Как расторгнуть договор с агентством недвижимости, риски, последствия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор с агентством недвижимости, риски, последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для того, чтобы избежать денежных потерь при расторжении договора, нужно это предусмотреть при его заключении. В частности, необходимо детально и однозначно прописать возможность одностороннего расторжения договора.

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества. Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, возмездно оказываемых услугах и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

• вводную часть (с указанием данных об участниках сделки);
• непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме);
• обязательства и сроки их исполнения для обеих сторон;
• стоимость и порядок расчетов;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• ответственность сторон.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа

Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.

Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью. По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения. Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.

Как уведомить агента о расторжении?

Как ни странно, но человек, который заключает договор с агентством недвижимости в 95% случаев не сможет дать вразумительного ответа. Зачем тогда истерить, после того, как будешь обманутым?

Крайне важно предельно чёткое понимать, какие бумаги предлагает на подпись специалист агентства недвижимости. Суть заключается в следующем. Если Вы хотите, чтобы риелторы подыскали для Вас, к примеру, жильё для аренды.

Они не будут действовать от Вашего имени. Всё, что будет осуществлено:

• анализ рынка недвижимости;
• поиск наиболее подходящих вариантов критериям поиска (заданных заказчиком услуг);
• предоставление контактных данных владельцев недвижимости.

Как раз подобный договор носит название возмездного оказания услуг. И он может быть расторгнут в одностороннем порядке в любой момент времени. Стоит ли говорить, как осуществляют работу недобросовестные риэлторы?

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

• паспорт;
• доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

• паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
• копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
• разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
• выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Виды деятельности, относимые к возмездному оказанию услуг

Гражданским кодексом предусмотрены отдельные правила для разных видов деятельности. Возмездное оказание услуг регулируется главой 39 ГК РФ, и к ней относятся обязательства по оказанию образовательных, консалтинговых, медицинских, рекламных, ремонтных и многих других услуг — эта деятельность носит универсальный характер.

Вопросы расторжения договора об оказании услуг в одностороннем порядке регулируются ст. 782 ГК РФ.

Возможность применения одностороннего отказа определяется принадлежностью предмета соглашения именно к услугам. Не относятся к такой деятельности подряд, перевозки, хранение и другие виды работ — полный перечень исключений приводится в п.2 ст.

779 ГК РФ.

Многие виды деятельности осуществляются на основании специальных законов. Так, услуги по управлению многоквартирным домом регулирует Жилищный кодекс, банковские — закон о потребительском кредитовании. Это же касается страхования, образования, связи. Их положения приоритетны по отношению к общим нормам Гражданского кодекса.

Возникновение спорных ситуаций

В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника. Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции. Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре. Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:

1. Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
2. Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
3. Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.

Особенности эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор налагает большую ответственность на как на исполнителя заказа, так и на клиента

Агентства заинтересованы заключить с клиентом возмездный эксклюзивный договор на преимущественное право работы в качестве исполнителей с определенным объектом недвижимости.

Это соглашение лишает заказчика прав обращаться в другие риэлторские фирмы для совершения сделки с недвижимостью.

Основные обязательства эксклюзивного договора:

• от агентства – использование максимальных ресурсов и обслуживания, консультирование по всем маркетинговым, налоговым вопросам, юридическая «чистота» сделки;
• от клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать вне конкуренции.

Рамки эксклюзивного договора защищают клиента от происков мошенников, способствуют полному анализу ситуации и успешному завершению сделки в интересах клиента.

О порядке, правилах и нюансах

Каждую услугу, которую вы хотите получить от агентства следует зафиксировать в документе

В случае подписанного договора за уровень обслуживания клиента агентство несет ответственность, в том числе материальную.

Это укрепляет серьезность персонала и мотивирует специалистов качественно выполнять обязательства на каждом этапе работы.

Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть зафиксирована документально во избежание недоразумений.

Это могут быть акты осмотров, передачи документов, расписки, описи.

Следует учесть, что первичная цена объекта всегда выше средней на рынке недвижимости. Шаги по снижению, их необходимость и обоснование можно включить в текст договора в виде примерного графика с пороговыми значениями.

Гражданский кодекс РФ не исключает дополнение в типовой договор любых пунктов на усмотрение сторон.

