Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Залог, еще известный как страховой депозит, необходим собственнику жилья, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов по вине арендатора. Четкого определения этого понятия в российском законодательстве нет, однако на практике залог представляет собой некую сумму, которую квартиросъемщик передает арендодателю при заключении договора.
Как вернуть страховой депозит
Хозяин квартиры обязан вернуть добросовестному жильцу залог по завершении срока аренды, указанного в договоре, или при согласованном досрочном расторжении контракта. Однако порой собственник отказывается возвращать деньги, апеллируя к тому, что его имуществу был нанесен ущерб.
Если жилец действительно повредил что-то в квартире, ему следует оценить возможность ремонта. Иногда устранить несерьезный ущерб можно своими руками или обратившись к мастеру за небольшую плату. В случае же, если повреждения оказались значительными, имеет смысл покрыть ущерб за счет залога, поскольку полноценный ремонт может обойтись дороже.
Если же реального ущерба квартире нанесено не было, а хозяин продолжает задерживать возврат депозита по надуманным причинам или из-за отсутствия денег, жилец может либо попробовать договориться с собственником (например, предложить ему возвращать залог по частям), либо обратиться в суд. Обращение в суд будет иметь успех, только если собственник и квартиросъемщик заключали официальный договор об аренде, а факт уплаты залога был задокументирован.
На что пойдут залоговые деньги?
В случае необходимости владелец жилья может пустить залоговые деньги на устранение последствий нанесённого ущерба.
Например:
- Нанесение ущерба третьим лицам по неосторожности жильцов. Самый распространенный пример – это затопление. Кстати, следует учитывать, что не всегда ему виной – жильцы, вполне возможно причиной стали ветхие коммунальные конструкции. Тогда оплата ремонта ложится полностью на собственника.
- Отказ квартиросъемщика возмещать долг за коммунальные услуги. Вообще, следить за своевременностью оплаты по счётчикам лучше регулярно, но, если долг всё же накопится, залог – это отличная возможность его компенсировать.
- Неожиданное сокращения срока аренды. Если квартиранты внезапно съедут, у владельца будет оплаченный месяц на то, чтобы найти новых жильцов и не терять денег.
- Повреждения дорогостоящей мебели или бытовой техники. С этим пунктом всё понятно. Какие-то вещи жильцы могут починить самостоятельно, но если это невозможно – в дело вступают залоговые деньги.
Жилец также вправе при расходе залога попросить документальное подтверждение траты средств.
Как защитить свой залог
Самое важное правило: не лениться оформлять официально каждый шаг.
Всё, что вы передадите и о чём договоритесь, должно быть прописано в договоре и скреплено подписями сторон.
В том числе оформляя залог, квартирантам следует взять с арендодателя расписку с суммой и числом, когда была совершена передача денег.
Но важно помнить, что это отдельное дополнение к договору аренды, соответственно, заверяется оно также отдельно, при этом скрепляется подписями обеих сторон.
Обратите внимание, чтобы:
- сумма должна быть прописана цифрами и прописью;
- данные владельца и будущего жильца совпадали с данными из договора;
- даты проставлены и соответствуют действительности.
Для дополнительной страховки стоит сделать ксерокопии паспортов обеих сторон.
Большая ошибка — не обращать внимания на даты в договоре и залоговой расписке. Это действительно важно! Они должны совпадать, только в этом случае залог будет возвращён в дату вашего выезда из квартиры.
Если залог вносится не полностью, а частями, то на каждую сумму оформляется отдельная расписка.
Если гость отменил бронь
В таком случае мы начислим предоплату на ваш баланс. Полностью или частично — зависит от даты отказа гостя:
– 100% предоплаты при отказе менее чем за 7 дней до заселения или неприезде;
– 80% предоплаты при отказе более чем за 7 дней;
– 60% предоплаты при отказе более чем за 30 дней;
– 50% предоплаты при отказе более чем за 60 дней.
