Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наследовании права на земельные участки нотариус, прежде всего, запросит документы, определяющие права наследодателя. Не возникает вопросов, если земля принадлежала ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Если земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование, он не переходит по наследству. В то же время, возведенные на нем дома, сооружения наследуются на общих основаниях.
Наследование права на аренду недвижимости
Согласно ГК РФ (ст.617), если умирает гражданин, использующий недвижимое имущество на правах аренды, его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Арендодатель не вправе отказать правопреемникам, если они желают вступить в соглашение на оставшийся срок его действия. Более того, в документы не обязательно вносить изменения, поскольку наследник действует на основании закона.
Общее правило действует, если в соглашении не установлены специальные положения на такой случай, например:
- право аренды прекращается в связи со смертью (ликвидацией) одной из сторон договора;
- арендатор в качестве платы осуществляет реставрацию здания (другие услуги, неразрывно связанные с личностью гражданина);
- арендатор не может передавать свои обязанности любым способом третьим лицам.
Большинство соглашений не содержит подобных ограничительных условий, в результате чего права по договору аренды при наследовании переходят к правопреемникам умершего арендатора. Если земельный участок находится в собственности государственных (муниципальных) органов, наследник вправе подать заявление на выкуп его в собственность в случае, когда на земле стоит дом, перешедший к нему по наследству (ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса). Аналогичный подход действует в отношении перехода прав по договору аренды зданий, сооружений и другой недвижимости.
Земельные паи: продажа, покупка, оформление. Балло-гектары и гектары натуральные
Очередные аграрная и земельная реформа (1990-1992 г.г.) реорганизовали сельскохозяйственные предприятия в Акционерные общества закрытого типа (АОЗТ), а землю совхозов и колхозов – приватизировали.
Приватизация прошла путём передачи её в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственных предприятиях. Бывшие колхозники получали индивидуальные земельные паи (доли).
Земельный пай (доля) — это количество земельной площади на одного члена сельхозпредприятия, рассчитанное в балло-гектарах, если за основу бралось качество сельхозугодий, в гектарах в натуральном выражении и стоимостном выражении.
Если наследник не является членом кредитного кооператива (пайщиком), не хочет или не может им стать, то ему выплачивается сумма пая от умершего члена кредитного кооператива (наследодателя).
В случае если пай в наследство перешел к нескольким наследникам. то имеющий право быть принятым в члены кредитного кооператива наследник определяется соглашением между всеми наследниками или решением суда.
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
Как признать переход права аренды земельного участка в порядке наследования через суд?
Однако наследники не всегда могут оформить право аренды через нотариуса. Основные причины отказа:
- Наследники договор аренды не подавали.
- Нет согласия арендодателя на передачу прав наследникам.
- Срок регистрации наследства истек.
- Срок действия контракта истек.
В этих случаях и по другим причинам отказа наследники должны будут обратиться в суд.
Предварительно наследникам необходимо будет подготовить следующие документы:
- паспорт;
- основание для наследования;
- свидетельство о смерти умершего;
- свидетельство о праве наследования прочего имущества умершего;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор аренды (при наличии);
- запрос дубликата договора аренды в Росреестр;
- выписка из ЕГРН для сайта;
- кадастровый паспорт;
- отчет об оценке;
- отказ нотариуса.
Заявление подается в суд по месту нахождения сайта. Госпошлина в данной ситуации равна 300 руб.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Передается ли надел, если он не был оформлен умершим наследодателем?
Условия перехода имущества по наследству описаны в Гражданском кодексе. Наследникам передаются только те объекты, которые находились у наследодателя на праве собственности (п. 1 ст. 1112 ГК РФ).
Если завещатель при жизни не успел оформить документы на земельный участок, формально эта недвижимость не попадёт в перечень наследуемой.
Тем не менее у наследников есть возможность доказать свои права на имущество – через суд.
Решение по делу должно быть принято в пользу истца. Основание – Постановление Пленума Верховного Суда. Ещё в 2012 году орган установил, что участок оформляется в собственность наследников (п. 82 Постановления пленума ВС РФ «О судебной практике по делам о наследовании» от 29.
