Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование жилых и нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, вещи и предметы домашнего быта не относятся к наследственному имуществу, разве что это дорогостоящий антиквариат. Транспортные средства, в том числе автомобиль — это движимое имущество. Его цена может быть существенной, поэтому наследодатель может указать его в завещании, а при наследовании по закону машины обычно включаются в общий состав наследства.
Преимущественное право при вступлении в наследство на квартиру
Когда правопреемников несколько, то при наследовании по закону они получают имущество в общую долевую собственность. Это может оказаться неудобным для них, поскольку в натуре некоторые вещи разделить невозможно, например, однокомнатную квартиру. В этом случае действуют правила преимущественного наследования, установленные ст. 1168 ГК РФ в следующем порядке.
- Если наследник владел вещью на общих правах с умершим (приватизированная квартира, где участником выступал ребенок), он может требовать неделимую вещь в качестве своей наследственной доли. То есть имеет преимущественные права перед наследниками, которые возможно проживали в квартире, но ее собственниками не являлись.
- Родственники, входящие в наследственную очередь и постоянно пользующиеся квартирой, имеют приоритет перед теми, кто не имел к ней отношения (за исключением собственников).
- Наследники, проживающие в жилом помещении вместе с умершим на момент его смерти, не имеющие другого жилья, владеют преимущественным правом перед другими наследующими лицами (не являющимися собственниками этого имущества).
Правопреемники, обладающие преимуществом на неделимую недвижимость, могут полностью получить ее при условии, что выплатят другим наследникам стоимость их доли в порядке денежной компенсации.
Чем регулируется наследование жилых и нежилых помещений
При регулировании наследственных отношений важное значение имеет недвижимость, в которой проживал завещатель, не только как объект, который наследуется, но и как место жительства. По этому адресу нотариус определит место открытия наследства.
Важно! ГК РФ считает, что удобнее наследовать имущество по завещанию, однако оформление наследства по закону встречается в жизни значительно чаще.
Ведь чаще всего завещание составляют люди пожилого возраста. Необходимо посетить нотариальный орган, стоять в очереди, в конце концов, заплатить за составление завещания. Это накладно, и чаще всего люди откладывают это момент.
В состав наследства входят вещи и имущество: движимое и недвижимое. В том числе имущественные права и обязанности, за исключением тех, которые указаны в законе. Отсюда вывод, что наследование жилой и нежилой недвижимости регулирует закон.
Следует иметь в виду, что завещатель вправе в любое время отменить или изменить сделанное им завещание. Это возможно либо путем составления нового завещания, либо путем подачи заявления об отмене завещания.
Завещание, составленное позднее, отменяет ранее составленное полностью или в части, в которой оно противоречит завещанию, составленному позднее. Если позднее составленное завещание только дополняет предыдущее (например, в первом завещании предметом его был дом, а во втором – квартира), то ранее сделанное завещание не считается измененным или отмененным.
Необходимо подчеркнуть, что отмена завещания путем составления нового завещания окончательна и безвозвратна. Завещание, полностью отмененное позднее составленным завещанием, не восстанавливается, даже если позднее составленное завещание впоследствии отменено путем подачи об этом заявления (уведомления).
Особенности наследования приватизированных жилых помещений
На основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения социального использования в государственном и муниципальном жилищных фондах могут быть приватизированы гражданами, в них проживающими. При этом жилище может быть приобретено в собственность одного гражданина (индивидуальную) либо в собственность нескольких граждан (общую).
Наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и некоторые другие). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.
Требования к нежилому помещению
Приведение объекта в соответствие с градостроительными, экологическими и санитарными нормами. Перепланировка и реконструкция возможна только после согласования с инженерными и архитектурными муниципальными организациями.
Обеспечение противопожарной безопасности, включающее проведение ряда мероприятий после обязательного инструктажа Госпожнадзора.
Процедура перевода помещения из жилого в нежилой фонд и наоборот
Перечень требований существенно дополняется, что обусловлено спецификой объекта. Как правило, в многоквартирных домах расположены нежилые помещения, переведенные в эту категорию из жилых.
Важно! В первую очередь собственнику необходимо соблюдать гигиенические требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме, не допускающие использование объекта для осуществления деятельности, которая может привести к загрязнению близлежащей территории.
Примером такой деятельности может служить открытие химчистки или сауны в жилом доме.
Если требуется нежилое помещение, то оно должно находиться не выше первого этажа, либо над такими же нежилыми помещениями. Обязателен отдельный вход. Недопустим диссонанс с архитектурным обликом остального здания.
