Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Грамотное позиционирование — главный аспект в торговле, ну, и при продаже квартиры на первом этаже, конечно же тоже. Кто ваш целевой покупатель? Кому конкретно вы предлагаете купить жильё? Кого вы рассчитываете найти и сможете ли вы вообще это сделать? По опыту могу сказать, что порой желание собственника опережает его возможности. Для анализа сложившейся перед продажей ситуации необходимо воспользоваться консультацией грамотного, сведущего в таких делах, специалиста. Конечно же все как один, хотят реализовать жильё как можно дороже, и большинство владельцев мечтают перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд и продать под коммерческую недвижимость. Но по тем или иным причинам: конъюнктура рынка, невыгодное местоположение, сложность процедуры — не позволяют им этого сделать. Но поверьте и без этого покупателей хватает. Люди пожилого возраста, с ограниченными возможностями, страдающие акрофобией, любители животных, многодетные семьи и просто фанаты приземлённого жилья — вот неполный перечень потенциальных покупателей квартир на первом этаже…
Кто купит у меня квартиру на 1 этаже?
На самом деле, круг потенциальных покупателей квартир на первом этаже достаточно широк — это и многодетные семьи, и любители животных, и люди пожилого возраста, и, конечно же, не стоит забывать о тех, кто привык жить в квартирах на первом этаже. Многодетные мамаши стараются выбирают жильё пониже — им не с руки бегать по этажам с колясками, детьми и авоськами, да к тому же следить за многочисленным потомством, играющим на детской площадке намного легче из окон первого этажа. Следить за выгулом домашних и подкармливать уличных питомцев, также удобнее всего с низкого этажа. Люди зрелого и престарелого возраста чаще всего выбирают себе этаж не выше второго, так как им тяжело подыматься по лестнице, у них кружится от высоты голова и поднимается давление. Для них жизнь на первом имеет свои неоспоримые преимущества — быть в курсе всех новостей, событий и собирать все сплетни на районе, для этого им даже не придётся выходить на улицу. Достаточно выглянуть в окно, чтобы пообщаться со сверстниками и наладить диалог, без усилий, не повышая голос, можно вести беседу с подружками на лавочке. Роль общественного контролёра держит бабушек, живущих на первом, в тонусе, дает им силы и осознание, что они ещё кому то нужны. Окна квартиры выходящие на подъезд позволяют беспрепятственно осуществлять эту общественно полезную функцию и социальную нагрузку. Приверженцы жития на первом — те кто уже когда-то жил, сейчас живёт, и никакой другой им задаром не нужен. Они находят в приземлённом жилье свои прелести — например, есть возможность разбить полисадник под окнами и ухаживать за цветами в клумбе, или даже вскопать мини огород и, не выезжая за город, иметь хороший урожай помидор или огурцов. Также, апологеты первого этажа обосновывают свою позицию тем, что они абсолютно не зависимы от лифта, даже при всём желании, никого не смогут затопить, под ними только подвал и жизни нет, а значит они никому её не смогут испортить, как свидетельствует статистика, наибольшее количество жертв от пожаров приходится именно на жителей верхних этажей. На первом этаже очень часто есть подпол, а в квартире люк в него — без труда можно сделать под боком склад или другое подсобное помещение. При желании список весомых доводов адепты 1 этажа могут продолжать приводить до бесконечности…Была бы квартира, а покупатель на первый обязательно найдётся.
По своему опыту могу сказать, как показывает практика риэлтора, многие потенциальные покупатели вторичного жилья изначально категорически отказываются рассматривать квартиры на крайних этажах, отрезая все попытки предложить что-то подходящее одной расхожей фразой на рынке — Первый и последний не предлагать! Что поделать — стереотипы, власть предрассудков и предубеждений. Но бывает, что их мнение о покупке меняется, зачастую ровно после того, как приходит осознание, что ничего они себе позволить не могут, и тогда их взгляд устремляется по этажам всё ниже и ниже. Не редки случаи, когда полностью устраивающий по всем параметрам вариант, нашёлся именно на первом этаже.
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания. Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения. Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся. Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная — только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе…
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Купля-продажа объектов между гражданами
В-первую очередь для продажи нежилого помещения необходимо найти покупателя. Далее готовится пакет документов, совершается сделка и регистрируется договор купли-продажи.
Осуществление сделки между физическими лицами состоит из нескольких этапов:
- Проверка правового статуса. На данном этапе необходимо узнать насколько дееспособным является продавец и покупатель. Возможно у одной из сторон имеются какие-то ограничения для осуществления продажи.
- Обсуждение условий сделки. Стороны договариваются обо всех нюансах, обговаривают цены, условия выплат и ряд других важных вопросов.
- Заключение договора. После обсуждения составляется договор купли-продажи. Стороны могут составить его сами, либо могут заказать у юриста.
- Регистрация. Договор вступает в силу, после того как продавец с покупателем обратятся в Росреестр или МФЦ для регистрации прав.
- Акт передачи. Данный пункт является необязательным, но лучше всего им воспользоваться, так как он убережет продавца от претензий по переданному объекту.
Условия переоформления жилья в нежилой фонд
В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):
- допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
- переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
- допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
- многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
- переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
- наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
- переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
- перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.
Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.
Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.
- Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
- Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
Шаг 5. Показ квартиры
Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.
Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.
Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.
Все документы, предоставляемые на регистрацию в регистрационную службу нужно обязательно сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.
В несложном случае для регистрации права собственности необходимы следующие документы:
- заявление о государственной регистрации перехода права (оригинал) — представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
- заявление о государственной регистрации права (оригинал) — представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
- документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости;
- договор купли – продажи объекта недвижимости (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен – не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал);
- нотариально заверенное согласие супруги/супруга владельца квартиры на совершение сделки (либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества и пр.).
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
Кодирование алкоголиков посредством психотерапии
Не самый эффективный метод. Да простят нас психотерапевты, берущие по 1000 рублей, за час своей работы.
Суть психотерапевтической помощи в осмысленном поиске причины алкоголизма. Там не будут давать теорию, по теме: болезнь алкоголизмом и пути излечения. Хотя в некоторых конторах все еще это практикуют.
Более или менее адекватный психотерапевт ищет вместе с пациентом причины. Почему он пьёт. Причины могут быть разными. Но обычно это надоевшая жена, тяжёлая работа и все в таком духе.
Далее, есть несколько способов выхода из ситуации. Или осознание не правильности своего образа жизни. И попытка что-то изменить. Осознанным и волевым усилием.
Или гипноз. Гипноз работает только на очень узкой выборке внушаемых пациентов. Поэтому, всерьёз его рассматривать не стоит.
Есть и третий вариант. Устранение следствия, путём подмены. Например, у нас есть тяжёлая работа. И единственный способ отдохнуть, это алкоголь. Физиологически, это наиболее обоснованный для мозга маршрут. В одной бутылке столько всего интересного. И никаких затрат энергии.
Можно поменять бутылку, на пачку таблеток. Речь, разумеется, об антидепрессантах. Перестанет алкоголик в этом случае быть таковым? Не совсем. Просто теперь, он будет “торчать» на антидепрессантах. С которых тоже придется слезть. Рано или поздно.
Третий путь опасен еще и тем, что само по себе влияние АД эффективно лишь в сочетании с постоянными сеансами у психотерапевта. А это, уже не для алкоголика развлечение. А для менеджера среднего звена, как минимум.