Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить перепланировку в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если запланированные работы не влияют на безопасность конструкции дома, то, согласно последним изменениям в правилах оформления перепланировки, действующие в Казахстане с конца 2018 года, не требуется разрешение в городских управлениях или отделах архитектуры и градостроительства. Изменения нужно зарегистрировать и заказать новый технический паспорт.
Что нельзя делать без согласования
Для более сложных работ нужно делать эскизный проект в лицензионных проектных компаниях.
Это такие работы:
- Увеличение площади жилых, ванных комнат, санузлов за счёт внутриквартирных коридоров, прихожей, встроенных шкафов и кладовок.
- Обустройство дополнительных проходов в ненесущих стенах (арка или раздвижная дверь между кухней и гостиной для обустройства кухни-гостиной). Если кухня газифицирована, то нужно обустроить вытяжную механическую вентиляцию.
- Обустройство входа в жилую комнату из газифицированной кухни. Комната при этом должна иметь второй выход в другое помещение.
- Перенос ненесущих стен для изменения конфигурации окон. При этом запрещено оставлять комнаты без окна или батареи.
- Обустройство входов в санузлы, ванные из других комнат, кроме кухни.
- Строительство перегородок до потолка при образовании отдельного помещения.
- Объединение и разделение ванной комнаты и санузла.
Какие виды работ можно не согласовывать
Если вы решили провести ремонтные работы, которые не нарушают устойчивость несущих стен и не портят архитектурный вид здания, то они не требуют согласования. Выделим некоторые из них:
- устройство и демонтаж встроенной кладовки, шкафа, антресоли или гардеробной;
- остекление балкона;
- замена оконных рам;
- установка кондиционера, спутниковой тарелки (если это разрешено в вашем доме);
- установка короба, закрывающего коммуникации;
- установка лёгких полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из лёгких материалов (например, при зонировании комнаты);
- замена радиатора отопления.
Как оформить переоборудование
Для этого тоже надо будет заказать технический проект. Далее после его изготовления необходимо получить разрешение в городском управлении архитектуры и градостроительства на переоборудование. Затем необходимо заключить договор авторского и технического надзора и договор генерального подряда.
Одним словом, отныне за перепланировку или переоборудование отвечают частные фирмы, имеющие лицензии на выполнение технических проектов. Они несут юридическую ответственность за произведенные в квартире изменения.
Далее так же следует заказать новый техпаспорт квартиры в ЦОНе.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
В Жилищном кодексе РФ по сравнению со ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР содержится целая глава по вопросу перепланировки и (или) переустройства. Вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений установлены в ст. 25—29 ЖК РФ. Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 70 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».
Ряд технических вопросов, касающихся перепланировки и переустройства, может быть урегулирован на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
В статье 27 ЖК РФ предусматриваются основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: непредставление документов и представление документов в ненадлежащий орган.
1) непредставление необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
2) поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласования перепланировки и (или) переустройства помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для согласования перепланировки и (или) переустройства, и не получил от заявителя такой документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
3) представление документов в ненадлежащий орган.
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в суд (в соответствии с главой 25 ГПК РФ).
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Что относится к перепланировке?
Некоторые думают, что убрать стену между кухней и залом, незначительная мелочь, и даже не догадываются, о последствиях, которые их могут ждать. Перед тем как делать перепланировку, нужно знать, что относится к этому термину.
Любые работы, которые предполагают следующие действия, считаются перепланировкой:
- когда планируется разрушать или переносить стены внутри помещения;
- когда планируется создавать или переносить дверные проемы;
- когда планируется перестроить из двух помещений одно и наоборот;
- при расширении жилого пространства за счет различных помещений;
- создание/ликвидация санузла или кухни;
- планировка и перепланировка тамбуров и т. д.
Почему нужно согласовывать перепланировку?
Так как при перепланировке воздействию подвергаются конструкции и инженерные сети, что может повлиять на целостность всего дома, то следует согласовывать их. Если работы не входят в список запрещенных, то проблем получить разрешение не возникнет. К запрещенным работам относят следующие:
- снос или изменение размера вентиляционного короба;
- увеличение ванной за счет жилой площади;
- перекрытие естественного освещения;
- подключение теплых полов к системе ЦО;
- переустройство чердака и строительство мансард;
- объединение жилой комнаты с кухней, если там установлено газоснабжение.
