Получите консультацию прямо сейчас!

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

При обращении в суд порядок действий следующий:

1. Вами составляется исковое заявление.
2. Сбор доказательств и документов.
3. Подача искового заявления в суд.
4. Судебный процесс.
5. Вынесение судебного решения.

СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.

Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.

Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).

При обращении в суд, следует знать:

• за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
• квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
• как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.

Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe

Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:

Чтo пpoизoшлo	Cкoлькo ждaть
Cъeмщик нe плaтит apeндy	2 мecяцa
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт	14 днeй
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд	5 днeй
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe	1 мecяц
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy	1 мecяц
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy	1-3 дня
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии	1 мecяц
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй	1 мecяц
Итoгo:	6.5 мecяцeв

Арендатор съехал, что делать с его вещами?

1. Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
2. Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
3. Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
4. Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
5. Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.

Составление соглашения

Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.

Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.

Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:

• аудиозапись устного договора;
• видеозапись;
• расписка.

Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.

При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.

Как взыскать долг за аренду квартиры: порядок действий?

Если никакие переговоры и увещевания не помогли, и лицо продолжает пользоваться помещением, не оплачивая его аренду, следует переходить к взысканию причитающихся средств. Для принудительного взыскания арендной платы наиболее действенный алгоритм следующий:

1. Составление письменной претензии

это еще не обращение в суд, но уже документальное требование погасить задолженность и/или освободить арендуемое помещение. Такое обращение всегда имеет больший вес на должника, а кроме того, может быть доказательством на судебном процессе, которое подтверждает попытки уладить вопрос в досудебном порядке. Направляется документ заказным письмом или передается лично;

2. Подача искового заявления

если ничего другого не помогает, необходимо для восстановления справедливости обращаться в суд. Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимости. В тексте заявления необходимо указать следующие сведения:

• данные истца (владельца недвижимости) и ответчика (арендатора);
• обстоятельства, вынудившие обратиться в суд – когда, по каким причинам, арендатор перестал платить за помещение, что предусматривают условия договора и т.д.;
• требования – разорвать договор аренды, взыскать долг, неустойку и т.д.

Когда арендатора можно выселить самостоятельно, объяснил Конституционный суд

Конституционный суд (КС) рассматривает жалобы людей, которые считают, что применённые в их делах законы противоречат Конституции России. Так в КС попала жалоба Татьяны Пыкиной, которую выселили из арендованной квартиры. Женщина сняла жильё на 11 месяцев, но вовремя не заплатила собственнице. И та расторгла договор найма в одностороннем порядке через два месяца после заселения.

Пыкина пыталась доказать, что условия договора нарушают статью 687 ГК, которая разрешает арендодателю расторгать договор только через суд. Женщина дошла до Верховного суда, не смогла доказать свою правоту и после этого обратилась в Конституционный суд.

2 июня 2022 года КС подтвердил: расторгать договор в одностороннем порядке можно — если это указано в самом договоре и если речь идёт о краткосрочной аренде. Несмотря на то что КС занял ту же позицию по делу Пыкиной, что и другие суды, его постановление имеет большее значение. Когда КС объясняет, как нужно понимать закон, другие суды больше не могут толковать его иначе.

Как выселить квартирантов из соседней квартиры

В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.

Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.

Первый сценарий: окончание срока действия договора и отказ жильца съехать

Для начала следует отправить арендатору предупреждение в письменном виде, в котором указать, что срок действия договора подходит к концу и вы не планируете его продлевать. Желательно отправлять предупреждение заказным письмом с описью вложения через почту. Помимо этого в предупреждении должны быть прописаны время (и место), когда будет происходить передача жилого помещения.

Данное предупреждение само по себе будет означать, что договор аренды не будет продлен. И после завершения срока действия договора жилец больше не имеет законного права находиться в вашем жилье. И тогда выселение арендатора следует производить уже по решению суда.

Для подачи иска следует обратиться в районный суд по месту нахождения сдаваемого жилья. Также следует заплатить государственную пошлину. Помимо этого, если вы не в состоянии составить иск самостоятельно, вам потребуется обратиться к профессиональному юристу, что тоже потребует дополнительных расходов. Важно также знать, что на судебное разбирательство может уйти от 6 до 12 месяцев.

И в случае, если суд примет вашу сторону, то к делу приступят судебные приставы. В первую очередь, они направят арендатору требование о добровольном исполнении решения суда. И если он этого не сделает, то к нему применят меры принудительного исполнения решения суда.

Если вы хотите ускорить процесс выселения, то нужно взять в суде исполнительный лист и уже самостоятельно передать его в службу судебных приставов. И после того, как данный листок будет получен, арендодателя должны выселить в срок исполнительного производства, а именно на протяжении двух месяцев.

Однако если арендодатель не покинет жилье в этот срок, то со стороны пристава будет вынесено постановление о том, чтобы взыскать с него исполнительский сбор (7% от размера долга, если такое имело место), а также новый срок, чтобы выселиться. И если этот срок снова будет проигнорирован, то последует принудительное выселение, причем без извещений.

Также важно знать, что все время, что арендатор занимает жилье без продленного договора, он должен в обязательном порядке оплачивать аренду. И если он не вносит оплату, то потребует взыскивать эти деньги уже через суд.

Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков

Хотя любой договор аренды квартиры, содержащий информацию о сторонах, арендуемой квартире, а также о размере и сроках уплаты арендных платежей, может являться основанием для судебного взыскания с арендаторов неуплаченной ими арендной платы, но грамотно составленное соглашение может предупредить такую неуплату.

