Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ипотечного соглашение у работников Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки
Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.
Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.
Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:
✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;
✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;
✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.
Закладная представляет собой вид ценной бумаги, которая подтверждает, что приобретенная в ипотеку недвижимость передается в залог в обмен на кредитные средства. Для банка она является своеобразной гарантией того, что заемщик не станет отказываться от своих платежных обязательств: если по платежам будут допускаться просрочки, банк сможет продать заложенную квартиру и вернуть деньги. Таким образом, в оформлении данного документа заинтересованы в первую очередь именно кредитные организации.
По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков настаивают на регистрации документа, чтобы снизить риски и облегчить процесс взыскания долга, если клиент откажется платить.
Так, имея в своем распоряжении закладную, кредитная организация избавлена от необходимости собирать целый пакет различных документов, подтверждающих ее требования, — банку достаточно будет предъявить закладную. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки, например СберБанк.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
В какой срок нужно пройти процедуру
Часто заемщики задаются вопросом о том, сколько дней длится регистрация права собственности на квартиру, оформленную по ипотеке.
В ФЗ «Об ипотеке» говорится о том, что срок государственной регистрации ипотеки зависит от вида регистрируемого недвижимого объекта.
Срок регистрации именно ипотеки на жилое помещение составляет 5 дней. Нежилое помещение и землю нужно зарегистрировать в течение 1 недели.
Помните: если заявитель оформляет нежилое помещение или землю на основании нотариально заверенной сделки, то зарегистрировать их нужно в течение 5 суток.
Но также не стоит забывать о том, что срок регистрации ипотечной сделки может быть увеличен.
На регистрацию ипотеки в Росреестре при оформлении через МФЦ уходит 2 суток.
Но срок регистрации ипотечной сделки могут увеличить.
Перед регистрацией ипотеки через мфц стоит заранее узнать этот срок.
Но если в ближайшем мфц не оказывают услуги по регистрации сделки по ипотеке, то стоит обратиться в другое отделение.
Как проходит процедура
Процедура регистрации ипотечных сделок проходит в 7 основных этапов.
Заявителю требуется:
- Выяснить то, куда ему нужно обращаться. Эту информацию можно узнать у работника финансового заведения, в «Росреестре».
- Собрать все документы. Помните: некоторые документы обладают ограниченным сроком действия, поэтому их желательно получать непосредственно перед обращением в государственный орган. Помощь в подачи документов могут оказать сотрудники регпалаты. Они помогут не только собрать документы, но и укажут срок действия каждого документа. Также они расскажут о том, какое количество дней и вообще сколько дней идет регистрация прав собственности по ипотеке.
- Оплатить госпошлину. Без квитанции сотрудники госоргана не вправе перейти к процедуре госрегистрации или государственной регистрации ипотеки.
- Записаться на прием в регпалату через «Госуслуги» или лично посетив орган.
- В назначенный день явиться в орган, предоставить бумаги, связанные с оформлением ипотечного соглашения. Сотрудник обязан проверить все документы, сообщить заявителю дату завершения регистрации, сообщить о том, сколько дней регистрируют право собственности на жилье или квартиру, оформленную в ипотеку.
- Дождаться того, пока сотрудники органа проверят документы, выявят факторы, которые могут препятствовать прохождению сделки. Сотрудники могут потребовать от заявителя предоставить им иные бумаги. Причем предоставить он их обязан в ближайшее время.
- Получить от сотрудника государственного органа уведомление о завершении процесса, получить выписку из Единого госреестра. Также заранее с сотрудником данного органа можно оформить контракт, в котором четко будет указано то, в какой срок пройдет регистрация договора ипотеки в Росреестре.
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
Зачем нужна госрегистрация сделки при оформлении ипотечного кредита?
Регистрация ипотечного договора предусмотрена законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 20 закона пункт 2. Запись в реестре об обременении в пользу банка ограничивает распоряжение ипотечным жильем.
