Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки.
Арбитражная практика.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).
Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.
Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Как видно из условий спор��ого договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.
Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Отличия между авансом и задатком
При предварительной договоренности обе стороны желают получить определенные гарантии того, что в будущем сделка будет завершена. Для этого используется задаток и аванс. Между этими понятиями имеется значительная разница, к которой относится:
- аванс представлен предоплатой, причем обычно взимается около 10 % от стоимости выбранной недвижимости;
- задаток является гарантией совершения сделки в будущем, поэтому если покупатель отказывается от заключения контракта, то ему не возвращается данная сумма;
- если виновником расторжения договоренности выступает непосредственный продавец, то ему придется вернуть полученный задаток в двойном размере;
- если используется аванс, то даже при отказе от сделки стороны не несут убытки, поэтому просто уплаченная ранее сумма возвращается потенциальному покупателю.
За счет того, что задаток выступает определенной гарантией, стороны, которые действительно заинтересованы в заключении сделки, предпочитают пользоваться именно им. При использовании аванса значительно снижаются негативные последствия расторжения контракта. Задаток и аванс могут прописываться в предварительном договоре. Но наиболее актуально пользоваться для них отдельными документами. Поэтому нередко требуется составить грамотное соглашение.
Составление отдельного соглашения
Наиболее часто при передаче аванса используется отдельное соглашение, прилагаемое к предварительному договору. В него обязательно включаются следующие сведения:
- точный размер платежа;
- срок, в течение которого вносится необходимая сумма;
- указывается, передаются ли средства в наличном или безналичном виде;
- прописываются сведения о непосредственной квартире, представленные ее адресом, площадью, этажностью и другими характеристиками;
- приводится полная стоимость недвижимости;
- перечисляются сведения об участниках сделки, к которым относится Ф. И. О. граждан, их паспортные данные и адреса проживания;
- указывается, когда будет оформляться основной договор;
- приводятся обязанности сторон, которые должны заключить основной контракт в установленные сроки.
По всем существенным условиям соглашение об авансе должно соответствовать предварительному контракту. Сумму желательно прописывать прописью, что предотвратит возможность мошенничества со стороны какого-либо участника сделки.
Образец соглашения об авансе при покупке квартиры можно изучить ниже.
В случаях, когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Обязательства сторон по настоящему договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор. 1.7.Право собственности Стороны-1 на нежилое помещение подтверждается свидетельством на право собственности, выданным (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) » » г., номер . 1.8. Сторона-2 вправе передать свои права по настоящему договору третьим лицам, известив об этом Сторону-1.
2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ 2.1.
Что собой представляет выписка?
Иногда возникает потребность предоставить сторонним пользователям копию части какого-либо документа. К примеру, такими пользователями могут быть сторонние фирмы, бывшие или нынешние сотрудники. Однако, в большинстве случаев, предоставить копию всего документа не представляется возможным. Есть бумаги, предназначенные только для внутреннего пользования, включающие в себя конфиденциальные сведения.
В подобных случаях оформляется выписка. То есть, копия нужной части документа. Она и предоставляется для стороннего использования. Выписка необходима при наличии этих обстоятельств:
- Сделать копию всего документа нельзя из-за того, что в нем есть конфиденциальные сведения.
- Делать копию просто нецелесообразно из-за того, что большая часть документа пользователю не нужна.
Иногда форма выписок оговорена законом. Все зависит от того, копия какого документа делается. К примеру, регламентирована форма выписки из протокола собрания Военного совета. Установлена она приказом Минобороны №280 от 24 июля 2006 года.
Преимущественная сила договора
Как правило, о преимущественной силе договорных обязательств редко вспоминают и очень зря. Хотя закон регламентирует составление договора задатка, но обходит стороной авансовый платеж, как средство подтверждения намерений, это не значит, что договор аванса не может быть составлен.
В данном случае в действие вступает основополагающий принцип римского права – преимущество договорных условий. Это значит, что если договор не содержит грубых нарушений закона, то преимущественную силу будут иметь договорные обязательства, а не требования закона. Таким образом, если на то есть желание, задаток вполне можно оформить, как договор аванса, но с указанием штрафных санкций за его нарушение. Размер штрафных санкций устанавливается обоюдным соглашением сторон.
Выше уже оговаривалось, что аванс за квартиру при несостоявшейся сделке возвращается покупателю. При этом нет разницы, кто не выполнил свои обязанности и по чьей вине сделка не состоялась. Некоторые недобросовестные реализаторы специально включают в соглашение пункт, по которому прописывают, что в случае отмены договорённости весь аванс за квартиру остаётся у них (как при задатке). При этом ответного пункта о том, что если нарушения замечены со стороны продавца, он обязан вернуть определённую сумму денег покупателю, нет.
Это незаконно. В таком случае можно за принудительным взысканием уплаченных средств обращаться в суд. Помимо этого, в дополнение также можно потребовать взыскать с ответчика проценты за пользование чужими деньгами.
Внесение аванса при покупке квартиры
Предоплата за квартиру вносится в тех ситуациях, когда намерены приобрести ее, и хотят «застолбить» ее за собой на время сбора необходимой документации. Исходя из этого, основной сутью договора является фиксирование предварительных договоренностей относительно продажи объекта недвижимости.
Внесение аванса ничем не отличается от аналогичной процедуры с задатком. Единственный нюанс тут будет заключаться в том, что задаток выступает в роли финансового обеспечения сделки, и в случае срыва договора в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции.
