Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка в 2023 году: порядок, документы, сроки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Исключительные случаи
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Можно ли подарить участок без межевания
Благодаря действию дачной амнистии, если земельный участок стоит на кадастровом госучете, чтобы его подарить не нужно проводить межевание. Чтобы оформить договор дарения не обязательно устанавливать точные границы земельного надела. Но вы должны помнить, если сосед внесет сведения в ЕГРН раньше вас, и незаконно прибавит к своим владениям лишние сотки с вашего земельного надела, придется долго доказывать свою правоту в суде.
С юридической точки зрения процедура дарения практически ничем не отличается от продажи или отчуждения. И в том, и другом случае передача прав собственности осуществляется от одной стороны другой. Но в случае дарственной, новый владелец получает земельный участок безвозмездно.
Чтобы оформить сделку, даритель и дарополучатель должны подписать договор дарения. На его основании будет производиться регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.
Сделки с участками без межевания
Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.
Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов по поводу межевания, ведь данная процедура стала обязательной для проведения только с 1 января 2018 года. В итоге большие земельные участки с зарегистрированным правом собственности, законно поставленные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Возможно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года все виды сделок с не имеющей установленных границ землей запрещены. Исключений из нового правила не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает помехой землепользованию. Данная противоречивая ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, в соответствии с которым ставились на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не единожды был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили еще раз.
По сути, закон об амнистии дачных участков дает возможность проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание при этом не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе информации о границах делалась запись о том, что они не определены.
Хотя изменения в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все собственники. Землей они также беспрепятственно пользуются, так как отсутствие границ не лишает права пользоваться собственностью, но, если они принимают решение продать участок, то здесь их ожидает проблема: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Разъяснения Росреестра
Статья 72 закона №218-ФЗ гласит: регистрация права собственности, совершенная по правилам законодательства, действующего ранее, считается действительной и пересмотру не подлежит. В ст. 26 этого же закона перечислены основания, по которым Росреестр может приостановить регистрацию. Отсутствие межевания в этот список не входит.
Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно. Веским доказательством его правоты послужит межевой план.
Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.
Работы по идентификации границ земельного участка выполняет аттестованный кадастровый инженер либо компания, имеющая в штате такого специалиста.
Причины для проведения границ участка
Межевание – не просто юридическая формальность, а один из главных этапов осуществления права собственности на конкретные земли на территории жилого посещения. Проведение официальных границ очерчивает область частных владений конкретного гражданина, что упрощает значительную часть действий, связанных с его владением. Так, разметить границы стоит по следующим причинам:
- Вы хотите начать строительство жилого дома или иных сооружений, требующих регистрации.
- Предстоит продажа участка третьему лицу.
- Земля будет использована в качестве залогового имущества при получении кредита.
- Планируется оформление наследства на выделенную территорию.
Требования к межеванию
Мы выяснили, что ни в одном действующем правовом акте нет указания на обязательное проведение межевания. Законом не устанавливаются ни сроки обязательного межевания, ни то, что для продажи оно необходимо. Есть требования к межевому плану (установлены ст. 22 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», а также Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921), есть требования к порядку и срокам кадастрового учета (Статья 16 218-ФЗ). Но требований к сделкам с недвижимостью, которые четко бы указывали нам на куплю-продажу только отмежеванного земельного участка нет.
Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.
Можно ли продать земельный участок или его долю без межевания?
Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.
Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. Поэтому продать такой земельный участок нельзя: регистрация права не пройдена, а значит, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет и не может совершать с ним никаких сделок.
Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, произвести межевание необходимо. Однако часто бывает, что собственники земельных участков не хотят утруждать себя сбором документов, полагая, что данную процедуру покупатель может произвести самостоятельно. Действительно, распространены случаи продажи дачных участков, права на которые не зарегистрированы. Владельцы таких земель могут предъявить при продаже только членскую книжку дачника, состоящего в кооперативе или товариществе.
Однако необходимо помнить, что цена земельного участка может быть снижена, поскольку участок без межевания и без регистрации прав люди покупают менее охотно, чем уже с установленными границами и правами.
Также учитывайте, что, приобретая надел без четко определенных границ, вы можете быть втянуты в конфликтные вопросы с соседями, которые не согласны с фактическим делением смежных территорий. Таким образом, лучше до продажи земельного участка урегулировать все проблемные ситуации с соседями по вопросам его обособления, провести межевание и оформить кадастровые документы. Тогда шансы реализовать надел земли по хорошей цене увеличатся многократно.
Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.
Трудности могут возникнуть в следующих случаях:
- Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
- Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
- Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.
Как выглядит межевой план
Результатом выполненных работ станет межевой план (дело), который состоит из двух частей – текстовой и графической. В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов. Межевой план земельного участка включает:
- Первичные данные;
- Данные о полученных измерениях на местности;
- Информация об образуемых или измененных земельных участках и их частях;
- Схема расположения участков;
- Чертёж земельных участков и их частей;
- Геодезическая схема построений;
- Приложение: копия извещения в СМИ, копия справки об отсутствие возражений.
Как провести межевание земельного участка бесплатно
Для обычных граждан бесплатное межевание земельного участка возможно только при комплексных кадастровых работах по инициативе государства. Информация о предстоящем и действующем комплексном межевании земель публикуется на сайте муниципалитета.
В этом случае собственник может обратиться к указанной на сайте кадастровой организации (как правило муниципальной) с заявлением о проведении межевания своего участка бесплатно. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, кадастровый номер, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, и тд).
Причины для обращения за бесплатным межеванием могут быть следующие:
- Сведения о земле не значатся в ЕГРН, но право собственности уже было оформлено до 1998 года;
- Имеет место документально подтвержденная кадастровая ошибка;
- Данные об участке имеются в РосРеестре, но объект не поставлен на кадастровый учет.
Можно ли продать земельный участок без межевания в 2021 году
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Межевание земельного участка упрощает процесс юридически-правового оформления сделок по земельному участку. Предохраняет от возможных рисков.
Фиксированных тарифов на проведение процедуры межевания не существует.
На цену влияют следующие факторы:
- регион, место, где находится ЗУ, ландшафт, площадь;
- степень сложности геодезических работ, транспортные расходы;
- наличие исходных правовых документов (план, землеустройство);
- есть ли необходимость в геодезии ЗУ;
- необходимость проводить согласование спорных вопросов с соседями;
- субъект, который будет проводить процедуру регистрации в Росреестре (собственник или специалисты кадастровых центров).
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Для выявления, фиксации ошибок необходимо заключение, выданное кадастровым инженером. Решают вопросы в индивидуальном порядке: по договорённости сторон, в суде.
Местные администрации стали требовать межевание земельного участка для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Градостроительный план земельного участка — обязательный этап в получении разрешения на строительство, и в дальнейшем нужен для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом.
Владелец земельного участка сам должен понимать важность межевания. Когда границы участка определены, есть четкое понимание, что участок принадлежит не только по свидетельству с такой-то площадью, но и существует на местности. Особенно это правило коснулось участков, которые не огорожены забором. Проведение межевания в большинстве случаев исключает судебные разбирательства по спорам о границах между участками. Наталья Страхова, юрист ГКИ Недкадастр
Все идет к тому, что становится невозможным перерегистрировать и передавать по наследству немежеванный надел. После кончины собственника земля может отойти в пользование государства, и претензии наследников не будут иметь юридической силы. Также невозможно будет использовать землю в качестве залога или обеспечения для получения кредитов.
На первый взгляд, межевание земли кажется быстрым и несложным процессом. Но отказ от этой процедуры сулит землевладельцу негативные последствия, вплоть до потери собственности. Кроме вышеупомянутых последствий, предусмотренных законом, существует большая вероятность лишиться имущества в ходе недобросовестных действий соседа. Например:
- нередки случаи, когда соседи в ходе межевания захватывают часть граничащего участка, если последний не размежеван. Российской практике известны ситуации, в которых люди, владеющие по праву собственности участком, лишались половины его площади. Дабы обезопасить себя от посягательств на землю, необходимо провести межевание
- большинство данных о границах участков, значащихся в кадастровых картах, устарели и неактуальны на сегодняшний день. Реальны ситуации в Московской области, когда владелец надела оставался без участка после проведения процедуры межевания соседями. Потому как новая карта местности, которая имеет юридическую силу, попросту не содержит сведения о данном конкретном участке. Это означает, что землевладелец лишается собственности навсегда
- опасно приобретать участок, который не имеет межевого плана. Фактически, любой сосед сможет «подвинуть» границы надела, проведя межевание, и закон будет в таком случае на стороне недобросовестного соседа. Вернуть потерянную площадь участка не представляется возможным. Размер надела, указанный в правоустанавливающих документах, может отличаться от фактической площади. Или же участок может существовать только по документам, а фактически его площадь давно размежевана между соседями. Застраховаться от покупки «кота в мешке» можно, сделав межевой план
- нередки случаи, когда собственник, не имея межевого плана, возвел строения на своем участке. А впоследствии выяснилось что, например, половина дома стоит на земле, принадлежащей третьему лицу. Выход из данной ситуации один — снос строения. Но кому захочется сносить новый дом, или баню, на постройку которых потрачено много средств и времени?
