Сделки с недвижимостью после 2024 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью после 2024 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.

Россиян будут предупреждать о финансовой нагрузке до выдачи нового кредита

Банки и микрофинансовые организации с 1 января 2024 года при рассмотрении заявок на кредиты и займы должны будут в обязательном порядке рассчитывать долговую нагрузку заемщиков, и если ежемесячные платежи превышают 50% дохода, высылать письменное уведомление о рисках.

Заемщику нужно будет подтвердить получение информации и подписать документ.

«Нововведение нацелено на борьбу с ростом уровня закредитованности граждан. Не все заемщики могут объективно оценить уровень своей долговой нагрузки и затем не справляются с ней. Принятие данной меры позволит гражданам получить систематизированную наглядную информацию о своих кредитах, осознать уровень своей финансовой нагрузки, более взвешенно принимать решение, а возможно — перераспределить доходы во избежание последующей ситуации с неисполнением обязательств по кредиту», — рассказала Юлия Дымова.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Нововведения для арендаторов и арендодателей

В дополнение кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева отмечает, что в 2024 году в жилищном законодательстве России ожидается целый ряд изменений, призванных сделать систему аренды жилья более прозрачной, справедливой и безопасной для всех участников. В списке изменений, по словам Оксаны Васильевой:

• увеличение минимального срока аренды государственного жилья до 15 лет для обеспечения большей стабильности и надежности для арендаторов госжилья и снижения риска мошенничества со стороны арендодателей;
• обязательная регистрация договоров аренды жилья на официальных сайтах государственных органов (эти новшества направлены на создание прозрачной системы аренды жилья, чтобы избежать мошенничества и обеспечить защиту прав арендаторов);
• создание единой базы данных о свободных жилых помещениях (поможет обеспечить доступность информации о доступных жилых помещениях для всех желающих);
• установление минимальных и максимальных ставок аренды для различных типов жилья (закон призван установить справедливые цены на аренду жилья и защитить арендаторов от переплат);
• введение обязательного страхования жилья от стихийных бедствий и пожаров для обеспечения защиты арендаторов от финансовых потерь в случае стихийных бедствий или пожаров;
• ужесточение требований к качеству жилья, сдаваемого в аренду (поможет улучшить качество жилья, доступного для аренды, и защитить права арендаторов);
• расширение прав арендаторов на участие в принятии решений о ремонте и обслуживании жилья (даст квартиросъемщикам больше контроля над арендуемым жильем и поможет улучшить его состояние);
• усиление контроля за соблюдением прав арендаторов и защита их от мошенничества (закон усилит меры по защите прав арендаторов и борьбе с мошенничеством);
• уточнение порядка предоставления социального жилья малоимущим гражданам (закон уточнит правила предоставления социального жилья и поможет защитить права малоимущих граждан);
• определение порядка использования коммерческих площадей в жилых зданиях (закон установит правила использования коммерческих помещений в жилых зданиях для обеспечения безопасности и комфорта жителей).

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?

Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.

Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.

---

Правильный (безопасный) порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости

Выбор квартиры\дома. Выбрать дом можно даже без привлечения риэлтора, для этого существует множество площадок, вроде: Яндекс.Недвижимость, Авито или Циан. В большинстве случаев, объекты на этих площадках выставлены именно риэлтерскими агентствами.

Осмотрите объект. Обратите внимание не только на внешнее состояние объекта, но и на его соответствие документам. Пообщайтесь с владельцем недвижимости, убедитесь в его адекватности и отсутствии подводных камней.

В том случае, если квартира\дом вас полностью устраивает – проконсультируйтесь с юристом в сфере недвижимости, он должен ознакомиться с бумагами от продавца, убедиться в законности предыдущих сделок купли-продажи (если таковые были).

Согласуйте процедуру купли-продажи, договоритесь с продавцом о заключении предварительного договора. Свидетельством готовности приобрести жилье чаще всего является аванс, который передается продавцу.

Перед тем как заключать договор, обязательно убедитесь в том, что продавец выписал из квартиры\дома всех зарегистрированных лиц и погасил все долги по ЖКХ.