05.2012) при соблюдении следующих условий:
- участок был получен прежним владельцем до вступления в силу Земельного кодекса (то есть до 30 октября 2001 года) и входит в категории земель, которые можно передавать по наследству;
- земля предназначена для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
- участок был предоставлен на праве бессрочного пользования;
- владелец при жизни начал оформлять объект в собственность.
Или:
- Наследодатель был членом садоводческого, огороднического или дачного товариществ.
- Участок был предоставлен данному товариществу в соответствии с проектом организации и застройки территории данного объединения.
- Объект входит в категории земель, которые можно передавать по наследству.
- Владелец при жизни начал процедуру оформления данной недвижимости в собственность.
Наличие начатой процедуры приватизации участка умершим владельцем – основное условие получения этого объекта по наследству.
Законодательство России о праве собственности на землю и аренде земельных участков
Вопрос о земле всегда был главным в России. Если вспомнить печальный опыт земельной реформы 1861 года, когда было произведено перераспределение земли между помещиками и крестьянами. В результате через 20 лет у крестьян оказалось до 30-60 участков, разбросанных далеко друг от друга. В результате правительство в конце 19 века затратило огромные средства на консолидацию земельных участков.
После Октябрьской революции вторым декретом, принятым новой властью стал «Декрет о земле». В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные отношения находились под юридическим и фактическим запретом. Земля стала всенародным достоянием и поступила в пользование всех трудящихся на ней.
На Западе есть движение экономистов («джоржистов»), которые выступают против частной собственности на землю. Они в 1988 году направили Президенту СССР М. Горбачеву письмо с предостережением введения частной собственности на землю.
Но, не смотря на предостережение, российские реформы 1990-х годов начались с идеализации института частной собственности и абсолютизации прав частного собственника. Целью реформ была приватизация земель, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. В результате в настоящее время происходит грандиозный земельный передел.
Действующее законодательство о земле фрагментарно, запутанно и нестабильно.
Основное назначение действующего Земельного кодекс РФ — служить основой широкой распродажи земли в частную собственность, в том числе иностранными гражданами. Пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельными участками предполагается исключить. Основным недостатком является также и неопределенное соотношение ЗК РФ и ГК РФ.
Противники предоставления земли в собственность иностранных лиц предполагают, что:
«Земельные отношения в России, в том числе с участием иностранных лиц, могут развиваться на основе аренды земли у государства. Долгосрочная аренда земли и рынок арендных прав с применением системы ипотечного кредитования (в том числе и через специальные поземельные рынки) могут служить основой эффективной экономики вместо передачи земли в собственность.»
(Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 39).
Практика выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка
Статистика по итогам представленных нотариальными палатами сведений:
| Случаев выдачи свидетельств о праве на наследство нет | Оформляют свидетельства о праве на наследство |
|---|---|
| Архангельская область Мурманская область |
Вологодская область Калининградская область Кировская область Санкт-Петербург Тверская область |
Из полученных ответов можно сделать вывод — выдача свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды встречается очень редко.
Оформлений наследования прав и обязанностей арендодателя нет, все случаи обращений касаются наследования прав и обязанностей арендатора. Это связано с тем, что в основной своей массе арендодателям предоставляются в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности .
Как унаследовать право аренды земельного участка
Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок. К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека. Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.
При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином. Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.
Возможна ли передача аренды на землю по наследству
Основное, необходимое для уяснения, что прекратить осуществление арендных отношений, установленных договором, не может даже смерть арендодателя. При передаче в аренду надела третьим лицам полностью сохраняется право на использование надела в соответствии с условиями договора.
Если арендатор умер, а срок соглашения еще не истек, то все права. А также обязанности по земельному участку в полном объеме перейдут к его наследнику.
Такую возможность наследнику предоставит закон или ранее написанное арендатором завещание. Но, даже в этой ситуации может быть исключение.
И состоять оно будет в дополнительном условии, прописанном в основном договоре аренды: расторжение всех взаимоотношений в связи со смертью арендатора.
