Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разработка и утверждение проекта планировки и межевания территории в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для ответа на вопрос что такое проект межевания территории, обратимся к законодательству, а именно – к ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Из текста статьи понятно, что проект межевания делается на часть территории – на квартал, СНТ, район, линейный объект, то есть на так называемый, элемент планировочной структуры. В двух словах, проект межевания территории – это градостроительная документация, которая готовится с учетом правил и требований законодательства для того, чтобы внести в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведения о границах образуемых или изменяемых на конкретной территории участков. В каких случаях требуется проект межевания территории, более подробно разберем далее. Подготовка проекта межевания территории – это довольно кропотливый процесс, который готовится на основании документации по планировке территории с учетом результатов инженерных изысканий. Помимо положений градостроительного кодекса, существует ряд других подзаконных актов, приказов, постановлений на местном уровне, касающихся разработки проектов межевания территории, вступивших в силу в 2019 году, и распространяющих свое действие в 2021 году.
Разработка проекта межевания территории – кто и для чего делает
А для чего вообще необходима разработка проекта межевания территории? Кто и зачем ее делает? Проект межевания территории по закону необходим при освоении и развитии части территории. Например, при капитальной застройке района, строительстве линейных объектов, при образовании новых земельных участков. В главе 6 закона 217-ФЗ «О садоводстве» (вступил в силу с 1 января 2019 года) также говорится, что проект межевания территории необходим для регистрации прав на имущество общего пользования членов некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Проект межевания общей территории СНТ мы рассмотрели более подробно в отдельной статье.
Таким образом, в разработке проекта межевания территории заинтересованы те лица, которые затем смогут оформить свои права на землю или строения – это правообладатели (собственники, арендаторы) земельных участков, капитальных строений, линейных сооружений. Это могут быть и органы госвласти, и юридические, и физические лица.
Где и как утвердить проект межевания территории
Как мы выяснили, разработка проекта по межеванию происходит по инициативе заинтересованного в этом лица, решение о подготовке принимают органы местной власти, сама работа по подготовке исполняется специалистом. А где и как утверждается проект межевания территории?
Когда Вы прошли все этапы от подготовки до разработки проекта, тогда его следует утвердить. За утверждением обращаемся все в те же органы местной администрации – в архитектуру и градостроительство. Теперь утвержденный проект можно смело использовать в дальнейших целях!
Межевой план и проект межевания территории в чем разница?
Итак, мы выяснили, что для того, чтобы подготовить проект межевания территории, существует целый ряд требований. К подготовке Межевого плана требований не меньше, однако сам процесс значительно проще. Межевой план отличается от проекта межевания тем, что он составляется лишь для одной единицы – для земельного участка (в СНТ, в деревне, частном секторе и проч.), принадлежащего, как правило одному собственнику. А это значит, что согласование границ затрагивает только смежные участки. И никаких дополнительных обращений в администрацию.
Разработка проекта межевания территории – кто и для чего делает
А для чего вообще необходима разработка проекта межевания территории? Кто и зачем ее делает? Проект межевания территории по закону необходим при освоении и развитии части территории. Например, при капитальной застройке района, строительстве линейных объектов, при образовании новых земельных участков. В главе 6 закона 217-ФЗ «О садоводстве» (вступил в силу с 1 января 2022 года) также говорится, что проект межевания территории необходим для регистрации прав на имущество общего пользования членов некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Проект межевания общей территории СНТ мы рассмотрели более подробно в отдельной статье. Таким образом, в разработке проекта межевания территории заинтересованы те лица, которые затем смогут оформить свои права на землю или строения – это правообладатели (собственники, арендаторы) земельных участков, капитальных строений, линейных сооружений. Это могут быть и органы госвласти, и юридические, и физические лица.
Что представляет собой непосредственно проект межевания? Это достаточно большой документ, состоящий из двух частей: основной, а также дополнительных материалов, содержащих обоснования.