Полученные деньги можно потратить на Приоритеты или вывести с сайта. Выводить можно только ту сумму, которая превышает комиссию (доступно для юрлиц и ИП).
Пример 5. Гость отменил бронь менее чем за 7 дней до заселения. Предоплата 15% от стоимости проживания.
Общая стоимость проживания: 10 000 ₽.
Предоплата: 1 500 ₽.
Комиссия: 1 500 ₽.
Сколько вы получите: 1 500 ₽ на бонусный счет (можно тратить на Приоритеты).
Пример 6. Гость отменил бронь за 20 дней до заселения. Предоплата больше 15% от стоимости проживания.
Общая стоимость проживания: 10 000 ₽.
Предоплата: 2 500 ₽.
Комиссия: 1 500 ₽.
Сколько вы получите: 2000 ₽ (80% предоплаты), причем 1 500 ₽ будут начислены на бонусный счет (можно тратить на Приоритеты), а 500 ₽ — на предоплатный счет (можно вывести или потратить на Приоритеты).
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Аванс, предоплата или задаток при аренде квартиры – платить или не платить?
Не во всех ситуациях, но иногда при съеме жилья арендодатель или агент требуют уплаты авансового платежа. Что это, и можно ли не платить задаток при аренде квартиры?
Часто собственник или агент требуют оформления аренды квартиры только с условием оплаты аванса, или задатка, как дополнительной гарантии, обеспечивающей возвращение убытков при нарушении условий договора арендатором.
Не стоит путать аванс с комиссией агенту и депозитом при съеме жилья. Аванс – ни то и ни другое. Это третий вид платежа, который может потребоваться к уплате в самом начале аренды.
Аванс, или задаток, по истечению срока аренды может быть возвращен арендатору в полной сумме, или зачислен в счет оплаты какого-то периода аренды, по договоренности сторон.
Ответственность в договоре
За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.
Сначала читать, потом подписывать
Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.
Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.
Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.
Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.
За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.
Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Кaк зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв
🔸 Oфopмитe coглaшeниe c coбcтвeнникoм в пиcьмeннoй фopмe — c eгo пoмoщью мoжнo oтcтoять cвoи пpaвa и пoдтвepдить пepвoнaчaльныe дoгoвopeннocти, ecли вoзникнyт пpoблeмы.
🔸 Нacтaивaйтe нa oфopмлeнии вcex дoкyмeнтoв вo вpeмя cдeлки — дoгoвopa apeнды, pacпиcки o пoлyчeнии зaлoгa и aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
🔸 Bнимaтeльнo пpoчитaйтe ycлoвия дoгoвopa — кaждый пyнкт дoлжeн быть для вac пoнятeн, вce ycлoвия coглacoвывaютcя в двyxcтopoннeм пopядкe. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть измeнeния и дoпoлнeния дoгoвopa, пepeчитaйтe eгo нeпocpeдcтвeннo пepeд пoдпиcaниeм.
Oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти — к pиэлтopy — cпeциaлиcты иcключaт пpeдлoжeния мoшeнникoв и oшибки пpи cocтaвлeнии coглaшeния, пoмoгyт cэкoнoмить вpeмя и пoдбepyт взaимoвыгoдныe ycлoвия для apeндaтopa и apeндoдaтeля.
Чтo дeлaть ecли apeндoдaтeль нe вoзвpaщaeт зaлoг
Пopядoк дeйcтвий и вoзмoжный иcxoд бyдeт зaвиceть oт cитyaции. Для пpимepa paccмoтpим двa caмыx pacпpocтpaнeнныx cлyчaя, кoгдa coбcтвeнник мoжeт oткaзaтьcя вoзвpaщaть зaлoгoвый дeпoзит.
