Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить долю в квартире на ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Когда выдел доли невозможен?
Существует и обратная ситуация, при которой выдел доли в квартире не представляется возможным.
Нельзя определить доли, когда:
- Оформление в натуре создаст угрозу обрушения несущих конструкций и/или затруднит доступ к местам общего пользования в квартире. Скажем, если в результате перепланировки жильцы не смогут попасть на кухню или в ванную комнату – это считается грубым нарушением жилищных норм.
- Выдел нарушает интересы отдельных граждан или организаций (кредиторов, иждивенцев, инвалидов).
- Новообразованные жилые помещения (комнаты) станут непригодными для проживания людей, что является нарушением ст. 16 ЖК РФ.
Практика показывает, что выдел в натуре затруднителен и не всегда оправдывает себя. Поэтому допускается второй вариант – компенсация в денежном или ином эквиваленте.
Нюансы и сложности при оформлении дарения квартиры близкому родственнику
Дарственная – распространенный способ безвозмездной передачи прав на квартиру или ее долю близким родственникам.
Такая форма отчуждения имеет как преимущества, так и недостатки для обеих сторон. Чтобы исключить возможные конфликтные ситуации нужно подойти к оформлению и сбору необходимых документов предельно серьезно. Порядок оформления дарственной
Несмотря на то, что основанием для оформления договора является желание дарителя, договор будет признан правомерным на законодательном уровне только в случае согласия всех участников сделки, в том числе и получателя недвижимости.
После согласования всех нюансов между сторонами, а также принятия решения об оформлении дарственной на квартиру, стороны должны составить и подписать соглашение в простой письменной форме.
Как оформить жилье на ребенка при покупке
Оформление недвижимости на ребенка возможно путем заключения договора купли-продажи. Как правило, если дарителем выступает один из родителей, а сделка осуществляется на безвозмездной основе, то лучше составлять договор дарения.
Если же мама и/или папа покупают недвижимость и желают сразу зарегистрировать ее на ребенка, то сделку совершают с учетом следующих особенностей:
- если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, то в соглашении со стороны покупателя фигурирует его законный представитель (мама, папа, попечитель или опекун);
- если ребенок достиг возраста 14 лет, то в качестве покупателя указывают именно его;
- для совершения сделки купли-продажи несовершеннолетним от 14 лет потребуется письменное разрешение родителей.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Документы для Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.
Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешенийдля совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, сделки с недвижимостью и долями в ней связаны с рядом расходов:
- Оплата услуг нотариуса. От 1 до 5 тысяч рублей за составление договора. Конкретная сумма зависит от типа сделки, её стоимости и региона оформления документа. Нотариусу нужно представить документ об оценочной стоимости доли. На его основании он и определит размер госпошлины.
- Регистрация в Росреестре возможна только после оплаты пошлины в размере 2000 рублей (сумма фиксированная и указана в статье 333.24 НК РФ).
- Налог в размере 13% на некоторые виды сделок (в соответствии с законодательством).
Наиболее выгодным вариантом переоформления доли в квартире на родственника является дарение, так как сделки этого типа, заключённые между близкими родственниками, налогом не облагаются.
Нужно ли выделять долю ребенку при покупке квартиры
При покупке новой квартиры вопрос с выделением детских долей остается на усмотрение родителей. Кто-то оформляет жилое помещение в собственность на одного члена семьи, кто-то выделяет часть собственности каждому: и родителям и всем детям. Но есть некоторые ситуации, когда выделение детской доли в покупке обязательно:
- Согласно ФЗ № 256 от 29.12.2006 годапри покупке жилого помещения в ипотеку с использованием средств МС, после снятия обременения на жилье, родители обязаны наделить каждого из детей долями. Но сначала родители выплачивают ипотечный кредит, а уже потом выделяют часть жилого помещения несовершеннолетним в собственность.
- При продаже старой квартиры, в которой совладельцами были дети, выделение равнозначной доли в новой квартире также обязательно. Перед сделкой купли-продажи старой квартиры родители должны оформить обязательство о выделе детских долей в новом жилом помещении, иначе ООП не разрешит продажу. Если же они каким-либо образом обойдут этот запрет и не выделят в новом жилье детские доли, сделка может быть признана недействительной.
- При приватизации муниципальных квартир выдел детских долей также обязателен.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Регламентирующие законодательные акты
Для передачи доли квартиры в собственность несовершеннолетним детям осуществление сделки должно проводиться в письменном виде и при помощи нотариуса.
Подписание договора возможно и без присутствия нотариуса, но может вызвать определенные вопросы у представителей регистрационной службы и создать проблемы при регистрации. Особенности составления договора регламентируются статьями ГК РФ и требуют наличия таких документов при оформлении соглашения:
- Официального подтверждения имущественных прав дарителя.
- Разрешение другого из супругов, для дарения совместно нажитой доли.
- Свидетельства о рождении или паспорта ребенка.
- Документов, удостоверяющих личность попечителя.
- Письменного подтверждения прав на попечительство.
- Документов, подтверждающих родство, если дарит долю квартиры родственник.
- Документов, в которых будет содержаться информация о жилье, всех его владельцах, месте расположения, площади участка, который переходит в дар.
- Свидетельство о том, что переходящая в дар доля не пребывает под залогом и за ней не числятся долговые обязательства.