Обычно самой обширной является текстовая часть (или описательная). В ней проводятся все расчеты, описываются границы земельного участка, отражаются основные характеристики территории, а также иногда указывается причина проведения работ. В приложении же должен быть список источников дополнительной информации, применявшихся при исследовании геодезистами.
В ПМТ обязательно входит чертеж, где нанесена определенная разметка. Что именно видно на изображении?
- линии красного цвета, обозначающие границы участков, отведенных под общее пользование. К ним могут относиться: улицы, тротуары, парки. Кроме того, среди них имеются коммуникации разного рода. Указанные линии должны точно соответствовать уже имеющемуся или утвержденному проекту планировки;
- линии отступа – проводятся, чтобы делать расчеты места, где можно возводить здания и сооружения. Все это не должно пересекать красную разметку, поскольку в такой ситуации общественные земли окажутся на частных территориях, что незаконно (по требованиям Земельного Кодекса РФ). Таким образом, участок, где проходит красная линия, не сможет быть продан или оформлен в приватную собственность. Иногда разрешается его арендовать, однако больше ничего сделать нельзя;
- границы, которые нуждаются в изменениях. Также отмечаются территории, планируемые к разделению. Для удобства им обязательно присваивается номер;
- границы особых участков (с культурными и историческими объектами, публичными сервитутами и пр.).
Если планируется осуществить межевание земель для прокладки трубопроводов и иных коммуникаций, проект отображает следующие сведения о границах:
- имеющихся и планирующихся к созданию участков земли;
- участков, которые должны быть изменены в результате строительства;
- участков, назначение которых станет другим.
Важно, чтобы в данной ситуации для всех вновь появляющихся земельных территорий бы указан вид дозволенного использования.
ПМТ и проект планировки – достаточно значимые градостроительные документы, в которых устанавливаются реальные границы земельных участков. Они необходимы также, чтобы обозначить пространства, расположенные в пределах одной территории, каково их назначение и статус.
В любой стране земля имеет своего владельца, а также статус, определяющий возможные действия по ее распоряжению или пользованию. По этой причине планировка и межевание территории – крайне важный инструмент правового государства. Он позволяет установить принципы пользования соответствующим земельным участком. В связи с чем рекомендуется ответственно и внимательно подойти к процессу подготовки и оформления ПМТ, чтобы иметь возможность полноценно распоряжаться либо своей приватной территорией, либо общественной.
В том случае, если в проекте планировки будут содержаться ошибки технического характера, в такой ситуации потребуется внесение определенных корректировок. Такие ошибки могут быть различного характера и имеют место в ситуациях, если сами земельные работы были проведены с ошибками или же уже впоследствии при внесении верных данных была допущена ошибка.
Кроме того, при обращении отдельных собственников участков, чьи интересы были затронуты при внесении ошибочных данных, также инициируется проведение работ по внесению правок в проект.
После внесения правок составленный план не будет заменен – прикладывается лишь документ, что будет содержать в себе сами имеющиеся исправления.
Проект межевания территории (ПМТ)
Одним из важнейших градостроительных документов является проект межевания территории. Он разрабатывается вместе с проектом планировки или самостоятельно, но, в любом случае, этот документ позволять дать максимально точные данные не о каждом отдельном земельном участке, а о территории в целом. Проект разрабатывается как для застроенных земель, так и для тех, которые только подготавливаются к застройке и размещению объектов недвижимости.
Разработка проекта межевания территории имеет разные цели. Одна из них – создать разметку, позволяющую учитывать особенности местности при строительстве или прокладке коммуникаций. С помощью процедуры определения местоположения границ земельного участка можно однозначно определит наличие, площадь и адрес застроенных и незастроенных землевладений. Проект межевания территории становится основой для выделения земельных участков под строительство жилых, промышленных, линейных и других объектов.
Такие документы как «проект межевания территории» и «межевой план» не тождественны, и их нужно разделять. Проект, в отличие от плана, глобальный документ. Он затрагивает значительные территории, на которых расположены земли разного назначения, с разными формами собственности, видов разрешенного использования. Второй документ затрагивает отдельно взятый надел, чьи границы устанавливаются в результате проведения инженерных изысканий. Итог процедуры определения границ — межевой план земельного участка.
Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)
Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.
Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.
В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.
Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.
Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.
Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.
Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.
Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.
Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.
Образец ППТ И ПМТ линейного объекта (автомобильная городская дорога)
За чей счет готовится проект планировки и межевания территории?
По общим правилам, при подготовке документов по планировке территории и межевания территории, администрация должна делать за счет бюджетных средств. Однако, Гражданский кодекс РФ разрешает привлекать денежные средства физических или юридических лиц, которые заинтересованы в получении проекта или являются инициаторами его разработки. Они имеют законное право изготовить его самостоятельно, используя услуги нужных специалистов, если одновременно соблюдается ряд условий:
- согласие заинтересованного лица на финансирование ППиМТ;
отсутствие у администрации средств, заложенных в бюджете на текущий год и предусмотренных на выполнение подобных работ;
имеется заявление лица на получение проект планировки и межевания территории;
принято распоряжение КГА на формирование проекта планировки и межевания территории
Чаще всего софинансирование подготовки проекта планировки и межевания территории устанавливается на федеральном, региональном и муниципальном уровне с помощью нормативных актов, которые четко регламентируют данную процедуру. При их отсутствии, власти должны руководствоваться общими правилами ГрК РФ и разрабатывать план без привлечения средств заказчика.
Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.
Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.
Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:
- проект планирования территории;
- эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
- кадастровый паспорт участка;
- топографическую съёмку на участок.
Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.
Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.
Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.
Для чего нужен проект межевания территории
Создание интересующего нас документа необходимо в ряде случаев, предусматриваемых на законодательном уровне. Рассмотрим их далее в таблице.
Таблица 1. Необходимость создания проекта территориального межевания
| Ситуация | Описание |
|---|---|
| При комплексном освоении территории | Когда необходимо разделить один большой кусок земли на несколько более мелких, и при этом комплексно его освоить, требуется составление проекта территориального межевания. |
| При преобразовании участка с целью создания садоводческих и огороднических участков | Если какая-либо организация некоммерческого характера, ранее созданная гражданами нашей страны, предоставляет один земельный участок гражданам, желающим осуществлять на нем в частном порядке садоводческие, огороднические работы, или вести дачное хозяйство, для разделения данной территории также нужно создавать такой проект.
При этом, впоследствии обозначенным видом деятельности на разделенной площади смогут заниматься не только физические, но также юридические лица. |
| При заключении договора о развитии территории | Если в отношении той или иной территории были заключены договоренности относительно ее дальнейшего развития, и следовательно, она будет преобразовываться на отдельные участки, также имеет место быть составление плана. |
| Преобразование элемента планировочной структуры | Если в границах какого-либо элемента планировочной структуры, «заставленного» многоквартирными строениями, будет происходить какое-либо преобразования, также потребуется рассматриваемый проект. |
| Расположение линейных объектов федерального, регионального или местного уровня | Также понадобится план межевания территории, когда на конкретном участке земли будет производиться размещение указанных строений. |
Документация по планировке территории
Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:
- проект планировки территории
- проект межевания территории
Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта. Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:
- решение местной власти о подготовке проекта
- техзадание на выполнение проекта
- договор на проектные работы
- генплан
- правила землепользования в районе объекта
- топосъемка
- выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.
Сколько времени уходит на разработку?
Стандартная процедура разработки ПМТ предполагает 5 последовательно реализуемых этапов. Каждый из них занимает определенное время. Его продолжительность определяется предметом проекта, комплектностью исходной документации и квалификации исполнителей.
Основные стадии разработки проекта межевания территории:
- Получение распорядительного акта органа местной власти (для Москвы – ДГИ). Акт является основанием для разработки проекта.
- Работы по составлению текстовой и графической части проекта межевания территории.
- Согласование проекта с компетентными органами. Количество необходимых согласований зависит от характера включенных в проект мероприятий.
- Публичные слушания. Их проведение – одно из обязательных условий для утверждения проекта межевания территории.
- Утверждение проекта межевания территории.