Как согласовать перепланировку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

✓

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки

✓

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней

✓

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности

Процесс строительства по согласованному плану

Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.

Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.

Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

• совмещение ванны и туалета;

• перенос коммуникационных систем;

• демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);

• увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;

• монтаж батареи на балконе;

• подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в 2022.

Вся описанная выше информация актуальна и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Единственным отличием является тот факт, что штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения для юридического лица-собственника помещения будет в соответствии всё с тем же подпунктом статьи 7.21 КоАП РФ составлять уже 40-50 000 рублей, а это уже более существенная сумма. И избежать этого штрафа не удастся.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в Москве в текущем году

Согласно действующему законодательству, несанкционированная перепланировка является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры в 2022 году назначается в индивидуальном порядке:

• для физических лиц-владельцев квартир – 2000-2500 рублей;
• для физических лиц-владельцев частных домов – 1000-1500 рублей;

По закону уровень ответственности юридических лиц значительно выше, чем физических. Для организаций размер штрафных санкций установлен в следующих пределах:

• для владельцев квартир в многоэтажных домах – до 100 тыс. рублей;
• для владельцев нежилых объектов – 300-350 тыс. рублей.

Если нарушение зафиксировано впервые, владельцу присуждается минимальный штраф в пределах установленной суммы. Если в результате изменения конфигурации жилого или нежилого помещения не было создано опасности для жизни и здоровья людей, то на первый раз собственник может отделаться только предупреждением.

Какие документы нужно собрать?

Перепланировка начинается даже не со сбора документов, а с разработки проекта. Для этого следует обратиться к специалисту (а лучше в аттестованный центр, который имеет полномочия на разработку проектов – во многих случаях такие конторы помогают в узаконивании). Важно выяснить, был ли проведен первичный учет в квартире – сделать это можно в БТИ.

К обязательным документам, которые потребуются для согласования, относятся:

· Технический паспорт/план квартиры с экспликацией (если квартира находится в новом жилом комплексе, то эти документы, скорее всего, придется заказывать самостоятельно, а если при перепланировке планируется снести или изменить несущую стену или иные несущие конструкции, потребуется запрашивать согласование у архитекторов здания, у авторов проекта – когда авторы неизвестны, нужно обратиться в местную администрацию).

· Выписка из Росреестра: получить такую можно онлайн, обычно она оформляется за 2-3 дня и не требует больших финансовых затрат. Документ подтверждает, что квартира принадлежит именно вам.

· Свидетельство о праве собственности (если квартира была куплена несколько лет назад, когда права собственности на специальных бланках еще выдавались), а также правоустанавливающие документы – это может быть договор купли-продажи, ДДУ, договоры дарения или наследования.

· Если вы обращаетесь в стороннюю компанию, которая будет осуществлять перепланировку, от всех совершеннолетних собственников жилья потребуется оформить доверенность на данную организацию.

· Если квартира расположена в центре города или просто в историческом здании, для получения дополнительных разрешений потребуется обратиться в КГИОП.

· Разрешение от сотрудников газовой службы (нужно, если в планах собственника – отключение квартиры от газа или перенос плиты на другое место).

Большой сложности в получении перечисленных документов нет, однако важно озаботиться их сбором не в последний момент, а заблаговременно – иногда (особенно если речь идет не о новостройке, а о старом здании) случаются задержки в получении разрешительной документации от КГИОП.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

С 1 декабря в столице действует упрощенный порядок легализации переустройства квартиры.

Теперь, если в ходе ремонта москвичи решили сделать жилье более удобным для своей семьи, им больше не придется ходить по инстанциям, пытаясь получить разрешение. Все вопросы решит окружная служба «одного окна» Мосжилинспекции.

Но есть ряд запретов, связанных с безопасностью дома. О них рассказал на «горячей линии» в «РГ» замруководителя Мосжилинспекции Игорь Глинский.

1

Во многих квартирах есть так называемые технические шкафы, в которых проходят трубы горячего и холодного водоснабжения. Разбирать эти шкафы и замуровывать трубы ради красоты не следует, так как на них расположены вентили, с помощью которых в случае аварии можно перекрыть воду. Кроме того, в последнее время именно там устанавливают счетчики воды. К ним тоже нужен доступ.