Снимите банковскую ячейку – эта схема является наиболее безопасным способом проведения сделки с недвижимостью. Для этого, в присутствии текущего владельца недвижимости положите сумму равную стоимости недвижимости в банковскую ячейку, заключите с банком договор в котором будут прописаны условия при которых продавец сможет забрать средства. Например, в случае если он предоставит свидетельство о переходе прав собственности выданное Росреестром.

Если все прошло нормально, вам остается лишь подписать договор купли-продажи. Данный документ требует обязательного нотариального удостоверения. После подписания договора, соберите все документы и подайте их в Росреестр для дальнейшей регистрации перехода прав собственности.

По итогу, вам остается лишь получить выписку из ЕГРН.

Что будет с рынком вторичной недвижимости в 2024 году

Осенью 2023 года спрос на вторичку оставался на прежнем уровне. Но уже в декабре, по данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», около четверти потенциальных покупателей переключились на новостройки. Это связано с уменьшением ликвидных предложений на вторичном рынке. Повышенный спрос, наблюдавшийся ранее, привел к ограниченности выбора. Можно воспользоваться выгодными ипотечными кредитами, предлагаемыми на новостройки.

Однако массовый отток покупателей в этом сегменте рынка маловероятен. Большинство сделок —альтернативные: продается одно жилье, а вырученные средства идут на покупку другого. По информации агентства «ИНКОМ-Недвижимость» 40 % продавцов вторичного жилья взамен также купили вторичку, 30% предпочли новостройки и еще 30% составили чистые продажи. Несмотря на опасения риелторов, покупателей не отпугнула ипотечная ставка в 17 %. Чаще всего заемные средства привлекаются только для дополнительных платежей, сумка которых не очень велика. Кроме того, некоторые заемщики рассчитывают рефинансировать свои кредиты, когда ставка по ипотеке снизится.

Говоря о том, что будет с рынком вторичной недвижимости в 2024 году, эксперты сходятся во мнениях: при сохранении нынешних тенденций спрос в 2024 году, вероятно, ослабнет. Предполагают, экспозиция вырастет, и цены начнут падать. Снижение составит около 10 % и произойдет не ранее второго квартала.

По мнению Apple Real Estate, ликвидных объектов на рынке не хватает, поэтому цены на такие варианты в 2024 году не снизятся. А стоимость квартир в старом жилом фонде, нуждающихся в капитальном ремонте или полной замене инженерных систем, будет планомерно уменьшаться. К концу следующего года подобная недвижимость может подешеветь примерно на 5–10 % даже в элитных районах.

Что будет с рынком коммерческой недвижимости в 2024 году

В 2022 году из-за ухода иностранных арендаторов доля вакантных офисных помещений резко увеличилась. В 2023-м этот сегмент рынка постепенно восстановился, объем свободных площадей снизился. Вакантные помещения начали занимать местные компании. Уже сейчас коммерческая недвижимость начала обгонять по востребованности жилую. Поэтому в 2024 году ожидается рост ставок на аренду офисов, как сообщает «РИА Недвижимость».

Аналитики компании «Альфа-Лизинг», рассуждая о том, что будет с рынком коммерческой недвижимости в 2024 году, считают: активным спросом будут пользоваться стрит-ритейлы, помещения в небольших торговых центрах, а также складские площади. Спрос на торговые и складские площади в 2024 году вырастет примерно на 13-15 %. Лидировать будет офисная недвижимость: ожидается повышение спроса на такие площади до 35-40 %.

Квартиры, дома и коттеджи уже начали дешеветь. Как падает цена и стоимость жилья?

Ну вот и дождались: цены на квартиры на вторичном рынке стали по чуть-чуть падать. Впервые с осени-зимы 2022 года.

Речь, правда, не о ценах в объявлениях о продаже. Они-то продолжают расти.

По данным федерального портала «Мир квартир», за октябрь цена квадрата снизились только в одном из 70 крупных российских городов, по которым у аналитиков портала есть данные — Кирове. А в остальных выросла.

Но в сложной для рынка ситуации цены объявлений в России обычно имеют мало общего с реальностью.

Так и сейчас. Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок. Как подсчитали в компании «Этажи», пик средней цены сделки (то есть за сколько реально была продана квартира) пришелся на сентябрь — 90 тысяч рублей за квадратный метр (это в среднем по России). В октябре — уже 89,3 тыс. (минус 0,8%).

