Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.
Как происходит оформление сделки?
Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.
По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.
Пошаговые рекомендации для грамотного оформления
- Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
- Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
- Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
- Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
- В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте |
100 руб. |
2 500 руб. |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
|
Об удостоверении тождественности фотографии |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
||
|
Об удостоверении времени предъявления документов |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
Какие бумаги стоит подготовить заранее?
Чтобы оформление сделки купли продажи квартиры через нотариуса прошло максимально гладко, требуется собрать такие справки:
- Предварительный договор, если он будет использоваться в процессе;
- Правоустанавливающие документы на продаваемый объект, которые предоставляет продавец. Заранее стоит сделать копию документа, чтобы потом сразу передать в Росреестр;
- Договор купли-продажи, текст разрабатывает нотариус;
- Справку из ЕГРН, служащую доказательством отсутствия на квартире обременений. Ее заказывает нотариус;
- Если продавец состоит в браке и квартира куплена во время брака, супруг обязан подготовить письменный вариант согласия на проведение сделки. Нотариус заверяет документ подписью;
- Справку из ЖЭК или УК. Документ наглядно демонстрирует отсутствие задолженности по коммунальным услугам на момент подписания документов;
- Напоследок осталось получить выписку из домовой книги с указанием всех прописанных на территории продаваемого объекта граждан.
Для ситуаций, когда в сделке принимает участие несовершеннолетний обязательно нужно получить согласие на проведение продажи от органов опеки.
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:
- самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
- обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.
В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
- Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).
Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.
В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Вопрос 5. Нужна ли доверенность?
При заключении дистанционной сделки с участием нотариусов доверенность не требуется. До этого, чтобы купить или продать имущество в удалении от постоянного места жительства, нужно было действовать через представителя, на которого оформлялась доверенность.
«Такая доверенность — это не только лишняя головная боль, но и высокие риски. Она влечет за собой серьезные правовые последствия и нередко становится инструментом в руках мошенников. С ее помощью совершаются незаконные сделки в простой письменной форме, а обманутые люди остаются без жилья и денег. В рамках же дистанционной сделки покупатель и продавец недвижимости могут контролировать весь процесс лично, без лишних трат времени и денег», — рассказал нотариус.
Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:
- Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
- Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
- Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
- Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).
Риски покупки квартиры через нотариуса
Участие нотариуса в заключении договора в значительной мере исключает риски, свойственные сделкам купли-продажи. Особенно в случае получения от него максимального спектра услуг:
- Удостоверение договора снижает вероятность признания сделки недействительной.
- Внесение денежных средств за квартиру на депозит нотариуса обеспечивает безопасность произведения расчетов между продавцом и покупателем.
- Рассылка предложений о выкупе доли жилья сособственникам позволяет экономить время продавца и повышает ценность доказательств выполнения процедуры (если это потребует суд).
- Подача запроса на государственную регистрацию недвижимости ускоряет процесс и гарантирует его выполнение.
К недостаткам можно отнести не столь глубокую правовую проработку ситуации заявителей. Нотариус, к примеру, не подойдет к составлению договора купли-продажи так же ответственно, как юридические специалисты более узкой направленности, а также не проконсультирует по поводу выхода из проблемных ситуаций.
Документы для купли-продажи квартиры: с чего начать
Для начала нужно определиться, что для разных этапов купли-продажи квартиры нужны разные документы. Не все документы необходимы для регистрации в Росреестре (МФЦ), и далеко не все являются обязательными. Все зависит от исходных условий купли-продажи: чем сделка проще, тем меньше документов понадобится.
Все документы можно условно разделить на две группы:
- необходимые для проверки юридической чистоты квартиры перед куплей-продажей – эти документы показывают покупателю, что сделка безопасна, и ждать подвоха не нужно;
- требующиеся для подачи заявления в МФЦ на регистрацию прав в ЕГРН – список совсем небольшой.
Само совершение сделки и проведение расчетов занимает 30-40 минут. Однако регистрация занимает до 7 рабочих дней. За это время из Росреестра поступает выписка из ЕГРН, в которой указан новый владелец недвижимости.
Ее можно получить у нотариуса:
- в электронном виде (документ заверен цифровой подписью и имеет такую же юридическую силу, как и бумажный вариант);
- в бумажном виде с оригинальной синей печатью нотариуса.
Процесс оформления договора купли-продажи через нотариуса
Чтобы подготовить документ, стороны или их представители должны вместе явиться в нотариальную контору или вызвать специалиста к месту проведения процедуры.
Затем нужно действовать по следующей схеме:
- Сообщить нотариусу о визите и разъяснить ключевые моменты купли-продажи.
- Оплатить госпошлину и тариф, действующий у конкретного специалиста.
- Подготовить договор, если он не был оформлен ранее. Специалист готов помочь в осуществлении действия. Однако за выполнение процедуры предстоит предоставить денежные средства.
- Предоставить необходимые документы для нотариального заверения купли-продажи.
- Подтвердить полномочия и пройти процедуру проверки личности.
- Ознакомиться с последствиями, к которым может привести заключение соглашения.
- Подписать договор и дождаться, пока нотариус удостоверит его, а также внесёт сведения в ЕИС.
Когда действие осуществлено, сделка считается оформленной. После этого остается лишь зарегистрировать имущество в Росреестре.
Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.
А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.
Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.
В общие затраты на услуги нотариуса входят:
- Установленный государством тариф.
- Оплата правовых и технических работ.
По всей территории РФ тарифы на предоставление нотариальной помощи равны. Что касается купли-продажи недвижимости с обязательным нотариальным засвидетельствованием, ее стоимость равна 0,5% от суммы соглашения. При этом есть лимиты по тарифам данного вида.
Минимальная сумма составляет 300 руб, максимальная – 20000 руб. Стоимость пользования услугами нотариуса в необязательном порядке регулируется Основами законодательства о нотариате.
Внимание: стоимость услуг нотариусов стала на порядок ниже, тем самым повысив их конкурентоспособность по сравнению с другими участниками-посредниками рынка недвижимости.
Вторую часть суммы регулирует нотариальная палата. Величина затрат зависит от стоимости соглашения и уровня нотариальной ответственности.
К правовым и техническим услугам можно отнести:
- проведение правовой экспертизы и внесение поправок;
- подготовка проектной документации;
- проверка подлинности документов;
- выяснение и сопоставление представленным заявлениям настоящего волеизъявления сторон;
- получение информации из госреестра и т.д.
Цена на данный вид нотариальных работ изменяется ежегодно по каждому субъекту деятельности. Например, в столице процедура купли-продажи квартиры (с обязательным использованием услуг нотариуса) в 2017 г. стоила 5000 руб. Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты предоставляет полные сведения о стоимости услуг по каждому региону.