В любой ситуации, порядок передачи денег должен будет состояться на тех условиям, о которых заранее договорятся стороны процесса. Стоит отметить, что опытные эксперты не рекомендуют никуда торопится. Все равно только сбор документов для продажи жилья затянется не менее чем на 2 недели. Это дает возможность сторонам получить дополнительные консультации и понять основные выгодны и недостатки соглашения.
Составляем расписку к авансовому соглашению
Расписка необходима для удостоверения факта передачи денег продавцу. Составить ее нужно сразу же в момент оплаты. Расписку пишет продавец собственноручно, указывая в ней:
- дату и место совершения, наименование «Расписка»;
- ФИО участников сделки, паспорта, адреса;
- сколько денег получил и по какому соглашению, в счет каких обязательств;
- отсутствие претензий.
Расписывается собственноручно, подлинный экземпляр отдает покупателю, копию оставляет себе.
Скачать бесплатно бланки расписок можно ниже:
- образец расписки к ПДКП (покупка вторичной квартиры);
- образец расписки к авансовому контракту.
Подробнее о составлении расписок для разных случаев мы писали в этой статье.
Составление подобной описи оправдано в тех случаях, если покупатель приобретает не только квартиру, но и мебель, предметы бытовой техники и другое ценное имущество, находящееся в ней. Опись является приложением к соглашению об авансе – т.е. она служит его неотъемлемой частью и не действует без подписания этого соглашения. В ней прописывается:
- Порядок передачи имущества (за дополнительную плату или с включением стоимости в итоговую цену сделки, в какой момент времени).
- Перечень этого имущества. Прописывают наименование предмета (например, холодильник Hansa BK3160.3), техническое описание модели, ее состояние (удовлетворительное, хорошее, отличное), а также реальную рыночную стоимость. Если на предметы техники или мебели сохранились документы, следует прописать и их. Также нужно указать, что эти документы передаются вместе с имуществом.
Зачем необходимо авансовое соглашение.
Продавая квартиру сам продавец или нанятое им агентство недвижимости проводят рекламную компанию и осуществляют показ квартиры потенциальным покупателям квартиры. И вот, чудо, потенциальный покупатель нашелся, квартира ему понравилась. За данным этапом следует этап согласования условий продажи квартиры. Сроки, цена, иные условия. Ведь имеет смысл договариваться «на берегу». Результатом этих договоренностей является соглашение. В данном случае мы рассматриваем именно авансовое соглашение. Заключив авансовое соглашение и приняв аванс за продаваемую квартиру, продавец становится уверен, что покупатель готов покупать именно эту квартиру, за оговоренную цену на оговоренных условиях. В качестве серьезности своих намерений, по авансовому соглашению, покупатель вносит продавцу сумму авансового платежа за покупаемую квартиру. Сумма авансового платежа, в дальнейшем, включается в стоимость продаваемой квартиры.
Необходимый пакет документов
Покупатель при совершении этой сделки предоставляет только документ, удостоверяющий личность (паспорт Российской Федерации). Продавец же должен предоставить полный пакет документов, которые будут подтверждать, что именно он является действующим владельцем недвижимости.
Перечень документов:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
- Доверенность на представителя (если это актуально).
- Паспорт представителя (если это актуально).
- Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН), которая будет указывать, что у продавца есть право собственности на эту квартиру.
- Документы, которые докажут, что продавец действительно имеет право собственности на данную жилплощадь (договор дарения, купли-продажи и прочее). То, каким именно образом было получена квартира, играет важную роль при её продаже. Если жильё было передано продавцу на правах наследования, то могут возникнуть серьёзные проблемы с другими наследниками (при их наличии). Если право собственности получено при приватизации квартиры, то тут могут возникнуть разногласия с другими собственниками, которые тоже имеют на неё право.
- Выписка из домовой книги. Эта справка необязательно должна входить в пакет документов, но благодаря ей вы сможете узнать, сколько людей прописано в квартире.
- Справка из управляющей компании или ТСЖ, которая покажет, имеются ли долги по коммунальным платежам у продавца.
- Технический паспорт на недвижимость. Он покажет, имеется ли в квартире факт незаконной перепланировки (довольно частый случай).
Чем отличается соглашение об авансе от задатка?
По сути, речь идет об одном и том же – передаче некого авансового платежа в счет стоимости квартиры, что свидетельствует об серьезности намерений сторон, заинтересованности в проведении сделки.
Законодательно понятие аванса вообще никак не регламентируется – в Гражданском Кодексе РФ есть статья только о задатке – пункт 1 статьи 380 ГК РФ. На практике отличия договоров следующие:
- Задаток оформляется по договору и влечет за собой обязательства для продавца- если по его вине сделка отменится, то он обязан вернуть покупателю двойную сумму – сам задаток и штраф, размер которого равен предварительному платежу. Аванс же не влечет за собой штрафных санкций – сколько дали, столько и забрали.
- Покупатель, при передаче денег по договору задатка, уже не может просто так забрать средства обратно. В случае с авансом такой проблемы нет.
Особенности заключения данного договора
Перед тем, как заключать авансовое соглашение, лучше проверить документы на квартиру и некоторые правоустанавливающие факторы, а именно:
- Документы, которые подтверждают право владения квартирой.
- Личные документы продавца.
- Справка о регистрации – в квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние лица, в крайнем случае этого не должно быть на момент заключение сделки купли-продажи.
- Технический паспорт, сведения о перепланировке. Если последнее имело место, то обязательно должно быть узаконено, так в последующем этот вопрос придется решать уже новому владельцу, а не факт, что перепланировку вообще можно было делать.