— В Москве спад наметился примерно две недели назад. Объемы ипотеки на вторичке рухнули процентов на 40. Что неудивительно при ставках, которые стали фактически заградительными.

— Старая Москва пока держится, а в Новой Москве и Подмосковье пошли скидки. Мы прогнозируем проседание за счет них цен примерно на 1,5% в ноябре и еще на столько же в декабре. Сразу отвечу на вопрос, почему так мало. Все-таки велики инфляционные ожидания — и у продавцов, и у покупателей. А дальше в Новый год прогнозировать уже сложно. Что будет в январе, никто не знает.

По словам риелтора, те же тенденции и в целом по стране. Но в тех регионах, где ипотеки меньше и больше людей с «налом», процессы идут с запаздыванием в сравнении со столицей.

Впрочем, есть и города, где они идут быстрее (см. «Только цифры»).

— Рынок в целом развернулся в сторону покупателя, поэтому сейчас диктуют условия те, кто приобретает вторичное жилье. Количество реальных покупателей сократилось, волна тех, кто имел одобрение ипотеки по старым ставкам, практически спала. И продавцы уже ощущают снижение спроса: количество просмотров сокращается, покупатели становятся более сдержанными в выборе, смотрят большее количество вариантов и активно торгуются.

— Многие планируют получить хороший дисконт при покупке готового жилья, чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке на него. И количество вариантов с дисконтом растет, поскольку есть те люди, кто заинтересован в срочной продаже квартиры.

А теперь немного о каверзах статистики. Собственно цену предложения (это та, что в объявлениях о продаже) пока снижают лишь отдельные собственники.

При этом наиболее дешевое жилье уходит влет, а более дорогое «зависает» в предложениях о продаже. За счет этого и получается, что формально средняя цена квадратного метра готового жилья за октябрь в среднем по стране выросла на 1,2%.

В то время как на деле — если смотреть реальные цены продаж — она упала на 0,8%. Вот так и живем.

Тем не менее, как отмечают в «Этажах», до уровня скидок 2022 года пока еще далеко. Их максимальный размер в среднем по России доходил до 6% — в августе 2022-го. Пока же — 3,5-4%.

Как выросли ставки на вторичное жилье

27 октября Банк России повысил ключевую ставку сразу на два процентных пункта — с 13% до 15% годовых. До этого регулятор трижды повышал ключевую ставку (в период с июля по сентябрь). В середине лета она была всего 7,5%.

У повышения ключевой ставки есть свои плюсы, как, например, последующий за этим рост ставок по вкладам. Минус же в том, что кредиты для людей и компаний становятся более дорогими. Это относится в том числе и к ипотеке.

Ряд банков уже отреагировали на последнее решение регулятора (многие готовились к нему заранее). И размер ипотечных ставок на «вторичку» увеличился в среднем с 13–14% до 15–16% годовых.

Для сравнения: в 2019 году ипотечные ставки на вторичное жилье составляли 8,5–9% годовых. Минимальная ставка в Сбербанке на вторичное жилье сейчас достигла 15,6%. У ВТБ — 16,4–16,5% в зависимости от комбинации примененных скидок.

Ставка увеличится, если клиент, например, откажется от электронной регистрации сделки или услуги комплексного страхования. Или первоначальный взнос составит менее 20%. В Альфа-Банке базовые ставки по ипотеке на квартиры на вторичном рынке выросли до 16,69%. Банк «Открытие» поднял базовую ставку по ипотеке на готовое жилье до 16,99% без учета скидки.

Какие факторы повлияют на изменение цен

Основные факторы, которые определяют ценовую динамику на рынке недвижимости в 2024 году:

• Ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов. Чем выше ставки по кредитам, тем ниже доступность жилья и спрос.

• Инфляция. Рост цен в экономике в целом толкает вверх и стоимость недвижимости.

• Курс рубля. Ослабление национальной валюты может привести к росту цен на импортные стройматериалы.

• Доходы населения. Снижение реальных доходов граждан ограничивает платежеспособный спрос.