Заемщик не может без согласия кредитора продать свою квартиру или дом, передать в залог другому банку или обменять на иную недвижимость. В случае его внезапной смерти, если его жизнь не застрахована, долг перейдет наследником вместе с обременением.
Еще одна причина регистрации – дополнительная проверка правоспособности и дееспособности участников сделки. Росреестр проверяет возраст заемщика и его возможность подписывать договора, а также саму недвижимость, которая должна быть свободна от ареста, залога и не являться предметом судебных споров.
Закрепление права собственности на объект недвижимости
Формулировка «регистрация объекта недвижимости», содержащаяся в договоре об ипотечном кредитовании, часто вызывает вопросы у заемщиков. Это значит, что когда в ипотеку берется объект недвижимости, его можно зарегистрировать, как до регистрации самой ипотеки, так и после. Первый вариант является более предпочтительным, особенно при покупке новостроек в ипотеку.
Регистрируя здание/помещение до регистрации ипотеки, заемщик закрепляет за собой право собственности на него. Человек получает уверенность в том, что в конце строительства квартира перейдет в собственность займодателя (банка) и станет доступна для ипотечного договора. Иными словами, заемщик совместно с банком оформляет кадастровый номер на еще не достроенное жилье и тем самым запрещает застройщику проводить какие-то махинации.
Регистрация объекта недвижимости после регистрации ипотеки – это куда более рискованный вариант. Если не зарегистрировать жилье и просто ждать окончания строительства, то застройщик может разорвать ДДУ, и квартира станет недоступна для ипотечного кредитования.
Особенности ипотечного договора на примере Сбербанка: что требует внимания?
Чтобы не была инициирована процедура признания действительным договора, следует изучить условия кредитования, его особенности и все подводные камни. Это касается не только Сбербанка или ВТБ24, но также и других кредитных организаций. На что обратить внимание при заключении ипотечного договора Сбербанка? Вот основные моменты:
- Объект ипотеки – квартиры или дом. Земельный участок или дача, строения хозяйственного назначения.
- Оформление договора и его регистрацию можно заключать по месту проживания заемщика или по месту приобретаемого в ипотеку жилья.
- Установлены ограничения по возрасту – от 21 до 55 лет.
- Дохода кредитора должно хватать для ежемесячного погашения тела ипотеки и начисленных процентов.
Какие документы представляются для государственной регистрации ипотеки в силу договора
Для государственной регистрации ипотеки в силу договора в регистрирующий орган представляются следующие документы (п. 1 ст. 53 закона о регистрации):
- заявления на государственную регистрацию; подаются совместно залогодателем и залогодержателем, либо залогодателем и управляющим залогом, либо нотариусом, удостоверившим договор залога;
- паспорта заявителей либо нотариально удостоверенные доверенности и паспорта представителей;
- договор залога недвижимости;
- закладная при ее наличии;
- договор, на основании которого возникло основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
- договор управления залогом, если это предусмотрено договором залога недвижимости;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Размер госпошлины за регистрацию договора ипотеки
Важным моментом в совершении регистрации договора ипотеки является оплата госпошлины, что производится залогодателем (лицо, которое приобретает жилплощадь либо участок земли с помощью ипотеки).
При составлении договора в силу закона, тогда государственная пошлина оплачивается на льготных основаниях (в случае оформления ипотеки для военнослужащих или госслужащих). В других ситуациях оплачивается полная сумма сбора.
Обратите внимание! Рекомендуется произвести оплату госпошлины до момента предоставления документации. Но можно квитанцию принести и на следующий день, как дополнение к документам.
Процесс регистрации недвижимости стартует в момент уплаты взноса. Сотрудник регистрационной службы не имеет право начинать процесс без соответствующей оплаты.
Случается, что оплату производит представитель заёмщика, тогда нужно в квитанции указать ФИО непосредственного участника процесса. При указании данных постороннего лица в квитанции регистратором будет затребована новая оплата госпошлины с наличием достоверной информации.
