Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Как оформлять передачу предоплаты
Неважно, в какой форме вы с продавцом договорились передать деньги, как аванс, задаток или обеспечительный платеж — в любом случае нужен договор. Пропишите в нем эти пункты:
- Паспортные данные всех участников сделки. Если продавцов или покупателей несколько, или вы планируете купить квартиру в ипотеку с помощью созаемщиков — добавьте их в договор.
- Полную информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер и стоимость, технические параметры, такие как этаж и метраж. Информацию лучше взять из выписки ЕГРН.
- Форму договора — это аванс, задаток или обеспечительный платеж. Обычно прописывается в названии, но нет запрета сделать предварительный договор, в котором отдельным пунктом указать на юридическую форму предоплаты.
- Полную стоимость квартиры — это нужно, чтобы продавец не смог ее изменить уже после получения предоплаты.
- Сумму предоплаты. Если стоимость квартиры уменьшается на сумму предоплаты, об этом тоже стоит упомянуть в договоре.
- Условия удержания и возврата. Что произойдет, если покупатель или продавец передумают заключать сделку. Что будет, если сделку не получится заключить из-за каких-то внешних обстоятельств, например, отказа в одобрении ипотеки. Нужно ли возвращать предоплату при форс-мажорах.
- Добавьте сроки действия договора — укажите точную дату, до которой нужно заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Заложить можно ценности, имущество, находящиеся в собственности залогодателя. Служит гарантией погашения займа в частичном или полном объеме
При съеме жилья вносится залоговая сумма, которая является гарантией обеспечения целостности имущества, находящегося в квартире и надлежащего состояния самой квартиры. В договоре учитывается степень износа во время эксплуатации. Когда квартиранты выезжают, собственник проверяет целостность квартиры. Если все в порядке, залог возвращается. При обнаружении повреждений оценивается ущерб, который выплачивается из суммы залога.
При покупке жилья в кредит залогом является приобретенное недвижимое имущество. Банк выдает денежные средства под залог, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по погашению кредита, банк с торгов продаст недвижимость, чтобы возместить свои убытки.
Договор залога нужно обязательно регистрировать у нотариуса. Денежная сумма не может выступать в качестве залога.
Отличие обеспечительного платежа от задатка: сравнительная таблица
Итак, чем отличается аванс от задатка, мы определили. Теперь проведем анализ отличий обеспечительного платежа от задатка.
Эти финансовые инструменты тоже похожи и также различаются. Их сравнение представлено в таблице 2.
Таблица 2
Сходства и различия между задатком и обеспечительным платежом
|
Критерии |
Задаток |
Обеспечительный платеж |
|
Когда вносится |
До заключения основного договора |
До и после заключения основного договора |
|
Цель внесения |
1. Предварительная оплата. 2. Обеспечение исполнения обязательства по заключению договора |
1. Обеспечение исполнения обязательства. 2. Способ платежа |
|
Способ внесения |
Только деньгами |
Деньгами, акциями и другими ценными бумагами, вещами, определенными родовыми признаками |
|
Форма соглашения |
Письменная |
Законом не установлена |
|
К какому договору применяется |
К любому виду договора |
К договору, по которому возникает денежное обязательство |
|
Возврат средств |
1. Прекращение обязательства по соглашению сторон. 2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 ГК РФ). 3. Неисполнение договора по вине стороны, получившей задаток (в двойном размере) |
При неиспользовании возврат средств обязателен, если иное не оговорено соглашением сторон |
Разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.
Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.
Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.
Понятие задатка дано в п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса. Он представляет собой сумму денежных средств являющуюся обеспечением исполнения договоренностей по предстоящей сделки, учитываемую в счет предстоящей оплаты.
Оформляется передача задатка соответствующим договором, где стороны прописывают все условия, которые необходимо выполнить. Подтверждается факт получения денежных средств распиской.
Поскольку задаток обозначен, как обеспечительный инструмент сделки, то в случае отказа одной из сторон исполнения условий договора влечет материальные последствия. Такая норма прописана в ст. 381 ГК РФ. При срыве сделки возврат происходит по следующему общему правилу:
- при отказе покупателя он полностью лишается возможности вернуть себе задаток, он остается у продавца;
- если же передумал продавать квартиру ее собственник, то обязан вернуть ранее уплаченную сумму в двойном размере.
Сходства задатка и аванса
Платежная функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, внося задаток или аванс в сумме 100 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 1 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 900 000 рублей.
Доказательственная (удостоверяющая) функция аванса и задатка
Как аванс, так и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате как аванса , так и задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).
Плюсы и минусы предоплаты
Существенным плюсом задатка и аванса считается выражение серьезности намерений. Человек, который не определился со своими дальнейшими действиями, вряд ли будет вносить часть денег за недвижимость. Такой шаг позволяет обеим сторонам чувствовать себя более уверенно и направить все силы на сбор документов, необходимых для оформления сделки.
Минусом предоплаты является последующий возврат внесенных сумм. Чаще всего стороны не могут обойтись без судебных разбирательств, и это уже не говоря о дополнительных тратах, которые влекут иски.
Выбирая способ внесения предоплаты, следует помнить, что аванс ничего не гарантирует и выгоден исключительно продавцу. А вот задаток может сыграть злую шутку с обеими сторонами. Избежать их помогут тщательно прописанные пункты форс-мажорных ситуаций, которые не влекут потери задатка или его удвоения.
Если есть возможность не вносить предоплату, то лучше производить расчет при подписании основного договора купли-продажи. Это существенно упростит сделку. Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.
Внесение покупателем аванса или задатка может закрепить сделку, став гарантом ее доведения до конца, а может стать причиной дополнительных трат. При внесении предоплаты, независимо от выбранного типа, следует составлять договор с подробным описанием условий, прав и ответственности. При возврате средств пишется расписка, которую рекомендуется заверить у нотариуса.
Что такое задаток и аванс
Задатком является денежная сумма, которая выдается одной стороной договорных обязательств другой стороне в подтверждение исполнения условий договора. Он является частью суммы, подлежащей выплате и одновременно — обеспечением исполнения договора.
Независимо от суммы, стороны должны оформить письменное соглашение, где будет отражена величина денежных средств, внесенная в счет оплаты стоимости квартиры
Задаток позволяет понять истинные намерения контрагента. Платежеспособный покупатель не будет бояться оформить соглашение, а добросовестный Продавец, подписывая договор, доказывает, что в оговоренный период времени квартира не будет продана иному лицу.