Какое имущество входит в состав наследства?
Согласно действующему законодательству, наследственная масса включает все движимое и недвижимое имущество, принадлежавшее при жизни покойному, среди которого:
- денежные средства и ценные бумаги, в том числе вклады, находящиеся на счетах наследодателя в банках;
- недвижимость – квартиры, коттеджи, земельные участки и т.д.;
- другие материальные ценности – автомобиль, драгоценности, бытовая техника, мебель, книги, антиквариат, предметы быта
- нематериальные права – объекты интеллектуального труда, обязательства дебиторов перед покойным, права, исходящие из заключенных договоров и т.д.
Кроме того, частью наследственной массы являются не только активы, но и пассивы:
- долговые обязательства покойного перед банками, партнерами, ипотечный кредит и т.д.;
- задолженность перед государственными органами – например, невыплаченные налоги, таможенные сборы и другие подобные платежи.
Следует отметить, что долговые обязательства покойного переходят наследникам пропорционально их доле общего имущества. Например, если родственник наследодателя получает 25% процентов его имущества, он берет на себя также четверть всех его обязательств. При этом по закону наследник принимает сразу все причитающееся ему наследство – как активы, так и пассивы, или же отказывается от него полностью.
Кроме того, есть имущество (как движимое, так и недвижимое), которое хоть и принадлежало покойному, не включается в наследственную массу. Среди таких активов следует отметить следующие:
- имущество, которым покойный владел незаконно – например, недвижимость, возведенная без необходимых разрешений, денежные средства, полученные в обход действующего законодательства и т.д.;
- материальные ценности, права и обязательства, напрямую зависящие от личности наследодателя – авторские права, право на алименты (или задолженность по ним), компенсация за ущерб здоровью;
- права и обязанности, переход прав на которые запрещен законодательно;
- государственные награды, которые были вручены наследодателю при жизни.
Стоит отметить, что споры, возникающие при признании имущества наследственной массой, касаются чаще всего именно таких объектов. Исключить же обычно стараются долговые и другие обязательства покойного.
Особенности наследования жилых помещений в кооперативных домах
Как указывалось в § 6 гл. 8 настоящей работы, с 1 июля 1990 г., т.е. с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР», факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение. При этом государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. Поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, жилище наследуется в общем порядке.
В связи с тем, что многие члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов выплатили паевые взносы до 1 июля 1990 г., на практике возникают споры о наследовании кооперативных квартир в случаях, когда наследодатель (член ЖСК, выплативший паевые взносы) умер до указанной даты. Практика решения данной проблемы первоначально складывалась весьма неоднозначно. Этот вопрос был решен в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. № 1798-1. Как следует из данного документа, действие положения о возникновении права собственности у членов ЖСК распространяется на наследства, открывшиеся до 1 июля 1990 г., при условии, что на момент введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» не истекли шесть месяцев со дня открытия наследства. Таким образом, в соответствии с данным Постановлением, если наследство открылось после 1 января 1990 г. и паевой взнос за квартиру членом ЖСК был полностью выплачен при жизни, наследственным имуществом следует считать не паевые взносы, а именно жилое помещение.
На практике возникает вопрос о возможности выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию, составленному на сумму паенакопления, если к моменту открытия наследства наследодателем (членом ЖСК) паевой взнос за квартиру был выплачен полностью, но завещание при этом не переоформлялось. В таких ситуациях свидетельство о праве на наследство должно быть выдано на жилище, поскольку произошло качественное изменение состава наследственной массы.
В тех случаях, когда сумма паенакопления за жилое помещение в кооперативном доме была внесена членом ЖСК в период брака, пережившему супругу может быть выдано свидетельство на 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение. Если же в течение брака была внесена лишь часть паевых взносов, пережившему супругу выдается свидетельство на 1/2 доли в праве собственности от доли, составляющей общую совместную собственность.
Например, из общей суммы паенакопления в 10 млн рублей супругом (членом ЖСК) до вступления в брак были выплачены паевые взносы в сумме 4 млн рублей. Остальная сумма взносов выплачивалась в период брака.
Особенность выдачи свидетельства о праве собственности состоит в том, что в данном случае совместной собственностью супругов является не вся квартира, а лишь определенная доля в праве общей собственности, выплаченная во время брака: 2/5 доли — это доля в праве общей собственности на квартиру, которая является собственностью умершего супруга, соответственно 3/5 доли — это доля, которая является общей совместной собственностью супругов.
