы, приходят новые сети отелей, размещаются торговые точки известных брендов. Именно в Аланию любят приезжать туристы из стран СНГ, немцы и англичане.
Очередной излюбленный регион для туристов из Европы — Кемер. Это очень зеленый город прямо на побережье, который по популярности приближается к Анталии. Стоимость «квадрата» на жилье здесь также быстро растет, поэтому найти по-настоящему выгодные объекты сложно. Можно рассмотреть вариант покупки квартиры на первичном рынке (сразу напрямую от застройщика на стадии строительства), но к выбору новостройки нужно подойти с максимальной скрупулезностью.
Про квартиры в новостройках слышали, пожалуй, все, поэтому я вам покажу вариант новостройки, которая стала популярной в Турции только в последнее время — это виллы «под ключ». В таком варианте застройщики строят поселок из нескольких (десятков) коттеджей/вилл, и продают на стадии полной готовности.
— Неопытный инвестор вряд ли будет рассматривать Стамбул в качестве города, где можно выгодно купить недвижимость. И это очень опрометчиво, потому что именно в Стамбуле на рынке аренды квартиры разлетаются быстрее, чем горячие пирожки. Дело в том, что здесь размещаются почти 50 (!) университетов, и студенты приезжают учиться со всего мира. Существенный недостаток — довольно высокий порог входа, потому что квартиры здесь стоят довольно дорого и не такой жаркий климат.
— На восточном побережье Эгейского моря на юго-западе Турции расположился еще один курортный город — Дидим. Это не самый популярный курортный город этой солнечной страны, но это только на данный момент. В прошлом году министр культуры и туризма Турции подчеркивал, что правительство подготовило два пилотных проекта по развитию туризма в этом регионе, и они уже начали работать. Что это значит для инвестора? Это значит, что здесь нужно покупать недвижимость именно сейчас (а еще лучше, вчера), если вы рассматриваете вариант долгосрочных инвестиций.
Более простые и понятные (и такие же быстрорастущие) города для инвестиций — Измир и Мерсин. В Мерсине, помимо всего прочего, есть один существенный нюанс — строительство атомной станции. С одной стороны, это плюс, потому что в этом городе увеличится количество рабочих мест, с другой — минус, потому что это существенно повлияет на туристический поток в этот регион.
В Измире не такое теплое море, как в Анталии, однако здесь сделана ставка именно на оздоровлении. Сегодня это растущий город, где ведется масштабное строительство самых различных проектов. Например, главную улицу Измира местное правительство планирует превратить в Манхеттен (что бы это ни значило). Председатель торгово-промышленной палаты города говорил, что в год планируется строительство около 30,000 новых квартир. А значит, в ближайшие несколько лет рынок недвижимости Измира будет существенно расширяться: ввиду дороговизны земельных участков в Анталии или Алании, взоры международных строительных компаний будут обращены именно на Измир.
Покупка недвижимости на этапе строительства
Когда человек покупает жильё в рассрочку на этапе строительства, цена не кажется такой большой. Самым опасным в таком вложении может стать банкротство застройщика. В итоге у вас будет весь пакет документов и квартира в не достроенном доме, в которую, вы, так и не сможете никогда заселиться. Можно оплатить 10% сразу, а остальную сумму при передаче прав собственности. Но везде может быть подвох. Поэтому единственный вариант исключить риски: не идти на рассрочки, так как может случиться все что угодно, от банкротства до смерти продавца.
Если же идти по этому пути, важно проверить и компанию, и объект. Или, например, жилье может быть в залоге. И, пока долг не будет погашен, вам никто не даст оформить на себя право собственности. Грамотный выход — нанять хорошего адвоката, чтобы он сопровождал вашу сделку от начала и до конца. Но еще не стоит забывать о том, что в базах агентств недвижимости с добрым именем исключительно проверенные объекты, включая предложения от застройщиков. Сотрудничество с такой компанией — гарантия защиты капиталов.
Важные особенности проверки документов на недвижимость
Прежде чем приобрести недвижимость на побережье Турции, тщательно изучите все документы касательно выбранного вами объекта. В первую очередь нужно выяснить, не находится ли жилье в залоге.
Иногда в Турции встречается и такое, что вам могут продать чужую квартиру. Например, землевладелец, который имеет определённый участок земли, заключает договор с застройщиком на постройку жилого дома на его участке. Соответственно, по договору часть квартир в построенном доме принадлежит землевладельцу. Но вы-то этого не знаете и ведёте сделку напрямую с застройщиком.
Здесь нужно быть очень осторожным, потому как застройщик мог уже продать свои квартиры, а вам предложить квартиру землевладельца. В этом случае вам нужно потребовать все документы, подтверждающие право собственности (ТАПУ), а также документ о государственной приёмке объекта (ИСКАН). Если таких документов нет или вам не хотят их показывать, вероятно, с этим жильём не всё чисто.
