Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие банки выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2024 году: обзор предложений, сравнение платежей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.
Топ-10 банков, где можно взять ипотеку с дифференцированными платежами
| Банк | Название | Cтавка | Сумма | Срок |
| Альфа-Банк | На новостройку | 7.6% | 750 000 – 87 500 000 ₽ | 3 – 30 лет |
| СберБанк | Господдержка | 7.3% | 300 000 – 12 000 000 ₽ | 1 – 30 лет |
| РОСБАНК | Новостройка | 10.7% | от 300 000 ₽ | 3 – 25 лет |
| Газпромбанк | Льготная | 6.2% | 100 000 – 3 000 000 ₽ | 1 – 30 лет |
| ВТБ | Господдержка 2020 | 6.3% | 600 000 – 3 000 000 ₽ | 1 – 30 лет |
| Банк ДОМ.РФ | Новостройка | 11.1% | 500 000 – 50 000 000 ₽ | 3 – 30 лет |
| МТС-Банк | Рефинансирование | 11.4% | 1 000 000 – 30 000 000 ₽ | 3 – 25 лет |
| Совкомбанк | Новостройка с господдержкой 2020 | 6.9% | 300 000 – 3 000 000 ₽ | 3 – 30 лет |
| Уральский Банк реконструкции и развития | Новостройка | 10.4% | 300 000 – 30 000 000 ₽ | 5 – 25 лет |
| Альфа-Банк | Семейная | 5.6% | 600 000 – 30 000 000 ₽ | 3 – 30 лет |
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.
С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.
Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.
Что это значит для заемщика?
Самая большая финансовая нагрузка приходится на начальные платежи по ипотечному кредиту. А к завершению кредитного договора взносы становятся совсем маленькими. Такая разница связана со схемой начисления процентов. Кредитный лимит, который выделил заемщику банк, разделяется на количество месяцев равными долями. А проценты начисляются на остаточную сумму. Из-за того, что с каждым месяцем задолженность уменьшается, изменяется и сумма ежемесячного платежа. К примеру, заявитель получил от банка 6 млн рублей по ставке 14% годовых на срок 120 месяцев. Первый платеж по кредиту будет составлять 120 тысяч рублей, из которых 50 тысяч придется на тело ипотечного кредита, а 70 тысяч на проценты. Сумма взноса во второй месяц будет составлять уже 119 416 рублей 67 коп. — 50 тысяч также будет уходить на погашение задолженности, а 69 416, 67 пойдет на погашение процентов. Крайний платеж при такой схеме погашения долга будет равен 50 583 рубля, из которых на проценты будет потрачено только 583 рубля. При аннуитетных платежах заемщик вносит на счет одну и ту же сумму в течение всего срока действия ипотечного договора. На начальном этапе большая часть из этой суммы направляется на погашение процентов, а сумма выданного лимита уменьшается на незначительные цифры. И только когда банк получит свою комиссию, начнется возврат основной суммы задолженности. Иными словами, итоговая стоимость ипотечного кредита оказывается намного выше. Для тех же исходных данных, указанных выше, при аннуитетной схеме расчетов в конце срока действия договора клиент выплатит банку сумму в 11 179 183.32 рублей. А при дифференцированном способе погашения задолженности конечная сумма составит 10 235 000 рублей. Разница практически в миллион рублей.
Какие банки дают такую ипотеку
Взять дифференцированную ипотеку не так просто, как это может показаться на первый взгляд. Прежде всего из-за того, что подавляющее число кредитных организаций не применяют эту схему при выдаче ипотечных займов. Но в 2023 году некоторые банки стали работать с этой схемой. Перечислим их.
- Россельхозбанк (лицензия № 3349). Предоставляет несколько видов ипотечных программ для разных категорий заемщиков: семей с детьми, военнослужащих, пенсионеров и т.д. Минимальный первоначальный взнос — 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
- Газпромбанк (лицензия № 354). Ипотечные проекты представлены для разных категорий заявителей. Сумма первоначального взноса может быть оплачена средствами материнского капитала и прочих субсидий.
- Банк Акцепт (лицензия № 567). На момент подачи заявления заемщику должно быть не меньше 21 года. Положительное решение по заявке действует два месяца.
Достоинства и недостатки схем ипотечных платежей
Если резюмировать, к основным достоинствам аннуитета относятся стабильность, что позволяет настроить автоплатеж и не задумываться о том, какую сумму нужно внести в каждый следующий месяц. Кроме того, очевидным преимуществом является существенная экономия при досрочном погашении с уменьшением срока кредита. Недостатком аннуитетных платежей является тот факт, что в конечном счете общая переплата по банковским процентам оказывается существеннее.
В случае с дифференцированными платежами переплата будет меньше, кроме того, ежемесячные выплаты будут медленно, но верно уменьшаться. В какой-то момент они снизятся до минимальных значений. В то же время, это преимущество оборачивается и недостатком, потому что первые годы ипотеки выплаты существенно выше, чем при аннуитетных платежах, что многим заемщикам может показаться некомфортным.
Какие различия между схемами погашения
Учет такой позиции в кредитном договоре — определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:
1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.
- платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты;
- распределение частей тела кредита неравное;
- в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
- график погашения — равные суммы взносов на каждую дату платежа.
Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.
2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.
- платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.
- тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
- на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.
Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.
Какой платеж по ипотеке лучше?
Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.
Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.
Расчет платежей по ипотеке при дифференцированном платеже
Оформление ипотечного кредита — это ответственный шаг, который финансовым бременем ложится за заемщика. Потому многие клиенты предпочитают самостоятельно рассчитать кредит, чтобы банк не навязал им дополнительных трат (страховку, комиссии или возможные штрафы).