Наследование права аренды
Наследование права аренды — типичная ситуация, потому что не каждый в состоянии приобретать желаемую недвижимость на праве собственности. Следуя букве закона, в состав наследства входит все имущество, включая не только права, но и обязанности, принадлежащее умершему (за некоторыми исключениями).
Права и обязанности завещателя как арендатора предусмотрены отдельной статьей 617 ГК РФ. В ней указывается следующее: после смерти наследодателя, который при жизни арендовал некое недвижимое имущество, его договорные права арены переходят по наследству, если договор или закон не предусмотрели иное.
Отказать наследнику арендодатель права не имеет. Правопреемник вступает в права по аренде на время, оставшееся до конца действия договора, если не предусмотрена аренда, связанная с личными качествами арендатора.
Наследодатель, в рамках договоров аренды, в праве передать наследнику следующие права:
- Право на титульное владение
- Право на наследование вещно-правовой защиты.
Нотариус проверяет договор аренды на законность, соответствие нормам и устанавливает, возможен ли переход прав арендатора к наследнику. Если переход возможен, нотариус выдает свидетельство о праве на наследование.
При наследовании права на аренду, как и с другим имуществом, необходимо предоставить документы умершего, которые подтверждают принадлежность ему арендных прав и обязанностей по договору.
Для приобретения права необходимо предоставить договор, в который включен соответствующий пункт о правах и обязанностях сторон по договору аренды. Документ должен быть зарегистрирован в надлежащих государственных органах, осуществляющих регистрацию прав в отношении недвижимого имущества (если договор заключен более, чем на один год).
Наследование права аренды земельных участков
В данной ситуации используются аналогичные принципы. После смерти лица, арендовавшего при жизни земельный участок, с остальной наследственной массой его права и обязанности по договору аренды переходят к преемнику. Важно, чтобы законом или же договором не было предусмотрено иное. Если, например, в договоре аренды была оговорка, что основанием его прекращения будет являться смерть арендатора, то наследник не сможет восстановить право аренды даже через суд.
После смерти арендодателя, наследник имеет право вносить правки в заключенный договор только в судебном порядке (или при достижении соглашения, разумеется). Для дополнительного соглашения наследнику необходимо предоставить другой стороне документы, которые требовались ранее для оформления наследства. После чего к основному договору подписывается дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать.
Для наглядности рассмотрим пример. Гражданин являлся арендатором земельного участка сроком на пять лет. Срок договора истек, писем арендодателя с просьбами прекратить использование участка и других возражений не было. Ввиду этого, договор считается возобновленным на тех же самых условиях, но на неопределенный срок. После смерти гражданина, наследство принял его единственный сын. Он продолжил использовать землю на праве аренды, однако вскоре получил требование арендодателя о прекращении использования участка. Наследник обратился в суд. Суд в мотивировочной части решения пояснил, что поскольку его отец к моменту смерти обладал правом аренды на неопределенный срок, то и он в полном объеме унаследовал это право. Для того, чтобы отказаться от возобновленного договора, арендодатель обязан предупредить «нового» арендатора (правопреемника) за три месяца, иначе процедура будет считаться незаконной.
В юридической практике процедура наследования права аренды земельного участка допустима не только по закону, но и по завещанию. Если наследников более, чем один и отсутствует завещание, право переходит ко всем правопреемникам в равных частях. Когда завещание у наследников на руках, им следует обратиться к нотариусу, принимавшему участие в его составлении и сделать соответствующую отметку, которая удостоверяет волю завещателя и подтверждает подлинность завещания.
Особенности наследования арендованной земли
Процедура наследования имущественных прав ничем не отличается от стандарной процедуры. Однако есть несколько нюансов:
- Принятие наследства обычно не сопровождается никакими дополнительными условиями или оговорками. Исключением является завещание с условием, где наследодатель может возложить на наследников определенные обязанности.
- Претенденты вынуждены принять на себя условия договора аренды (например, продолжить застройку участка). Иначе арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
- Изменять условия договора можно только по согласию сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).
- Отказ в наследовании права аренды земли запрещает оформлять недвижимость.