2

Важное значение для эксплуатации дома имеет состояние технического подполья. Его часто пытаются снять в аренду и получить в собственность для размещения там производственных помещений. Но это пространство предназначено лишь для размещения инженерных коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию дома и его обслуживание. Когда же в нарушение правил техническое подполье превращают в подвал, который занимают арендаторы, перекрывая доступ к запорной аппаратуре, городу нередко приходится обращаться в суд с исками об изъятии из их ведения указанных помещений. Чреваты последствиями для здания и попытки превратить чердаки в мансарды. Ведь чердак — это не место для еще одного жилого помещения, а прежде всего воздушное пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, обеспечивающее особый влажностно-температурный режим. Нарушение режима приводит к порче конструкций дома.

3

Не допускается переустройство помещений, в результате которого они могут быть отнесены в категории непригодных для проживания. Например, вместо кухонной двери сейчас многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор — на здоровье, нет проблем. А если в комнату? Появление арки превратит ее как раз в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100 % случаи утечки газа нельзя. Потому требуется наличие плотной перегородки с дверью.

4

Нельзя расширять и коридор за счет комнаты, чтобы не уменьшать жилую площадь квартиры. Норма в наши дни довольно спорная, так как большая часть квартир в новостройках сдаются вообще без перегородок и собственник сам решает, устанавливать их или нет, соблюдая при этом зональность помещений. В Мосжилинспекции с этим согласны. Но это правило предусмотрено федеральными правовыми актами и надзорные органы требуют соблюдать его.

5

Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как игрушечный домик. В целях безопасности по поручению правительства Москвы МНИИТЭПом разработаны 127 типовых проектов перепланировки, 72 из которых разрешают безопасно вмешиваться в несущие конструкции дома после получения техзаключения об их состоянии. Игорь Глинский советует: воспользуйтесь этими решениями.

6

Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать сушилка.

Какие изменения не требуют согласования перепланировки квартиры

Разрешены и не требуют регистрации любые самостоятельные работы, не нарушающие конфигурацию помещения:

• косметический ремонт;
• смена пола на аналогичный по тяжести материал;
• замена дверей, установка легких перегородок;
• перестановка электроплиты в пределах кухни;
• установка новых шкафов и мебели и т.д.

Более сложные работы, не нарушающие принципиальных требований и не угрожающие безопасности здания, разрешены с согласованием перепланировки квартиры:

• объединение ванны и туалета, их расширение за счет площади кухни или коридора;
• организация арок, проходов в стенах, не являющихся несущими, и их снос (уточнить, является ли перегородка несущей, можно в управляющей компании);
• выравнивание пола, организация его автономного подогрева;
• объединение комнаты с частью коридора и другие.

В данных случаях узаконить перепланировку квартиры не составит труда. Сложности могут возникнуть при согласовании проектов по созданию отдельного входа в жилье на первом этаже, переносу инженерных коммуникаций, объединению квартир на этаже и подобных.

Забронируйте бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров», и узнайте подробнее о согласовании перепланировки квартиры напрямую от экспертов.

К сожалению, не все люди следуют законодательству. Поэтому им начисляют штраф за незаконную перепланировку квартиры. Ведь о нарушении рано или поздно узнают, а тогда уже невозможно уклониться от уголовной ответственности.

А узнать могут следующим образом. Возможно, о нелегальном ремонте сообщат соседи, интересы которых в первую очередь страдают. Также сообщить могут работники ЖК, УК или ТСЖ, которые заметят незаконные изменения. Возможны и другие источники, которые как-либо узнают о произошедшем ремонте. Подобные заявки обязательно рассматривают независимо от того, кем они были поданы. Да и при проведении государственных процедур с квартирой, например, при продаже, непременно вскроется нелегальный ремонт. Поэтому не стоит надеяться, что удастся скрыть его.

Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

Нeльзя:

• нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
• oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
• pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
• pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
• вepxниx coceдeй;
• yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
• в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
• пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
• пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
• мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

• дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
• ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
• витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
• зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
• пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

• мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
• измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
• пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
• cтpoить гapдepoбнyю;
• yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
• oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Величина штрафа за нарушение

Сумма штрафа меняется в зависимости от того, кто совершил правонарушение: физическое лицо или юридическое. Для первой категории штрафы установлены на уровне:

• До 1,5 тысяч рублей, если проведенные собственником манипуляции будут расценены как порча жилья. Наказание применяется в отношении хозяев частных домов, если же работы не слишком масштабные – может быть вынесено устное предупреждение. Размер штрафа описан в ст. 7.21. КоАП;
• До 2-2,5 тысяч рублей штраф увеличивается, если перепланировочные работы были выполнены без согласия жилищной инспекции;
• Должностному лицу, сделавшему незаконную перепланировку, может грозить штраф до 5 тысяч рублей. Окончательная его величина определяется в судебном порядке;
• От 40 до 50 тысяч рублей штрафа за изменение помещения платит юридическое лицо.

Оплатить только штраф недостаточно, ответственность собственника в 2018 году – либо узаконить работы, либо вернуть помещению первоначальный вид. Окончательный вердикт выносит Жилищная инспекция после осмотра самовольного ремонта или постройки.

Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки

Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:

• если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
• если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
• если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
• если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.

Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.

Кто может привлечь к ответственности за незаконную перепланировку жилого помещения

Ответственность за перепланировку, выполненную без разрешения или с нарушением строительных норм, наступает на основании протокола. Его может составить специалист Мосжилинспекции. Алгоритм привлечения к ответственности заключается в следующем:

• проводится плановая проверка в МКД, либо внеочередная инспекция по обращениям граждан, организаций;
• по факту нарушения составляется протокол (в нем будет указано место и время рассмотрения дела);
• постановление на штраф за несогласованную перепланировку квартиры выносит должностное лицо МЖИ или суд (это зависит от характера выявленных нарушений);
• если собственник не согласен с постановлением, он может подать жалобу в суд.

Собственник имеет право не впускать в квартиру посторонних лиц без судебного постановления (кроме действий полиции при предотвращении или пресечении преступлений). Если специалисты МЖИ располагают информацией о возможных нарушениях, они могут через суд обязать допустить их в квартиру. Судебное постановление может быть исполнено приставами с наложением дополнительного штрафа, исполнительского сбора. Таким образом, последствия самовольной перепланировки могут наступить, даже если собственник откажется открывать дверь.

Как определить, нарушен ли закон

Не все виды осуществляемых перепланировок квартиры требуют внесения изменений в технические документы. Так, при проведении косметического ремонта, обшивки или застекления балкона (лоджии) разрешения не требуется, т.к. такие мероприятия не меняют расположения перегородок и установленных элементов обстановки (газовая плита, ванна, унитаз).

Незаконными считаются не согласованные с жилищным комитетом изменения планировки, требующие внесения исправительных записей в технический и кадастровый паспорта. В этом случае правовыми актами оговорено право владельца узаконить имеющееся несоответствие.

Если проведены мероприятия по изменению несущей стены (например, вырублен проем), чего делать было категорически нельзя, то узаконить такое изменения вряд ли станет возможным. Скорее всего, придется восстанавливать первоначальный вид перекрытия.

Получение такой квартиры в дар или в наследство автоматически определяет ответственность нового владельца за нарушение. Поэтому все заботы по уплате штрафа и узакониванию переделки он берет на себя.

То есть, ясно, что от административной ответственности не избавиться в любом случае. Размеры штрафа зависят от типа строения. Если перепланировка осуществлена в квартире многоквартирного дома, то размер обязательного платежа составит до 2500 руб., в иных случаях – до 1500 руб., иногда применяется только предупреждение.

Предписание оформляет представитель жилищного комитета на месте, где осуществлена незаконная перепланировка квартиры. Выполнение предписания не избавляет собственника от обязанности узаконить осуществленные работы.

Похожие записи:

• Стоимость регистрации автомобиля в ГИБДД 2023
• Раздел дома при разводе между супругами
• Как оплачивается больничный в 2023 году