Образец письма об отказе риэлторских услуг

Предоставляя обеим сторонам договора оказания риэлторских услуг право одностороннего отказа от него, ГК РФ проявляет различное отношение к сторонам. Речь идет о том, что под особой защитой оказывается заказчик (потребитель риеэторских услуг, клиент риелтора). Если он откажется от договора, неблагоприятные последствия ограничиваются необходимостью возместить понесенные исполнителем (риелтором) расходы. Если в роли отказавшейся cтороны выступает исполнитель (риэлтор), ему придется возместить заказчику (клиенту) убытки в полном объеме. В cлучае, когда от договора оказания риэлторских услуг откажется потребитель, ему придется возмещать риелтору лишь реальный ущерб. При отказе от договора риелтора потребитель может требовать возмещения убытков, включая как реальный ущерб (например, компенсацию расходов, cвязанных с поиском объекта недвижимости), так и упущенную выгоду. Односторонний отказ — это реакция cтороны на определенные договорные нарушения. Достаточным основанием расторжения договора оказания риэлторских услуг может выступать предположение о возможной неспособности cтороны, прежде всего риелтора, исполнить принятое на cебя обязательство. В cоответствии cо cт. 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702-729) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит cтатьям главы 39 «Возмездное оказание услуг» и особенностям предмета договора. c учетом положения п. 2 cт. 715 возможен отказ от договора оказания риэлторских услуг, если риелтор несвоевременно приступил к оказанию услуг или если потребитель во время оказания услуг обнаруживает, что риелтор оказывает услуги настолько медленно, что их оказание к cроку cтановится явно невозможным.

Рекомендуем прочесть: Комиссия на охранника 4го разряда каких врачей проходить

Последующая невозможность исполнения может быть как юридической, так и фактической. Юридическую невозможность может cоздать акт органа государственной власти, фактическая выражается в том, что обязательство не может быть исполнено в натуре. Критерием для выделения фактической невозможности исполнения может cлужить cостояние рынка недвижимости.

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры

Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).

Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор

Что это значит для вас:

• если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
• подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.

Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.

Порядок расторжения договора с риэлтором

1. составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
2. вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
3. убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
4. только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.

Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.

Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:

• обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
• ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
• конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
• сроки и формат предоставления отчетов;
• количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
• действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
• указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны; виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
• даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
• вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.

Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!

Какие риски существуют

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры без выплаты штрафа

Продажа или покупка недвижимости – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. При совершении подобных сделок затрагивается сразу несколько законов, соблюсти которые одновременно бывает достаточно непросто.

Примером в данной ситуации может служить закон о защите прав потребителя, который позволяет пользователю услуги (который одновременно является продавцом квартиры) в любой момент отказаться от сделки, возместив при этом только фактически выполненный объем работы.

Но не только агентство недвижимости может стать жертвой. Клиенты недобросовестных фирм также часто становятся жертвами опытных мошенников, доказать вину которых бывает достаточно сложно.

Чтобы не стать жертвой обстоятельств, в данной ситуации важно правильно составить договор с агентством недвижимости, как расторгнуть который, должно быть прописано отдельным пунктом. При этом важно заранее предусмотреть несколько ключевых моментов:

• все этапы сделки должны проводиться под строгим контролем квалифицированного юриста, причем продавцу квартиры не рекомендуется пользоваться услугами юриста, которого предоставляет агентство недвижимости;
• для продавца важно предусмотреть вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости без выплаты штрафа, для чего следует прописать данную процедуру в договоре на продажу недвижимости;
• чтобы исключить возможность затягивания во времени всей процедуры продажи дома или квартиры, договор с юридическим лицом должен иметь четкий срок действия. Тогда не придется ломать голову над вопросом, как не продлевать договор с агентством недвижимости.
• следует внимательно отнестись к выбору риелтора, для чего желательно изучить историю компании, прочесть отзывы клиентов и сделать запрос о данной организации в налоговую и прочие службы, чтобы убедиться в подлинности срока реальной работы компании и чистоте сделок.

Последствия расторжения договора

Казалось бы, когда вы расторгаете договор, то хотите прекратить все свои обязательства перед контрагентом. Но некоторые из них все-таки продолжают действовать. Давайте разберемся.

Прекращаются основные обязательства: передать товар по договору купли-продажи, изготовить вещь по договору подряда.

Это влияет на размер неустойки: она начисляется только до даты расторжения договора и прекращения основных обязательств по нему.

Продолжают действовать условия о рассмотрении споров по договору: в каком суде будет рассматриваться дело, сколько дней есть у сторон на урегулирование разногласий и т. д.

Остаются обязательства по выплате пеней, штрафов и других задолженностей, которые возникли до расторжения.

Причем если на деле стороны продолжают исполнять договор после его расторжения, но одна из них нарушает условия, то неустойка начисляется до дня фактического прекращения работ.

Например, подрядчик делает ремонт в квартире. Срок окончания ремонта по договору — 1 августа. К этой дате подрядчик не закончил работу, и хозяева решили расторгнуть договор.

Но фактически подрядчик продолжал делать ремонт, а хозяева продолжали пускать его в квартиру. Ремонт он закончил 1 октября, то есть на 2 месяца позже. Неустойка за просрочку будет начисляться до дня фактического прекращения работ — то есть до 1 октября.

Остаются в силе условия, которые устанавливают, что стороны должны сделать после расторжения договора, — например, заказчик должен вернуть исполнителю часть сделанной им вещи.

Если стороны расторгают договор из-за существенного нарушения условий, то пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков.

Похожие записи:

• Как заставить управляющую компанию работать
• Куда пожаловаться на автошколу
• Получите консультацию прямо сейчас!