Свидетельство о праве собственности должно быть выдано на 1/2 долю от 3/5 доли в праве общей собственности на квартиру, являющейся общей совместной собственностью супругов.
Наследственная масса будет составлять 7/10 доли в праве общей собственности на указанную квартиру.
С введением в действие 1 марта 2002 г. части третьей ГК РФ кардинально изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, где паевые взносы полностью не выплачены.
До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире, другие наследники, т.е. те, кто в этом жилом помещении не проживал, имели право наследовать только накопленное.
В настоящее время наследники умершего члена кооператива наряду с паем умершего члена кооператива приобретают право быть принятыми в члены соответствующего кооператива, и им не может быть отказано в приеме. Если пай переходит к нескольким наследникам, то вопрос решается самими наследниками, а в случае спора — судом.
Важные детали о налогообложении наследуемой недвижимости
Налоги на наследование недвижимости считаются важным аспектом при составлении наследственных документов. Они могут различаться в зависимости от региона и стоимости имущества. Поэтому необходимо внимательно изучить законодательство вашего региона для определения соответствующих налоговых ставок.
Основные виды налогов на наследуемую недвижимость:
-
Налог на имущество. Зависит от стоимости недвижимости и определяется налоговыми органами.
-
Налог на прирост стоимости. Взимается с наследников при продаже наследственной недвижимости по более высокой цене, чем была указана в наследственных документах.
-
Налог на подарок. Может возникнуть, если наследодатель передал недвижимость членам семьи еще при жизни.
Важно отметить следующие моменты:
- Размер налогов может зависеть от степени родства наследников с наследодателем.
- На налогообложение влияет также срок нахождения недвижимости в собственности у наследодателя.
- Возможны освобождения от налогов при наследовании жилищного фонда, особенно для нуждающихся граждан.
Советы по налогообложению при наследовании недвижимости:
- Получите все необходимые документы и разъяснения от налоговых органов.
- Свяжитесь с профессиональными налоговыми консультантами, чтобы разобраться в подробностях и получить рекомендации относительно налогообложения имущества.
- Подготовьте все налоговые отчеты, необходимые для передачи наследства.
- Определите, есть ли возможность получить освобождение от определенных налоговых обязательств и существование налоговых льгот для наследников.
Правильная организация налогообложения при наследовании недвижимости позволит избежать неприятных сюрпризов и снизить финансовую нагрузку на наследников. Однако каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам в области налогового права.
Что предусматривает очередность наследования?
Жилое наследство распределяется среди прямых правопреемников:
- По завещанию — это любое гражданское или юридическое лицо, указанное в соответствующей графе.
- По закону преемниками становятся родственники усопшего, классифицированные по степени родовой принадлежности.
- Фактически. Здесь жилым имуществом будут пользоваться люди, проживавшие на квадратных метрах и ранее.
При распределении в рамках наследования действуют в соответствии со следующим порядком:
- Выделяют супружескую долю жилой квартире, принадлежащую законной, действующей супруге(у).
- Отчуждают обязательную долю, предназначенную для несовершеннолетних детей, нетрудоспособных родителей, инвалидов, находившихся на обеспечении усопшего в последние 12 месяцев.
- Проверяют, было ли составлено завещание и указано ли в нем жилое наследство. Если этого нет, то оставшиеся жилые объекты распределяют по закону.
Это значит, что призывается первая очередь – родители, дети, действующие супруги, если брак не расторгнут на момент раскрытия наследственного дела. При отсутствии ближайших родственников или их нежелании принимать имущество к процедуре привлекают вторую очередь, когда правопреемниками становятся родные братья и сестры. Если нет желающих и в этом случае, недвижимость отходит наследникам из других очередей по порядку. Затем в процесс наследования вступают иждивенцы, если они признаны нетрудоспособными.
Завещательный отказ на пользование жилплощадью
Принимая жилое помещение в наследство, правопреемнику следует проверить существование завещания, в котором наследодатель мог бы установить завещательный отказ. При наличии такого распоряжения наследополучатель вправе использовать, содержать и распоряжаться недвижимостью только с оглядкой на интересы отказополучателя — лица, которого завещатель наделил правом пожизненного или временного проживания в жилом помещении.
Наследник не имеет права выселять отказополучателя и в случае отчуждения жилплощади (продажи, дарения и т. п.) последний не теряет возможности проживать на ней — новый хозяин в таком случае вместе с квартирой (домом) получает и жильца. Естественно, покупателей на такое жилье найти будет нелегко.