• В первую очередь, собственники жилья могут защитить себя посредством обеспечительного платежа (депозита), часто также называемого «залогом» (что несколько не верно). В договоре можно установить условие об обеспечительном платеже, который представляет собой денежную сумму, передаваемую арендодателю на случай нарушения обязательств по договору арендатором. Взяв обеспечительный платеж в размере одного или двух месяцев аренды, собственник квартиры может компенсировать неуплаченную часть арендной платы или долги по коммунальным услугам, оставленные арендатором. Из нее можно также компенсировать стоимость испорченного или пропавшего по вине арендатора, его сожителей или гостей имущества, которое было передано вместе с квартирой (мебель, бытовая техника и т.д).

Обычно, сумма такого платежа подлежит возврату после прекращения договора. Иногда может предусматриваться, что сумма такого платежа возвращается арендатору путем зачета в счет последних месяцев аренды. Но первый способ наиболее предпочтителен, поскольку будет гарантировать, что даже внезапно обнаружившиеся долги по коммунальным услугам будут оплачены за счет арендатора.

Казалось бы, можно подумать о том, что собственник может взять такой депозит и без договора или же если такого условия прямо не будет в его тексте. Однако мало арендаторов согласится на такое, поскольку отсутствие в договоре условия об обеспечительном платеже не гарантирует его возврат после прекращения аренды. Это будет означать для арендатора, что он фактически может заплатить недобросовестному арендатору еще за один или несколько лишних месяцев аренды в ситуации, когда он даже не будет пользоваться квартирой. Поэтому данное условие важно отразить в договоре, регламентировав размер, а также порядок и сроки передачи суммы обеспечительного платежа.

• В договоре важно подробно регламентировать порядок оплаты и желательно установить предварительную оплату.

Предоплата помогает избежать больших задержек, хотя неуплата за один месяц не будет являться основанием для расторжения договора в соответствии с законом. Неуплата за два месяца при сроке договора, составляющем менее года, поможет собственнику гарантированно получить деньги хотя бы за один месяц пользования квартирой. Если арендатор не заплатит второй раз, то в данном случае собственник может расторгнуть договор в установленном законом порядке.

Однако если срок договора составляет год или соглашение действует более года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует наличие просрочки оплаты, допущенной арендатором, за шесть месяцев.

• Условие о неустойке может стимулировать арендатора соблюдать договор и платить вовремя.

Основания для выселения

Статьи, на основании которых можно выгнать квартирантов, задерживающих оплату, представлены в Жилищном и Гражданском кодексе. Статья 687 Гражданского Кодекса послужит основанием для выселения в таких случаях, как инициатива арендаторов, инициатива арендодателя и в результате исковых требований.

• Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
• Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
• Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
• Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.

Когда собственник обнаруживает эти нарушения, он должен предупредить жильцов, что они должны оплатить долг по квартплате или аренде, в противном случае арендодатель вправе избавиться от квартирантов.

Важно понимать, что принцип оформления договора на квартиру, которая сдана собственником, базируется на свободном выборе условий этого договора. Потому следует заранее обсуждать нюансы договоренностей для будущей защиты собственника.

Выдворить проживающих быстро получается не всегда, так как для этого нужны законные основания и даже доказательства нарушения. Выселить жильцов из сдаваемой квартиры, когда они не платят – законное право собственника, но, если договор не заключался, могут возникать трудности.

Как нужно было сделать

В этих историях арендодатель – пострадавший. Сможет ли он вернуть свои деньги? На каких условиях пускать квартирантов и как оставить себе законную возможность воздействия на неплательщика? Прежде всего, Нине и Руслану нужно было вносить дополнительные пункты в договор, а не просто подписывать стандартный типовой документ. Юристы советуют указывать в договоре ответственность сторон при нарушении условий найма.

Включите в документ условия, что, если нет арендных платежей за определенный период, вы как арендодатель имеете право: ограничить доступ арендатора в помещение, отключить воду, электричество и т. п. Пропишите в договоре порядок и способы уведомления арендатора об этих мерах.

Не забудьте и об остающихся в квартире личных вещах квартиранта – включите в договор свое право собственника на ограничение доступа арендатора в случае задержки им оплаты. Чтобы вас не обвинили потом в посягательстве на чужое имущество.

Если арендодатель, как Нина, не сможет контролировать жильца в определенные договором дни, нужно поручить это доверенному лицу и обязательно прописать в договоре.

Берите с квартиранта предоплату за месяц вперед или депозит, который возвращается по выселению нанимателя – т. н. «обеспечительный платеж»(ст. 381.1 ГК РФ). Его вносят квартиранты перед заключением договора. Если за время аренды у нанимателя не будет долгов перед арендодателем, платеж арендатору вернется. Если оплата будет просрочена, ее придется взять из суммы обеспечительного платежа без согласия нанимателя.

Проверьте, совпадают ли указанные в договоре и реальные паспортные данные арендатора, адрес квартиры, даты начала/окончания срока найма. Договор должен быть подписан нанимателем.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать

Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.

Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.

Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства. При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона. В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов. Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия. Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут. А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.

Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.

Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.

Похожие записи:

• Субъект преступления и его виды
• Какие налоги нужно платить по срочному трудовому договору
• Обязан ли покупатель вернуть товар продавцу