Нaнeceн yщepб — пoвpeждeнa нeдвижимocть или пpeдмeты интepьepa. Ecли квapтиpaнт нaмepeннo или cлyчaйнo пoвpeдил внyтpeннюю oтдeлкy квapтиpы, мeбeль, тexникy или caнтexникy, oн oбязaн зa cвoй cчeт ycтpaнить нeпoлaдки или oткaзaтьcя oт чacти зaлoгa. Чтoбы выбpaть нaибoлee выгoдный для вapиaнт peшeния пpoблeмы, пpeдвapитeльнo пpocчитaйтe cтoимocть peмoнтa. B нeкoтopыx cлyчaяx пpoщe ocтaвить cтpaxoвoй дeпoзит coбcтвeнникy.
Ущepбa нeт — coбcтвeнник cтpeмитьcя oбoгaтитьcя зa cчeт зaлoгoвoй cyммы. Ecли apeндoдaтeль oткaзывaeтcя oтдaвaть дeпoзит бeз oбъяcнeния пpичин или ccылaeтcя нa oтcyтcтвиe дeнeг, мoжнo зaкoннo пoвлиять нa нeгo — пpeдyпpeдить, чтo oбpaтитecь в cyд, пoлицию или нaлoгoвyю инcпeкцию. Бoльшинcтвo coбcтвeнникoв yтaивaют дoxoды oт cдaчи жилья в apeндy и нe плaтят нaлoги, пoэтoмy cтapaютcя нe пpивлeкaть внимaниe кoнтpoлиpyющиx инcтaнций.
Чтoбы пoвлиять нa нeдoбpocoвecтнoгo apeндoдaтeля, вaжнo знaть, кaкиe штpaфныe caнкции пpeдycмoтpeны зa yтaивaниe дoxoдoв oт apeнды:
👮 взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт – 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд, для pacчeтoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды;
👮 нaчиcлeниe пeни зa вecь пepиoд — coглacнo cтaтьe 75 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ;
👮 штpaф зa тo, чтo coбcтвeнник нe oфopмил нaлoгoвyю дeклapaцию — в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 119 НК PФ, штpaф cocтaвляeт 5% oт пpeдпoлaгaeмoй cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц, пocлe пoлyгoдa нapyшeний — 30% oт cyммы;
👮 штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй — yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 НК oб нeyплaтe нaлoгoв;
👮 в oтдeльныx cлyчaяx, кoгдa coбcтвeнник yтaивaeт дoxoды в ocoбo кpyпныx paзмepax, дeлo пepexoдит в кaтeгopию yгoлoвныx и oбвиняeмoмy мoжeт гpoзить лишeниe cвoбoды нa cpoк oт 1 дo 3 лeт (ycлoвнo) или штpaф в paзмepe 100-300 тыcяч pyблeй.
Baжнo! Нe cyщecтвyeт пoнятия cpoкa дaвнocти в дeлax oб yклoнeнии oт yплaты нaлoгoв. Пoэтoмy тeopeтичecки и нepeдкo фaктичecки нaлoгoвaя cлyжбa мoжeт взыcкaть вce плaтeжи зa oбoзpимый пepиoд, нaпpимep, зa 5-10 пocлeдниx лeт.
Что значит залог при аренде квартиры?
Залог при аренде квартиры — это, по сути, гарантия безопасности имущества для собственника. Даже если его порча и произойдет, ущерб будет возмещен из кошелька квартиранта.
Залоговую сумму, выплачиваемую за аренду квартиру, по-другому называют страховым депозитом.
Как правило, размер страхового депозита равен месячной арендной плате, но собственник вправе устанавливать и свои тарифы. Соглашаться или нет — право квартиранта.
Если же аренда квартиры осуществляется через посредника, то есть, через риелторское агентство, расходы будут еще выше. Квартиросъемщику придется дополнительно оплатить услуги специалистов.
При съеме жилой площади юристы настоятельно рекомендуют составлять договор аренды. А при выплате залога он нужен обязательно. Ведь происходит передача денег, не подтвержденная документально. Причем, сумма превышает размер арендной платы. От недобросовестных действий другой стороны не застрахован ни арендодатель, ни квартирант.