- и другие (см.нормативную базу)
По СНиП 31.01.2003г, п.9.22
«Здания жилые многоквартирные» запрещается
устройство санузлов (туалета, ванной) над жилыми помещениями или
кухнями. В многоуровневой квартире допускается размещение санузла над
кухней. Санузлы можно расширять только за счет соседних вспомогательных
помещений (коридоров или кладовок), но не кухни.
Если квартира не имеет «гостевого» санузла, то нельзя делать вход в
санузел непосредственно из спальни или кухни.
Если квартира имеет газовое оборудование, нельзя убирать стенку между
кухней и комнатой. Жилые комнаты и кухня должны получать прямое естественное освещение
(п.5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к
жилым зданиям и момещениям»).
Нельзя выносить радиаторы на лоджии и балконы. В межквартирных стенах нельзя разбирать перегородки, если не
планируется объединение квартир.
Нельзя перекрывать доступ к вентилям и кранам (СНиП 31.01.2003,
п.10.6), а также устанавливать регулирующие (отключающие) устройства на
общедомовые инженерные сети.
Нельзя устраивать теплые полы с подогревом от общедомовых систем
отопления (водоснабжения). Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех
этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня
многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.
На кухне запрещается
изменять вентиляционный короб.
Нельзя присоединять к квартире подвалы, чердаки, тамбуры (ЖК РФ, ст.36).
Высота помещений в квартире
22.0 Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).
5.8 Высота (от пола до потолка) жилых помещений и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м.
Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.
В жилых помещениях и кухне квартир, расположенных в мансардном этаже (или верхних этажах с наклонными ограждающими конструкциями), допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой на площади, не превышающей 50 %. (СНиП 31-01-2003).
Виды переустройства разрешенные делать без согласования
Без разрешений и сопутствующих документов жильцы имеют право по собственному желанию совершать следующие монтажные работы:
- создавать проем в ненесущих стенах и перегородках;
- устанавливать, менять или снимать кондиционер, телевизионные антенны;
- разбирать встроенную мебель или ее части (также окна, двери, кладовые);
- заменять нагревательные приборы (плита, колонка, радиатор);
- перемещать газовую плиту по территории кухни;
- монтаж дверных проемов с изменением размеров, если они не являются несущими или входными, межквартирными;
- заменять сантехнику в санузле (ванна, душевая кабина, унитаз, трубы, смесители и т. д.);
- стеклить балконы или лоджии.
При этом не стоит забывать, что даже разрешенные перепланировки не должны вредить дому с точки зрения:
- эксплуатации;
- эстетики и архитектуры;
- свободного доступа к коммуникациям;
- устойчивости жилого объекта и вентиляции.
Виды работ, требующих согласования
Согласования требуют работы, связанные с:
- прокладкой новых газовых труб;
- установкой электрических плит, заменяющих собой газовые;
- подводкой новых коммуникаций или переносом существующих;
- установкой дополнительного оборудования, появление которого приводит к увеличению объемов энерго- и водопотребления.
Перепланировкой считаются работы по:
- изменению размеров санузлов (туалетов и ванных комнат);
- демонтажу несущих стен;
- обустройству проемов в несущих стенах;
- монтажу лестниц внутри квартиры;
- изменения площади внутренних помещений путем обустройства или заделки проемов в стенах;
- переносу кухни;
- монтажу антресоли, площадь которой не превышает 40 % от размеров внутренней комнаты;
- по устройству или демонтажу (частичному либо полному) перегородок, увеличивающих или несущих, соответственно, сверхнормативную нагрузку.
Также к работам, требующим согласования в БТИ, относятся действия по изменению внешнего облика здания:
- организация дополнительного проема во внешних стенах;
- монтаж навесов на крыше многоквартирного дома;
- обустройство балконов на первых этажах (при условии отсутствия фундамента);
- обустройство дымоходов и вентиляционных коробов на стенах;
- монтаж каминов.
Под перепланировкой могут пониматься и другие работы, проведение которых приводит к изменению конфигурации внутренних помещений и стен.
Условия для получения акта о завершении переустройства квартиры
По окончании перепланировки собственники должны оформить акт о завершении работ. Этот документ предоставляет приемочная комиссия, на основании оценки состояния квартиры и соответствия выполненных работ тем, что указаны в журнале.
Важно: получить данный акт необходимо до окончания срока действия разрешения на переустройство.
Заявления принимаются от собственников квартиры. Владельцам недвижимости потребуется предоставить те же документы, что требуются при согласовании проекта перепланировки в жилинспекции (паспорта, техпаспорт БТИ и другие). Также необходимо приложить производственный журнал, в том числе и акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией.