Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тесты по дисциплине: «Оценка земельных участков»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Критерии влияющие на стоимость земельного участка
К числу базовых критериев определения стоимости объекта относятся площадь, расположение и удаленность от крупных населенных пунктов, городов. Важным аспектом является категория земель, возможность и экономическая целесообразность ее изменения. Во внимание принимается наличие коммуникаций и стоимость их подключения, особенности ландшафта, характеристики почвы и ее пригодность с точки зрения строительства или использования в качестве сельхозугодий, инфраструктура и близость рекреационных зон.
Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется. На оценке земельных участков сказываются макроэкономические факторы, конъюнктура, сложившаяся на локальном рынке. В расчет необходимо принимать и планы по развитию местной инфраструктуры, застройки, изменения границ муниципальных образований и т. д.
Стоимость и порядок оплаты • Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета
Процедура 1. Подача заявки 2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки 5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 6. Подписание сторонами акта об оказании услуг
Основание для отказа • В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы» • Отсутствие предоплаты
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.
Как часто проводится оценка стоимости и где хранятся данные
Оценка стоимости земельного участка государством производится в соответствии с Земельным кодексом и является обязательной процедурой с четко установленной периодичностью. Оценка кадастровой стоимости производится не реже, чем один раз в пятилетку, но при этом не чаще, чем раз в 3 года, если для внеплановой оценки нет оснований. Данные хранятся в Едином государственном реестре.
Узнать кадастровую стоимость можно двумя способами:
- заказать выписку из ЕГРН (любое заинтересованное лицо может обратиться за выпиской на любой участок или иной вид недвижимости);
- проверить данные на сайте Росреестра в разделе Публичная кадастровая карта (на карте размечены участки и указана стоимость каждого земельного надела).
Определение кадастровой стоимости необходимо для установления базы для налоговых вычетов, государственных пошлин и иных платежей, связанных с арендой, покупкой или продажей земельного надела. Периодичность проведения оценки обусловлена постоянными экономическими изменениями, которые оказывают влияние и на стоимость земли. Кроме того оценка проводится с целью контроля состояния земельного фонда.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Кадастровая стоимость нередко отличается от рыночной (от той, которую назначает продавец при реализации своего земельного надела). Расчетная величина может быть как меньше, так и больше той цены, которую владелец недвижимости заплатил за землю. В случае, если кадастровая стоимость существенно завышена (а значит увеличена и база для начисления налогов на землю), проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Такая процедура может быть инициирована собственником имущества или арендатором участка.
Основаниями для оспаривания определенной государственными органами оценки могут быть следующие факторы:
- сведения о земельном наделе, внесенные в Росреестр, не соответствуют фактическим;
- реальная рыночная стоимость в разы ниже определенной государственным органом кадастровой;
- земельный участок претерпел существенные изменения в связи с нарушением рельефа;
- были изменены границы надела;
- существенно ухудшились качественные характеристики плодородной земли;
- было установлено право ограниченного пользования чужим участком (наложен сервитут).
Необходимость снизить стоимость земли может возникнуть в случаях, когда государством определено слишком высокое налоговое бремя. Также при заключении сделок с недвижимостью, например, дарение, аренда, вступление в наследство, снижение стоимости позволит уменьшить размер обязательной пошлины.
Ценность земли как недвижимого имущества
Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.
-
Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.
-
Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.
-
Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.
-
С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.
Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.
III. Общие рекомендации по проведению оценки
Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения земельного участка);
фотографии земельного участка и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Тест с ответами: “Управление земельными ресурсами”
1. Классическая теория оценки недвижимости включает в себя:
а) 3 метода оценочных действий +
б) 2 метода оценочных действий
в) 4 метода оценочных действий
2. Разграничение государственной собственности на землю является таким процессом:
а) подготовки документов для государственной регистрации прав на ЗУ частной и публичной собственности
б) подготовки документов для государственной регистрации прав публичной собственности на землю +
в) установление прав на землю органов власти и местного самоуправления
3. К экономическим регуляторам управления земельными ресурсами относятся:
а) абсолютная и дифференциальная рента на землю
б) кадастровая и действительная цена на землю
в) кадастровая цена земель, земельный налог, арендная плата за землю +
4. К обязательным условиям нормального функционирования рынка недвижимости относится столько условий:
а) 5 +
б) 4
в) 3
5. Порядок обращений и жалоб граждан в России регулируется:
а) административно – процессуальным кодексом РФ
б) специальным нормативным актом правительства РФ
в) специальным федеральным законом +
6. Система прямого государственного управления земельными ресурсами включает в себя:
а) создание структуры системы органов управления земельными ресурсами на территории региона
б) создание нормативно – правовой базы оптимального землепользования +
в) создание конкретных форм и условий землепользования
7. Обязательность проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земель для строительства в России впервые установлена:
а) статьей 38 ЗК РФ
б) постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808
в) статьей 16 ФЗ «О введении в действие ГК РФ» +
8. В систему государственного земельного контроля входят:
а) мероприятия специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти по выявлению и устранению нарушений земельного законодательства требований охраны и использования земель +
б) совместные действия федеральных и муниципальных исполнительных органов по устранению нарушений требований охраны и использования земель
в) требований охраны и использования земель землепользователей по соблюдению земельного законодательства
9. Реформирование земельных отношений в мире производится по:
а) 5 моделям
б) 2 моделям
в) 3 моделям +
10. Рыночная стоимость объекта недвижимости:
а) величина, близкая к кадастровой стоимости земель
б) величина, определенная в ходе сделки между покупателем и продавцом объекта недвижимости +
в) величина, необходимая для начисления земельного налога
11. Механизмом становления развития оборота земель является:
а) государственная регистрация прав на землю +
б) база данных о границах и характеристиках участков
в) банковский капитал
12. Первые массовые земельно – оценочные работы по всей территории Российской Империи проведены в этот период:
а) 1860 – 1880 гг.