Договор аренды не требует нотариальной заверки. Исключения составляют соглашения, заключенные на длительный срок (от 1 года и более).
При составлении договора аренды обратите особое внимание на то, чтобы в нем содержался пункт об уплате залога (если это уместно), а также была указана точная сумма. Владелец собственности должен вернуть ее квартиросъемщику при прекращении отношений по аренде, если состояние недвижимости его удовлетворит. В противном случае часть залога или весь полностью, в зависимости от объемов причиненного ущерба, идет на устранение неполадок.
Для чего нужна предоплата при посуточной аренде?
Сейчас предоплата – распространённая практика почти в любой сделке. Утром деньги, в обед стулья, как говорится. Но ведь некоторые арендодатели предлагают своим гостям заселение без предоплаты, завлекая к себе больше клиентов! Да, такие заявления можно встретить в сети, но зачастую это мошенники или дельцы средней руки.
Дело в том, что предоплата как таковая является гарантией, что обе стороны сделки выполнят условия. Гость приедет, а арендодатель подготовит квартиру к заселению. Те, кто говорят, что сдают жильё без предоплаты, либо себя ставят в зону риска, либо не дают гарантий клиенту.
По факту, если арендатор не приезжает к заселению и не предупреждает вовремя об отмене брони, то залог остаётся арендодателю в качестве компенсации. Ведь один или несколько дней квартира будет стоять пустая, а на кануне арендодатель отказал нескольким другим потенциальным клиентам.
Сколько процентов или какую сумму берут риэлторы за сдачу квартиры и оформление сделки? Здесь нет общего правила. По крайней мере, пока что, даже в своей среде, риэлторы не смогли выработать единых правил и норм. В большинстве случаев, на размер платы за услуги специалиста на рынке недвижимости, влияет три обстоятельства:
- цена аренды за один месяц, при этом более дорогая недвижимость потребует более высоких процентов оплаты;
- география расположения объекта;
- уникальность объекта и условий, которые выдвигаются сторонами для совершения сделки.
А также на цену работы посредника влияет качество его работы и скорость совершения сделки. Он ищет для аренды и сдаёт в пользование недвижимость с использованием:
- внутренних баз данных о потенциальных клиентах, которые недоступны для широкого использования;
- инструментария психолога, маркетолога, который позволяет достичь максимального эффекта для всех сторон;
- многолетнего понимания рынка недвижимости и особенностей заключения долгосрочных и быстрых контрактов.
Сам уехал, а квартира осталась
Еще одной схемой обмана является получение предоплаты за несуществующую квартиру. Она используется как в аренде, так и продаже недвижимости.
В фейковом объявлении фигурирует шикарный вариант на очень привлекательных условиях. На звонки владелец старается не отвечать, предпочитая переписку в мессенджерах или по электронной почте. Тем самым поддерживая свою легенду о проживании за рубежом.
Он сообщает позвонившему, что дела у него обстоят неважно, что он никак не может вернуться в Россию в ближайшее время, и поэтому готов сдать свою квартиру по цене ниже рынка. Но, к счастью для него, появилось уже несколько потенциальных арендаторов. Поэтому он заключит договор найма с тем, кто первым внесет страховой депозит.
Для создания антуража в контактах используется телефонный номер западной компании, а время общения выбирается с учетом разницы часовых поясов. Для получения средств используются карты иностранных банков, но чаще всего реквизиты таких платежных систем, как Western Union или MoneyGram.
Раньше мошенники предлагали интересантам сделать перевод самому себе в качестве гарантии и выслать чек для подтверждения серьезности намерений. Россияне, редко сталкивающиеся с подобными операциями, охотно соглашались на это. Не подозревая, что в чеках использовался специальный код, позволяющий получить деньги без предъявления документа, удостоверяющего личность.
Когда эту лавочку прикрыли, мошенники стали просить предоплату уже на «свое» имя, делая акцент на то, что получателя средств в таких солидных платежных системах легко идентифицировать, и ради нескольких сотен долларов никто мараться не будет.
Однако многие наши сограждане не знают, что снять наличные с помощью поддельных документов на западе гораздо проще, и поэтому легко теряют свои деньги.
Обеспечительный взнос выступает страховкой «чистоты» сделки только в том случае, если факт его внесения зафиксирован в контракте аренды отдельным пунктом.
В нем должны быть четко прописаны назначение взноса (страховой депозит или залог) и его размер, цифрами и прописью.
Если в контракте также стоит подпись посредника (риэлтора), он выступает гарантом использования взноса по назначению.
Проставляя свою подпись, посредник обязывается быть «третейским судьей» в случае возникновения спорных ситуаций, связанных с использованием залога или вклада. Это входит в стоимость услуг посредника (по крайней мере, для риэлторов, которые ценят свою репутацию).
Депозитные или залоговые средства могут быть переданы лично в руки хозяину либо перечислены на его расчетный счет. Во втором случае наличие у арендатора квитанции из банка выступает дополнительной гарантией факта получения арендодателем обеспечительной суммы (естественно, если это указано в назначении банковского платежа).
Особенности договора между физическими лицами и его образец
Что нужно знать при заключении соглашения между физическими лицами:
- Выступать в качестве арендодателя может только владелец квартиры или доверенное лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. Право собственности на объект недвижимости подтверждается соответствующим документом.
- Арендодатель может владеть квартирой лишь на основании договора социального найма. Следует учитывать, что в таком случае полноправным собственником является государство или муниципалитет.
- Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то для вселения арендаторов потребуется согласие органов опеки.
- Срок аренды оговаривается между собственником и арендатором и прописывается в договоре.
- В договоре могут быть указаны любые аспекты сделки, которые важны для сторон и не противоречат российскому законодательству.
Чтобы максимально обезопасить себя от проблем, желательно ещё на начальном этапе позаботиться о том, чтобы в соглашении были обозначены абсолютно все нюансы касательно возвращению залоговой суммы.
Поводом служит немного поцарапанная поверхность мебели, даже если само покрытие было некачественным, а также загрязнённые занавески. Нанимателю желательно содержать квартиру в идеальном состоянии, чтобы хозяева не могли ни к чему придраться.
Опись имущества составляется участниками договора совместно. Если наниматель в процессе эксплуатации пожелает осуществить ремонтные работы или перестановку мебели, этот факт также должен фиксироваться в письменном виде с подписью обеих сторон.
В их число входят следующие условия и положения:
- требования и обязательства по реализации оплаты аренды имущества;
- условия и требования, касающиеся возмещения в результате причинённого по тем либо иным причинам вреда снимаемой квартиры;
- одностороннее решение о досрочном расторжении соглашения;
- условия договора другого плана.
В любом случае, составление этого документа нуждается в некоторых юридических познаниях.
Незнающему человеку сложно составить ценный договор, который максимально будет отвечать всем требованиям, и невозможно оспорить в судебном порядке. Следовательно, хорошо если стороны смогут воспользоваться услугами профессиональных юристов.
Предлагаем ознакомиться: Риски смешанных договоров. Как разграничить поставку и подряд
Между тем, российское законодательство не предоставляет чёткую структуру требований и условий, касательно возвращения залоговой суммы.
Для удобства участники договора могут использовать уже имеющуюся схему. На её основании составляется большая часть договоров.
Тогда внимание нужно заострить на нескольких моментах:
- уплата найма, несоответствующая описанному времени;
- порча, причинённая предметам интерьера, которые располагаются в имуществе;
- условия отсутствия платы за аренду, коммунальные платежи и разговоры по телефону;
- требования к расторжению договорным отношениям без предупреждения, и до момента окончания сроков его действия.