• Объем ввода жилья. Чем больше новых квартир поступает на рынок, тем выше конкуренция и ниже цены.

• Госпрограммы. Льготная ипотека и другие меры господдержки стимулируют спрос и рост цен на недвижимость.

Основные условия договора

Для оформления договора купли-продажи квартиры в 2024 году необходимо знать основные условия и правила этой сделки.

Кто оформляет договор?

• Договор купли-продажи квартиры оформляется с участием риэлтора/нотариуса.
• Кем является риэлтор/нотариус, выбирает продавец (владелец квартиры).

Что нужно для оформления договора?

• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН).
• Паспорт продавца и покупателя.
• Необходимые документы родственников, если собственность на квартиру совместная (например, брачный контракт или согласие супруга или супруги).
• Документы, подтверждающие возможность продажи квартиры, в случае если она находится в залоге или в ипотеке.

Что проверяется перед оформлением договора?

• Проверяется право продавца на собственность квартиры.
• Проверяется отсутствие ограничений на сделку с квартирой (арест, запрет на продажу).
• Проверяется отсутствие долгов продавца по коммунальным или прочим платежам.

Чего следует избегать до оформления договора?

• Не вступайте в сделку без участия риэлтора/нотариуса.
• Не платите за оформление договора больше, чем указано в запросу.
• Не подписывайте договор, если в нем есть что-то непонятное или несоответствующее вашим условиям.

Сколько стоит оформить договор?

• Стоимость оформления договора может составлять от 1% до 3% от стоимости квартиры, в зависимости от условий и соглашений.

Куда регистрируется договор?

• Договор купли-продажи квартиры регистрируется в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по месту нахождения квартиры.

Что делать, если у вас найдено жилое помещение без документов?

• Если у вас есть основания полагать, что квартира является вашей собственностью, необходимо обратиться к юристу для выяснения обстоятельств и оформления правового статуса квартиры.

Ничего сложного в оформлении договора купли-продажи квартиры в 2024 году нет, если вы будете следовать правилам и условиям, а также обратитесь за помощью к профессионалам, таким как риэлторы или нотариусы.

Купля-продажа с участием родственников

При оформлении договора купли-продажи квартиры с участием родственников в 2024 году, необходимо соблюдать определенный порядок и условия.

Сначала следует определить, кто будет участвовать в сделке. Если родственники хотят купить или продать квартиру без участия посредников, то для оформления договора им необходимы только следующие документы:

• Паспорта всех участников сделки;
• Документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН.

Для оформления купли-продажи с участием родственников, когда необходимы услуги риэлтора или нотариуса, дополнительно могут потребоваться следующие документы:

• Доверенность на риэлтора (в случае его участия в сделке);
• Расчетный счет для перевода денежных средств;
• Документы об ипотеке, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита.

Помимо подготовки необходимых документов, перед оформлением договора купли-продажи жилой квартиры с участием родственников рекомендуется проверить следующие важные моменты:

1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру.
2. Уточнение условий и правил оформления договора с риэлтором или нотариусом.
3. Определение стоимости квартиры и условий оплаты.

Исключения из общего правила

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса. На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки. Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность. Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака. Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

Увеличение безопасности сделок

Во-первых, введены дополнительные требования к документам, предоставляемым при заключении сделки. Теперь стороны должны предоставить дополнительные сведения о недвижимости, включая информацию о возможных правовых ограничениях и обременениях объекта. Это позволяет избегать ситуаций, когда покупатель неосведомленно приобретает недвижимость с существующими проблемами.

Во-вторых, нотариусы проводят более тщательную проверку правового статуса недвижимости. Они обязаны сверять предоставленные документы с реестрами прав на недвижимость и иными источниками. Такая проверка позволяет выявить возможные фиктивные сделки или нарушения прав третьих лиц.

Для увеличения прозрачности сделок нотариусы начали использовать электронные сервисы для получения информации о правовом статусе недвижимости. Это позволяет своевременно выявлять любые изменения в правах на объект и предупреждать об их нарушении.

Похожие записи:

• Что такое нематериальные активы в бухгалтерском учете
• Права и обязанности понятого в административном процессе
• Начисление ЕДВ ветеранам труда в 2023 году