б) 1887 – 1895 гг.
в) 1906 – 1914 гг.
Как производится оценка земельного участка?
Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.
Оценка стоимости земельного участка – с одной стороны, один из наиболее часто встречающихся и необходимых видов оценочной деятельности, с другой, – в условиях плохо развитого рынка купли-продажи довольно трудоёмкий процесс. Это связано с тем, что земельный участок как объект оценки достаточно трудно оценивать по ряду причин:
- недостаточно разработанная законодательная база;
- специфика местоположения и назначений оцениваемого объекта недвижимости;
- малоразвитость локального рынка земли в целом.
Наиболее востребованными видами оценок земельных участков являются:
- ;
- определение кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка земельных участков
Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату. Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.
- На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
- На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
- Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.
Специфика земельного участка как объекта оценки
Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Существует два основных вида оценки земельных ресурсов: кадастровая в целях налогообложения и рыночная.
Оценка земельных ресурсов представляет собой определение их ценности в денежном выражении в фиксированных социально-экономических условиях производства, при заданных режимах природопользования и существующих ограничениях (экономических, социальных, экологических, стратегических и др.) на хозяйственную и иную деятельность.
Сложность оценки земельных ресурсов заключается в том, что природные объекты выполняют множество различных функций, одни и те же земельные ресурсы в составе природных объектов имеют разные области использования. При этом одни земельные ресурсы приносят постоянный годовой доход за продолжительный период времени при обеспечении неистощимого их использования, другие — приносят доход в течение только в течение определенного времени, третьи — не приносят дохода, но удовлетворяют потребности общества в поддержании экологического равновесия и сохранения биологического разнообразия, либо являются нетронутыми хозяйственной деятельностью ресурсами, но имеющими большое стратегическое значение.
Можно ли рассчитать самостоятельно?
Да, можно. И следующий вопрос, который навязывается сам собой, как оценить стоимость земельного участка самостоятельно?
Используя сравнительный подход, допустимо определить приблизительную стоимость ЗУ, при условии наличия аналогов, с которыми не должно быть существенного расхождение.
Однако применение затратного и доходного подходов практически неприемлемо, так как в открытом доступе отсутствует информация о затратах, внесённых в развитие инфраструктуры из муниципального или федерального бюджетов. Без этих исходных посылок даже точное применение обозначенных методов может оказаться бесполезным.
Полученные путём самостоятельных расчётов сведения, не могут использоваться в качестве претензионной базы для оспаривания установленной стоимости.
В статье показаны основные принципы оценки земли и недвижимости, которые опираются на нормативы оценочной деятельности и не допускают произвольного определения.
Другие материалы по теме «Постановка земли на кадастровый учет» ищите в нашем разделе. Если же вам нужно снять ЗУ с учета, тогда перейдите по этой ссылке.
Что влияет на стоимость земельных участков
На результаты экспертизы влияет ряд факторов:
- Категория объекта. Земля, предназначенная для строительства коммерческих зданий, имеет более высокую цену, чем надел для строительства домов.
- Расположение земли. Участки, расположенные в центре города, стоят больше, чем находящиеся далеко от населенного пункта.
- Состояние рынка. Спрос и предложения на рынке влияют на цену земельного надела.
- Климат в регионе и рельеф территории также влияют на стоимость недвижимости.
- Площадь территории и ее плодородность. В этом плане преимущество у объектов с черноземными почвами.
- Экономическая ситуация в районе. В благополучных субъектах РФ стоимость земли выше.
- Тип собственности. Находится территория в личной собственности или в аренде.
Понятие кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.
Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.
Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.
Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.
Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.
Определение стоимости
Оценке подлежат все субъекты РФ. Подсчет стоимости производится как минимум один раз в 5 лет.
В части определения кадастровой стоимости для субъектов РФ установлен переходный период (2017 – 2021 гг.). Это означает, что к 2021 году все регионы должны будут работать по единой методике, утвержденной Приказом № 226. Согласно ст. 24 ФЗ № 237 участки, подлежащие оценке после 01.01.2017 г., должны рассчитываться согласно принятому Закону № 237, который вступил в силу с этой даты. А участки, прошедшие оценку ранее 01.01.2017 г., могут до 2021 года подчиняться расчетной методике ФЗ № 135.
Чтобы рассчитать кадастровую стоимость (КС) интересующего участка, нужно выяснить его точную площадь (S) и установленный для его кадастрового квартала удельный показатель (УПКС), соответствующий ВРИ земли. Формула для расчета применяется следующая: КС = S * УПКС
Если земельному участку присвоен смешанный ВРИ (например, «Земли гаражей и личное приусадебное хозяйство», что относится и к 3, и ко 2 виду), то для расчета стоимости берется тот удельный показатель, числовое значение которого больше.
Средний уровень КС по федеральным округам России (в расчете руб. на 1 кв.м.) представлен в таблице.