Государственная пошлина устанавливается в зависимости от вида ипотеки:
| В силу закона | В силу договора |
| 1. Регистрация договора при долевом участии – 175 рос. руб. физическим лицам и 3 000 юридическим лицам. | 1. Юридическим лицом оплачивается 4 000 рос. руб., разделенные на каждого участника договора. |
| 2. Регистрация договора при передаче права – 175 рос. руб. для обеих сторон. | 2. Физическим лицом оплачивается 1 000 рос. руб. разделенные на каждого участника договора. |
| 3. Регистрация ипотеки при пожизненном праве собственности на жилплощадь по договору купля-продажа – 2 000 рос. руб. |
Чтобы правильно уплатить госпошлину необходимо получить реквизиты той организации, которая будет заниматься оказанием некоторых услуг. Если речь идёт о сделках с недвижимостью, то нужно добыть подобные сведения о Росреесте.
Реквизиты, без которых невозможно произвести оплату можно взять Регистрационной палате, упомянутом выше Росреестре или МФЦ. Если всё произведено верно, то заёмщик получит:
- Реквизиты получателя.
- Номер счета, на который поступят средства.
- Наименование кредитной организации.
- Кодировку ОКАТО.
- КБК.
- Цель, преследуемую платежом.
- Информацию о человеке, производящем оплату.
- Сумму государственной пошлины.
Список необходимых документов
Граждане, оформляющие ипотечный договор в органах государственной регистрации, должны иметь при себе копии и оригиналы предоставляемых документов. Банк, выдающий ипотечный кредит, со своей стороны также подает необходимый перечень документации, чтобы зарегистрировать ипотечный договор. При этом, копии в обязательном порядке должны иметь нотариальное заверение. Независимо от статуса физические и юридические лица должны предоставить следующие документы:
- Заявление установленного образца о регистрировании договора лицом, выдавшим займ;
- Квитанция об уплате госпошлины;
- Заявление от имени заемщика о выдаче свидетельства касательно регистрации ипотечного кредита;
- Доверенность, разрешающая проводить процедуру регистрации и получения свидетельства;
- Техническая документация на имущество, выданная БТИ с поэтажным планом и экспликацией. Срок давности документа не должен превышать 5 лет;
- Кадастровый план при залоге земельного участка или частного дома;
- Нотариально заверенное согласие арендодателя земельного участка на залог;
- Оригинал и копия договора об ипотеке;
- Копия составленного договора по кредиту.
При регистрации могут потребоваться дополнительный документы, связанные с объектом недвижимости. Например, засвидетельствованные нотариусом соглашения других собственников недвижимого имущества. Процедуре прохождения государственной регистрации поддаются ипотечный договор на приобретение жилья или земельного участка, договор о купле-продаже, закладная, право владения залоговым имуществом. Процедура оформления занимает минимум времени. Это связано с тем, что стороны уже имеют все необходимые документы.
Понятие залога, вопросы законодательства
Залог представляет одну из форм защиты кредитора в отношениях с должником, которая дает гарантии компенсации потерь, которые могут возникнуть, если должник не выполнит свои обязательства .
Соглашение о залоге всегда считается дополнительным, т.е. его существование напрямую зависит от основного соглашения между сторонами. Например, одна сторона обязуется вернуть взятые в заем деньги, а вторая имеет право восполнить возможные потери за счет определенного имущества.
Законодательство о залоге можно назвать запутанным. С одной стороны есть закон, устанавливающий правила залога. в частности ипотеки или залога недвижимости. С другой стороны есть закон, принятый позже, который считается специальным.
Специальный закон имеет преимущество перед другими в вопросе, который из них применять. В то же время есть положения, которых нет в законе об ипотеке, но они есть в законе о залоге. Поэтому правила закона о залоге восполняют пробелы в ипотечном законе .