- Если часть квартиры дарит человек, который не является близким родственником ребенка или когда интересы ребенка представляет попечитель не из числа близких родственников, к договору надо добавить письменный результат финансовой оценки имущества.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Можно ли переписать квартиру на несовершеннолетнего ребёнка?
Ребёнок может стать собственником любого имущества с момента получения свидетельства о рождении. Такой подарок может сделать не только родственник, но и любой достаточно щедрый человек. Можно подарить уже имеющуюся квартиру или купить новую.
Ключевую роль при заключении такого соглашения имеет возраст:
- Менее 14 лет. Право подписи имеют родители, опекуны и попечители, поэтому при оформлении нужен собственник жилья и один из представителей ребёнка.
- Старше 14 лет, но младше 18 лет. Несовершеннолетний имеет право подписи договора, но в присутствии его законного представителя. На документе будет подпись ребёнка, его представителя и собственника квартиры.
- Старше 18 лет — это совершеннолетний гражданин, который имеет самостоятельно право заключать сделки с недвижимостью.
Плюсы и минусы владения квартирой несовершеннолетним
Возможные положительные последствия оформления недвижимости на ребёнка:
- Обеспечение ребёнка жильём заблаговременно — инвестиция в будущее.
- Таким образом недвижимость выводится из совместно нажитого имущества в браке и в случае развода она не будет делиться между супругами.
- Так можно защитить средства, взятые в кредит. Банк не сможет получить права на эту собственность, если финансовые затруднения семьи не позволят оплачивать кредит.
Негативные последствия:
- Налог на физическое лицо не уменьшается. Льготы действуют только при условии наличия инвалидности у ребёнка.
- Если ребёнок не находится на попечении дарителя/продавца, то после отчуждения (переоформления) недвижимости даритель/продавец лишается всякого права распоряжаться ей.
- Официально оформить договор аренды помещения без разрешения органов опеки не получится.
- Нельзя взять под залог квартиры кредит.
- Нельзя такую квартиру разменять или обменять на недвижимость меньшей площади или стоимости. Органы социальной защиты оценивают последствия таких сделок с точки зрения интересов ребёнка. Не будет одобрен размен на жильё, находящееся в отдалении от городской инфраструктуры: школы, больницы, магазины, детские сады. Причин для отказа множество.
- Любые действия связанные с квартирой/домом нужно согласовывать. Решение органами попечения выносится в течение нескольких недель. Потребуется потратить время и средства, чтобы собрать множество бумаг.
Есть ещё один юридический аспект этого вопроса — в возрасте 16 лет ребёнок может стать полноправным распорядителем недвижимого имущества:
- если он официально трудоустроится на работу в соответствии с ТК РФ;
- или вступит в законный брак.
Процесс оформления сделки
Сделка купли-продажи недвижимости оформляется письменно в простой форме в виде договора. При этом заверение у нотариуса необязательно, но при желании можно воспользоваться его услугами. Кроме этого, составляется акт приема-передачи недвижимости. Все документы могут быть оформлены самостоятельно. Обе стороны сделки должны съездить в регистрационную палату, где произойдёт регистрация договора и прав покупателя. Сам процесс занимает 1 месяц, но временной промежуток может увеличиться за счёт сбора пакета документов, составления договора и акта.
Если жилая площадь оформлена как дар, тогда необходимо между сторонами сделки оформить договор дарения. В нем должны быть указаны точные и наиболее полные сведения об обеих сторонах сделки и объекте – квартире, проставлены все подписи и в конце заверено нотариусом.
В случае оформления жилой площади с помощью завещания процесс оформления несколько иной. Наследник оформляет право собственности уже после смерти наследодателя. Наследнику принадлежит недвижимость со дня открытия наследства, то есть со дня смерти родственника.
Для того чтобы оформить свое право, нужно обратиться в нотариальную контору и написать заявление о выдаче свидетельства. Наследник может принять недвижимость в течение 6 месяцев со дня открытия наследства.
После получения свидетельства он обращается в регистрационную службу для регистрации права собственности.
Наиболее выгодным способом оформить квартиру на близкого родственника является дарение. Такой способ не требует особых денежных вложений.
Документы для переоформления квартиры
Для совершения сделки необходимо собрать полный пакет циркуляров. Такой этап наиболее долгий и кропотливый. Точный список можно узнать прямо в регистрационной палате, где сообщат и сроки давности каждого из них. Часть предоставляется в виде ксерокопии, а некоторые принимаются только в подлинном состоянии. Такие моменты нужно выяснять заранее. После сбора всех документов, необходимо обратиться в БТИ, где выдадут технический паспорт на квартиру. Выписку из домовой книги, которая нужна для оформления сделки, могут получить только владельцы продаваемой жилплощади в паспортном столе. В выписке указывают число зарегистрированных человек в продаваемой квартире.
При составлении циркуляра дарения необходимо учитывать такие моменты:
- Дату, когда одариваемый становится владельцем недвижимости.
- Состояние дарителя (психическое и физическое, насколько он осознает происходящее).
- При оформлении дарственной на часть квартиры должно быть согласие остальных совладельцев.
- Если квартиру могут арестовать, она находиться в ипотеке или аренде, об этом необходимо сообщить юристу или нотариусу.
Как происходит оформление дарственной
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.
Образец заполнения договора дарения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните бланк дарения квартиры.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.
Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.
Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.
Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.