Порядок расчета представлен ниже:
|
Формула дифференцированного платежа |
|
|
РМП = ТЗ/ЧПТ + (ТЗ*ПС*ЧД)/ДГ |
|
|
РМП |
Размер ежемесячного взноса |
|
ТЗ |
Текущая задолженность |
|
ПС |
Процентная ставка |
|
ЧПТ |
Число платежных периодов (месяцев), оставшихся до полного возврата ипотеки |
|
ЧД |
Число дней в расчетном периоде (месяце) |
|
ДГ |
Число дней в году |
В чем преимущества и недостатки дифференцированных платежей
Среди главных плюсов финансовые эксперты называют:
- По факту при прозрачной схеме дифференцированных ипотечных платежей сумма переплаты по кредиту уменьшается, а значит такая сделка более выгодна
- Клиент заранее понимает, что каждый следующий платеж будет меньше, а значит финансовая нагрузка с каждым разом будет убывать — а это дополнительная психологическая мотивация
- Обычно банки предлагают выгодное досрочное погашение таких ипотек
Среди недостатков стоит отметить:
- Банки не «любят» дифференцированных ипотечных займов, потому что зарабатывают на них меньше, чем на аннуитетных. Таким образом одна и та же финансовая структура может одобрить вам ипотеку и на дифференцированной, и на аннуитетный схеме, вот только сумма ссуды в первом случае будет значительно меньше
- Порой, чтобы не терять заработка на сделке, банки идут на хитрость, и включают в условия договора скрытые комиссии и проценты, поэтому стоить быть внимательным
- Некоторые клиенты считают, что платить каждый месяц новые суммы весьма хлопотно, и легко запутаться в размерах платежей
Дифференцированный и аннуитетный платежи по ипотеке: какой выбрать
В первой декаде февраля Сбербанк перестал выдавать жилищные кредиты с дифференцированными платежами. Любопытно, что некоторые кредитные брокеры не сразу отреагировали на эту новость и почти до конца месяца предлагали клиентам такой вариант ипотеки.
А вот среди потенциальных заемщиков нашлось немало тех, кто сразу заметил уход с рынка данного кредитного продукта, и довольно активно скорбел по этому поводу. Большинство интересующихся ипотекой считают, что кредит с дифференцированным способом погашения обходится заемщику ощутимо дешевле, чем кредит с аннуитетными платежами.
Для начала вспомним, что такое дифференцированные и аннуитетные платежи.
Дифференцированный платеж. Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен на интуитивном уровне.
Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый заемщиком.
Дифференцированный и аннуитетный платеж: особенности
В российских банках при оформлении ипотеки чаще автоматически устанавливают аннуитетный тип платежа, хотя крупные организации допускают и дифференцированный. Любой платеж состоит из тела кредита и начисленных процентов. В дифференцированном и аннуитетном разные соотношения первого ко второму.
Дифференцированный платеж не фиксирован. Сумма платежей выше в начале выплат и меньше – в конце. При таком типе ежемесячно равными частями погашается тело кредита, но меняется процентная часть. Ведь проценты начисляются на оставшуюся сумму долга, а она постепенно уменьшается. В первые годы платежи достаточно высоки, но со временем выплачивать ипотеку становится проще.
Аннуитетный платеж равнозначен. Ежемесячно заемщик платит одну и ту же сумму. Однако к началу срока платеж большей частью состоит из начисленных процентов. Поэтому выходит, что прежде вы погашаете проценты по ипотеке, а тело кредита – ближе к концу. Такой тип платежа удобен в том случае, если вы хотите погасить ипотеку досрочно.
Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2020 году
Если вы пожелаете взять ипотеку в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Юникредит банке и прочих, то столкнетесь с массой ипотечных продуктов, но с аннуитетной схемой погашения. Даже самый крупный банк России – Сбербанк – предпочитает давать ипотеку при стабильном погашении долга, так выгоднее. Но если вы нацелены взять кредит на жилье с дифференцированной схемой погашения задолженности, то просмотрите список банков из таблицы ниже.
Эти два банка предлагают лучшие условия ипотечного кредитования на 2018 год. Банки учитывают пожелания клиентов о схеме выплат. Решение о назначении способа погашения долга выносится после рассмотрения заявки клиента, проверки кредитной истории и финансового состояния. Просмотрите информацию на официальных сайтах и выберите кредитора.
Что нужно для одобрения на ипотеку с дифференцированными платежами?
Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:
- Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
- Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.
Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:
- Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
- Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
- Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.
В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке
Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.
Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.
То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.
Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.
При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.
Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.
Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.
Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.
Можно ли изменить схему платежей после заключения договора?
После того, как соглашение было оформлено и подписано, изменить схему выплат по займу не представляется возможным. Кредиторы выдают ипотеку на конкретных условиях, и аннуитетная система для них более выгодна.
Если же у заемщика появятся свободные деньги, и он захочет немного уменьшить переплату, можно воспользоваться возможностью досрочной выплатой задолженности. Банки не начисляют штрафов или комиссий за это действие.
Главное, что потребуется сделать – заранее оповестить кредитора о своем желании досрочно закрыть часть кредита. Устно или письменно понадобится назвать желаемую сумму и планируемую дату внесения.
После зачисления средств кредитор сделает перерасчет и выдаст клиенту новый график платежей. Вносить средства досрочно можно сколько угодно раз, также банк не ограничивает клиентов и в размерах взносов.