Но и проверка бумаг не покажется простой гостю Южной Республики. Ведь для этого нужно в совершенстве знать турецкий язык и разбираться в законодательных аспектах. При сотрудничестве с агентством недвижимости не приходится переживать на этот счет. Более того, компания берет хлопоты на себя, а ее клиент не нервничает и не тратит личное время на проверку документов: он уверен в безопасности сделки.
Вложение капитала в недвижимость: какую выбрать
В таблице — краткое сравнение «за и против» выбора каждого вида жилья.
| Первичный рынок | Вторичный рынок | |
| Плюсы |
|
|
| Минусы |
|
|
Дополнительная причина инвестировать кроется в снижении фискального бремени, ложащегося на покупателей жилья и земли. Нововведения касаются главным образом россиян и иных иностранцев, решивших купить недвижимость в Турции относительно большой площади и выбравших крупный населенный пункт для закрытия сделки.
- Жилье: С 2013 в стране применялись ставки НДС на недвижимость в размере 1%, 8% и 18% — в зависимости от площади, типа и расположения актива. Резиденции площадью менее 150 квадратных метров за пределами мегаполисов / на территории зон городской трансформации облагались 1-процентным НДС. В случае прочего жилья площадью менее 150 квадратных метров применялась ставка 8%. При превышении пороговой площади в обоих случаях использовалась 18-процентная ставка на всю оценочную стоимость. Согласно новому постановлению, ставка НДС составит 1 или 8 процентов для жилых объектов площадью до 150 квадратных метров, тогда как 18-процентный НДС станет взиматься лишь с суммы превышения.
- Земля: НДС на сделки купли-продажи земли, а также риэлтерские и прочие услуги по организации сделок купли-продажи земельных участков, теперь установлен властями в размере 8 процентов.
- Коммерческие объекты и прочее: Эксперты дополнительно ожидают, что турецкий президент инициирует снижение ставки НДС для коммерческой недвижимости до 8 процентов (сегодня она составляет 18 процентов) и уменьшит налог на сделки купли-продажи недвижимости с 2 до 1 процента.
Решая купить недвижимость в Турции, россияне сегодня вполне могут неплохо заработать на приросте капитала, учитывая высокие темпы роста стоимости подобных активов. По мнению экспертов, сегодня существует 3 главных локомотива роста цен на недвижимости в Турции:
- Панические покупки: Меняющиеся финансовые привычки турецких граждан, которые в условиях аномально высокой инфляции отказываются от депозитов и отдают предпочтение покупке жилья.
- Приток иностранцев: В стремлении хеджировать риски на фоне кризиса в Украине, многочисленные иностранцы, включая россиян, решают приобрести турецкое жилье, рассматривая ближневосточную страну как «безопасную гавань».
- Дефицит: Нехватка предложения является наиболее актуальной проблемой на рынке жилья, также способствуя росту запрашиваемых продавцами цен и арендной платы.
- Дорогие стройматериалы: Стоимость новостроек, выставленных на продажу на турецком рынке, растет вследствие более высоких затрат на материалы и выполнение работ.
Согласно информации, полученной от Главного управления земельного кадастра при Министерстве по вопросам окружающей среды, урбанизации и изменения климата (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden), за январь-март 2022 закрылось 708 523 сделки купли-продажи недвижимости в Турции. Общая стоимость закрытых сделок – 6 961 776 497 ₺. Наиболее популярные направления:
- Стамбул — 92 833 сделок;
- Анкара — 48 116;
- Измир — 39 543;
- Анталия — 28 455;
- Бурса — 27 207;
- Конья — 20 674;
- Коджаэли — 19 135
- Балыкесир — 18 773.
Где сегодня предлагается самая дорогая недвижимость в Турции для россиян? Согласно статистике за март 2022, список наиболее дорогих направлений включает 6 районов Стамбула и по одному району Измира, Муглы, Анталии и Чанаккале. Топ-10 выглядит следующим образом:
- Бешикташ – 47 081 ₺ (средняя стоимость квадратного метра в отчетном периоде); произошло увеличение цены на 175 процентов относительно аналогичного прошлогоднего периода;
- Сарыер — 44 219 ₺ (+168 процентов);
- Чешме — 33 449 ₺ (+134 процента);
- Кадыкёй — 30 513 ₺;
- Бакыркёй — 30 404 ₺;
- Бодрум — 30 356 ₺;
- Бозджаада — 26 381 ₺;
- Бейкоз — 26 84 ₺;
- Каш — 25 445 ₺;
- Принцевы острова — 22 905 ₺.