Межевание не является принудительной процедурой, оно проводится исключительно по воле изъявления собственника земельного участка. Но неправильно составленный межевой план или его отсутствие сулит владельцу приобретением проблем вместе с покупкой намежеванного участка:
- невозможность распоряжаться собственностью, как следствие — потеря имущества
- невозможность зарегистрировать и прописаться в доме, построенном на участке, границы которого юридически не определены
- невозможность разделения или объединения участков
- лишение либо фактическое уменьшение участка, ввиду проведения межевания соседями
- «заборные войны» с соседями.
С каждым годом земля приобретает все большую ценность, а в центральных регионах, коими является Москва и Московская область, этот ресурс особо ценен. Межевание — это процесс, который, прежде всего, обеспечит сохранность земельного участка и капитала.
Благодаря большому опыту в сфере кадастровых работ, деятельность кадастровых инженеров ГКАИ Недкадастр отлажена до мельчайших деталей, поэтому от момента звонка клиента до получения конечного результата проходит всего несколько дней. Согласование с эксплуатационными службами осуществляется в самые короткие сроки. Наши геодезисты проводят межевание земельных участков по всей Московской области.
Что бы вам ни рассказывали соседи по даче, чем бы ни клялся дядя Ваня из БТИ и Таисия Петровна из отдела кадров, знайте: в действующем законодательстве нет прямого указания на то, что собственники земельных участков обязаны провести межевание. А что это вообще такое?
Земля без границ. Как продать земельный участок без межевания?
При реализации части надела, его дольщики вправе купить её первыми. О её продаже собственник должен известить их письменно с указанием цены и условий продажи. Это право может быть реализовано в период 30-ти дней с даты поступления извещения. Если никто не изъявил желание это сделать, то владелец может предлагать свой объект посторонним людям по той цене, которую указал дольщикам.
Установление пределов необходимо для передачи права собственности на земельное имущество. Но при этом существуют случаи, когда информация о расположении координат пределов участка не требуются. Это ситуации, когда площадь:
- Предоставлена для ЛПХ, ведения дачи, огорода и сада, ИЖС и ГС;
- Частная собственность ранее прошла регистрацию в установленном законодательством порядке и владельцу выдана документация, устанавливающая правомочия, без проведения разграничения;
- Правомочия возникли из-за переоформления прав бессрочного/постоянного использования объекта.
ВНИМАНИЕ! Такие правила действительны до 01.01.2018 г. После этой даты, регистрация прав на любое земельное имущество без межевания производиться регистрирующей службой не будет.
При оформлении новых территорий, активности в пользовании и планируемой перспективе их реализации, процедуру межевания лучше не затягивать. Когда право на землю оформлено в установленном законодательством порядке, а продажа его не предвидится, межевые работы можно отложить до времени, когда в этом возникнет необходимость.
Существует возможность воспользоваться услугами бесплатного межевания. Это происходит в случаях:
- Проведения аукциона по продаже земельных объектов либо права на заключение арендного договора. Работы могут выполняться за счет государства;
- Осуществления кадастровых работ в комплексе. Они распространяются на крупные площади, называемые кадастровыми кварталами, захватывая и индивидуальные территории. Они проводятся в соответствии с федеральными программами.
Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:
- Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
- Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
- При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.
Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.
Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.
Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.
Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.
В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:
- Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
- Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.
Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.
Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.
Как мы выяснили, для продавца в такой сделке “«всё ровно”. В отличие от покупателя. Он должен помнить, что земля без межевания – потенциально проблемный объект. Без шуток, это сродни покупке кота в мешке – в будущем может оказаться, что участок имеет не только другую форму, но и другой размер. Соседи могут отказать в согласовании, границы участков могут быть наложены друг на друга или сдвинуты, а размещенные на вашей земле капитальные объекты и вовсе могут быть обнаружены уже на соседних участках.
Едва ли такой “багаж” порадует покупателя. Впрочем, достоверно выяснить это можно только по результатам межевания. А пока его не провели, отсутствие уточненных границ может стать отличным поводом сбить цену!
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.
Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.
Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.
Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.
Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).