Отказополучатель может заявить о своих правах в течение трех лет со дня смерти наследодателя. Если он в указанный срок этого не сделает, владелец жилого помещения на законных основаниях вправе отказать ему в пользовании имуществом. В противном случае с отказополучателем можно договориться о следующем решении: выплатить ему оговоренную сумму в обмен на совершение им нотариального отказа от права пользования жилплощадью. Такое соглашение может стать взаимовыгодным, если у отказополучателя есть где жить, иначе требуемая им компенсация будет велика или он вовсе откажется от подобного предложения.
Открытая библиотека учебной информации
Достаточно большое количество современных ученых, исследуя вопросы наследования отдельных видов имущества, обращают внимание на тот факт, что третья часть ГК РФ не выделила никаких особенностей наследования жилых помещений. Фактически, при наследовании жилых помещений применению подлежат общие нормы о наследовании, закрепленные в гражданском законодательстве.
В то же время отрицать того факта͵ что законодательное регулирование перехода по наследству такого социально-значимого объекта как жилое помещение должно эти особенности содержать, невозможно.
В первую очередь эти особенности связаны как с видами жилых помещений (наследуется ли квартира, комната или жилой дом), а также с правовыми основаниями, в связи с которыми право собственности на жилье возникло (была ли квартира приватизирована, перешла ли она в собственность после полной уплаты паевого взноса за квартиру членом ЖК и ЖСК или жилое помещение было построено и имеет статус самовольной постройки).
Наследование жилого дома
Дефиниция ч. 2 ст. 16 ЖК РФ под жилым домом понимает индивидуально-определенное здание, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Жилой дом, как уже было отмечено, может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким гражданам (в т. ч. и наследникам), между которыми нередко возникают споры о порядке пользования домом или выделе доли сособственнику. Такие споры рассматриваются судами по иску любого из участников общей собственности на дом, если между ними не достигнуто соглашение о способе выдела либо о порядке пользования домом.
Так, в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 ᴦ.[53] указано, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если данный порядок не установлен соглашением сторон.
Особенности и нюансы наследования жилых помещений
Главная особенность наследования жилых помещений состоит в наборе документов, предоставляемых для оформления наследства. В их состав обязательно включаются:
- бумаги, подтверждающие собственность и принадлежность жилого помещения наследодателю, а так же правомерность его перехода;
- справки о прописанных в жилом помещении;
- справки об отсутствии обременения, долгов по налогам и квартплате;
- оценка жилого помещения;
- технический паспорт и т.д.
Документы, предоставляемые нотариусу при оформлении наследства на жилые помещения, должны соответствовать требованиям точности, достоверности, правильности составления и т.д.
Второй особенностью получения по наследству жилого помещения является его оформление. После выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство необходимо провести государственную регистрацию права собственности. Только после проведения регистрации жилое помещение становится собственностью наследника.
Другой особенностью при наследовании жилого объекта выступает показатель его целостности. По этому параметру объекты наследования бывают:
- делимыми. Такую жилплощадь можно поделить между наследниками в натуральном выражении;
- неделимыми. Такую жилплощадь по техническим или иным причинам разделить в натуре невозможно.
Исходя из показателя делимости, изменяются некоторые правила и условия наследования. Если помещение можно разделить, то каждый из наследников получит свою долю при желании. Неделимое жилое помещение может достаться одному из наследников, а остальным он возместит стоимость их долей в денежном выражении.
Особенности наследования помещений
Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ).
Согласно п. 3 ст. 1168 ГК РФ в случае, если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, то при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют преимущественное право перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.
При этом в ст. 1170 ГК РФ установлено, это несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании ст. 1168 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
Следует отметить, это наследники участника общей собственности на жилое помещение, приобретенное в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вправе наследовать его долю по общим правилам наследственного правопреемства. При этом доля умершего участника совместной собственности на жилое помещение определяется исходя из равенства долей всех участников общей собственности на данное жилое помещение (ст. 3.1).
Статья 130 ЖК РФ предусматривает, что в случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены этого кооператива по решению общего собрания его членов (конференции). При этом согласно ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг (супруга) при условии, это он (она) имеет право на часть пая.
Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены данного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.
Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо откажутся от вступления.
Имеются некоторые особенности наследования жилых и нежилых помещении, являющихся самовольной постройкой.
К примеру, как отмечает Пленум Верховного суда РФ в Постановлении от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», в состав наследства застройщика, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, входит право требовать возмещения расходов на нее от правообладателя земельного участка в случае признания за ним права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, то наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства.